潤哥今年上半年，樓市銷售全面飄紅到了9月份之後，看房的人還很多，但是銷售的勢頭開始出現回落

　　在廣州還為連續3個月過百萬平方米銷量沾沾自喜的時候，中國房地産業協會副會長任志強馬上過來打臉，説“北上廣深”座次應該調整為“北上深廣”。

　　“十·一”剛過，合富輝煌首席市場分析師黎文江又給廣州樓市加壓，認為這個黃金月（含“十·一”黃金周）褪色，成交只屬合格。黎文江説，最近的政策福利廣州受益不大；庫存偏大，新貨推出少；彩虹颶風，撲滅黃金周；地價升高，房價下不來。綜合因素之下，廣州只收穫了一個平庸的黃金月。

　　確實，相比去年廣州黃金月的收成還不錯，但跟5-7月份的高峰相比，現在勢頭已經有所回落，廣州樓市最好的時間已經過去。業內人士表示，現階段廣州還只是階段性盤整，明年可能會進入週期性盤整，屆時市場萎縮情況會更加明顯。

　　看起來很美的成交

　　去年以來樓市政策利好不斷，加上銀根不斷放鬆，市場對2015年有更高的期待。

　　今年樓市整體情況確實不錯，這在那些知名房企的收成上表現最為明顯。克而瑞近日公佈的數據顯示，今年前三季度，20家典型房企銷售目標超過六成的高達17家，超過七成的也有8家，其中的恒大、華潤，更是超過了八成。對大部分典型房企來説，最後一個季度只要衝一衝，完成今年的銷售目標不成問題。

　　2015年是分化的市場，典型房企在一線城市的收成最好。既然房企的表現不錯，那就可知廣州的表現不錯。

　　陽光家緣數據顯示，今年前三個季度，廣州一手住宅的成交面積高達700多萬平方米，這是一個看起來非常美的數據。也就是説，廣州平均一個月的銷售面積接近80萬平方米，該數據超過廣州一手住宅月均批准預售量，呈現供不應求的狀況。只要最後一個季度廣州能保持全年的平均水準，那麼廣州今年的銷售面積就有望達到千萬平方米，與2013年基本相當。我們都知道，2013年是中國樓市的最高峰。

　　相比去年同期，今年更是美得不得了。相比去年同期，今年廣州一手住宅的成交總量增加了三成五。

　　美好之下有陰影

　　當然，美好之下也與陰影，只是這陰影目前還不算大。正如前文黎文江所説，廣州的黃金月只屬合格。

　　就今年樓市走勢來看，4月份是一個分水嶺。4月份之前，市場看不到太明顯的起色，和2014年情況基本相當。“3·30樓市新政”之後，廣州樓市才真正起飛。特別到了5月份，市場一片火熱，成交非常活躍，廣州樓市銷售量年內首次突破百萬平方米，之後的6、7月份，承接了之前的火熱勢頭。僅這三個月的成交量，就佔了前三季度的四成。

　　9月份之後，市場又面臨新的考驗。克而瑞資訊集團廣州機構研究諮詢總監曾英傑説，廣州樓市4月份開始起飛，一直到9月份，還是可以説市場不錯，但這種勢頭能否在9月份之後延續就難説。曾英傑認為，在9月份之後，至少部分産品的銷售會遇到挑戰：“今年上半年，改善型産品的銷售情況非常好，是上半年樓市銷售走好的重要因素。但第四季度，改善型産品的銷售很難保持上半年的勢頭。”正因如此，“廣州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”

　　“去年樓市成交放量從10月份開始，今年要早得多。”保利地産首席研究員吳定金説，與去年同期成交相比，今年6月份的增幅達到頂峰，之後出現慢慢回落的態勢，9月份成交量同比依然有增長，但增幅減少了。而8月份人民幣匯率的波動，9月份美國的議息，加上中國三季度經濟狀況的不理想，導致購買力受衝擊，影響樓市成交量。“四季度樓市有可能出現階段性盤整。期間樓市表現會馬馬虎虎，即使有所增長，增幅也會繼續放緩。”

　　四季度房價保持穩定

　　當成交上升，伴隨而來的肯定是房價的上升。沒有商家會在成交很好的時候降價，甚至穩定價格都做不到。

　　從數據上來看，今年上半年房價基本維持在1.4萬元/平方米的水準，第三季度已經升至1.5萬元/平方米的水準。相對前幾年大刀闊斧的漲價，現在商家漲價顯得羞答答了。商家的這種羞答答，和現在庫存較大密切相關。就算前三季度廣州房子賣得很好，庫存量也依然高居900萬平方米左右，足夠廣州消化一年時間。番禺、花都、黃埔、南沙、增城這些樓市重鎮同時也是去庫存壓力較大的地方，商家漲價的衝動小，這就在一定程度上抑制了廣州整體價格的上升。

　　曾英傑説，廣州前三季度房價還是有一定幅度的上升，四季度在成交熱度有所回落的情況下會保持平穩。吳定金則認為，目前一些新開盤的消化率還有五六成，情況還算不錯，遠沒到開發商必須要大幅讓利的三四成；就算四季度市場表現平平，市場進入階段性調整，也不見得馬上就能看到商家的大力促銷。

　　明年將遇上週期性盤整

　　國慶前後，A股走勢淩厲，漲幅明顯。其中一個重要原因，就是貨幣更加寬鬆，流動性更充足。國慶首日，在取消存貸比的余威仍存的情況下，10日央行又公佈，在原先山東、廣東的基礎上，再增加9個省（市）加入開展信貸資産質押再貸款試點行列。市場預期，兩項政策相加，注入的貨幣規模會在萬億級以上。流動性保持寬裕，有利於刺激樓市的成交。

　　在吳定金看來，政策因素會推動明年上半年樓市的成交。但他也預期，明年下半年，樓市可能會進入週期性盤整。“2013年年中和年底市場出現階段性盤整，到了2014年的3-5月份市場出現週期盤整；今年9月之後樓市再次出現階段性盤整，預計明年年中左右出現週期盤整。”一方面，明年上半年經濟有望企穩，相關的刺激政策會減少；此外，隨著價格上升、供應增加，樓市本身會進入調整階段。因此，明年上半年的成交會比今年下半年更好，明年上半年賣房比今年下半年要容易。

　　（文/圖 羊城晚報記者 張秀欽）