近日有明確消息稱，廣東市場利率定價自律機制已給多家銀行下發通知，明確廣州二套房個人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。至此，廣州成為全國二套房貸款政策最嚴的城市。在北、上、深等一線城市均已向二套房貸首付四成報到的情況下，廣州仍然繼續缺席。

　　二套房貸政策不同，樓市場面也出現分化。現在的一線城市之中，深圳樓市熱爆全國，上海地王頻出，北京已經出現單價50萬元的豪宅，只有一向低調的廣州樓市，表面看來依然沉寂，正成為一個安靜的房地産市場。市場對此反應平淡，一切在意料之中，因為廣州有最為嚴厲的二套房貸政策，還有比較嚴厲的限外政策。

　　表面沉寂的廣州樓市，底下已有暗流涌動：廣州5月份一手住宅成交套數創下5年來同期的新高；近半年廣州一手住宅網簽面積達到453萬平方米，比去年同期高出四分之一（網易房産從1月1日至6月22日數據）。不過，在二套房貸首付七成的打壓之下，暗流始終沒能涌向地面，廣州樓市就如“高山開水”，看來水是開了，只是始終達不到我們印象中的滾燙程度，與北、上、深的溫度更不在同一水準線之內。廣州一手住宅的庫存量就是最好例子。截至6月底，廣州一手住宅庫存量依然是7萬多套、900多萬平方米，和今年年初沒有太大的區別。現在廣州樓市做到了供求平衡，需求大於供還有一段距離。

　　時至今日，廣州鬆綁“限外”政策的呼聲越來越高。但如果真的想要廣州樓市在“高山開水”上更進一步，轉用高壓鍋，達到滾燙的地步，二套房貸追隨北、上、深的腳步，首付從七成變為四成是必要條件。

　　近半年廣州一手住宅套均網簽面積只有115平方米，廣州的庫存套均面積則達到130平方米。從中可以看出，以中小面積為主的剛需買家成為市場的絕對主力，以大面積為主的改善型買家的購買力未能爆發，大戶型滯銷。我們都清楚，歷經30多年的發展之後，廣州一手住宅市場應該進入改善購買為主、剛需購買為輔的市場，只有這樣才是真正繁榮和理性的市場。幾年前廣州樓市就已經非常明顯，廣州並不缺乏改善型買家，只是二套房貸設置過高門檻阻止了他們的爆發。一旦門檻降低，這部分消費力就將涌入樓市，為樓市注入新鮮血液，催谷成交，增加熱度。此外，已經有部分逃離股市的資金轉戰樓市的改善型市場，一旦門檻降低，該類型資金將會洶湧而來，激蕩樓市。

　　唯一的問題是，廣州有多大決心、銀行有沒有動力讓樓市從“高山開水”變身“平原開水”。從激活樓市、提升地價、增加土地出讓金收入的角度，廣州應該希望樓市門檻繼續降低，只要防止出現深圳過熱的情況即可；從降低貸款風險，增加利息收入的角度，銀行也有為改善性買家開更大通道的動力。

　　因此，今年廣州二套房貸首付還會有很大的變數，廣州樓市熱度也還有變數。（執筆/張秀欽）

　　□本刊評論員

　　時至今日，廣州鬆綁“限外”政策的呼聲越來越高。但如果真的想要廣州樓市在“高山開水”上更進一步，轉用高壓鍋，達到滾燙的地步，二套房貸追隨北、上、深的腳步，首付從七成變為四成是必要條件。