從2015年前三季度經濟背景來看，美元預期加息、國內經濟數據不景氣，恰逢5月份以來股市又大跌，經濟大環境並不樂觀。

　　國家統計局數據顯示， 2015年前三季度經濟數據，前三季度國內生産總值487774億元，同比增長6.9%，已經跌破7%。從三季度來看，三季度增長6.9%。當前我國宏觀經濟仍然處於觸底階段的基本面並沒有改變。

　　同時，從2015年樓市表現來看，多輪“救市”措施出臺後，尤其是“330新政”之後的二季度，一線城市、部分二線城市房地産市場開始出現好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，但是，從投資增速來講，國家統計局數據顯示，2015年1-9月份，全國房地産開發投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續小幅回落，房企投資意願繼續回落。

　　那麼，當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2015年四季度貨幣政策會有哪些變化特徵? 2015年四季度及2016年整個房地産市場發展趨勢如何?筆者逐一進行解讀。

　　如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題。今年8月底“雙降”之後，一線以及部分二線城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背後是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，潛伏著危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整週期。具體來講，有以下六大理由:

　　理由之一: 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續

　　同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，意味著中國房地産市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地産市場將逐步進入存量房時代。這對於未來房地産市場需求特徵來講，就會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特徵。

　　從投資增速來講，國家統計局數據顯示，2015年1-9月份，全國房地産開發投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續小幅回落，房企投資意願繼續回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導致房企投資動力不足，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

　　理由之二:貨幣政策寬鬆，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂後將陷入調整期

　　筆者認為，央行“雙降”、930新政降首套首付之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是説，央行貨幣政策寬鬆將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂後將陷入調整期，2016年初開始新一輪調整。屆時，如果企業沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　因此，在央行降準降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好五次降息四次降準之後的跑量去庫存的“窗口期”，增加“銀十”甚至年底最後幾個月銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　理由之三:美元加息預期強烈，全球資産配置方向轉向美元資産或房産，中國樓市被美元“做空”

　　美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資産配置方向來看，購置美元資産或增加美元資産成為他們的最優選擇，美國房地産市場更加具有投資價值。在此市場背景下，對比中美樓市的投資價值，還是美國房産投資價值較高的。從這個角度來看，中國樓市已經被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。

　　此外，中國經濟環境仍然處於低迷階段，此時中國貨幣政策不得不通過量化寬鬆應對美元加息。這對於中國樓市來講，確實是短期內的利好，但是，短期內的需求的集中釋放勢必會留下更多的後遺症，也就是後期經濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調整期。因此，在美元加息週期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經不再被看好，在本輪需求集中釋放之後，樓市的調整期即將來臨。

　　理由之四:“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之後必然出現調整期，樓市將現大蕭條的週期

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那麼，市場可能很快將走向另外一個方向:瘋狂之後的市場調整期。

　　無論以何種方式，筆者認為，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差。

　　從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之後，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那麼，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

　　理由之五:樓市“救市”政策越頻發，反而説明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險

　　去年下半年以來，儘管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也鬆動、330新政出臺、各地方政府也在發佈“救市”措施、央行已經累計五次降息四次降準，貨幣政策寬鬆與樓市相關的各種政策層面的利好紛遝而至，但是，這並不代表未來樓市基本面會一直持續回升。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發，反而説明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　理由之六:對於大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力

　　事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律;此外，今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，極有可能在2016年初。屆時，樓市仍然有較嚴重的去庫存問題。

　　國家統計局數據顯示，截止9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。

　　對於房企來講，無論是此時還是2016年，仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當前部分房企比如 浙江廣廈等房企選擇退出房地産市場;而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。