廣鋼板塊新盤將扎堆上市

　　日前發佈的合富標準指數監測“陽光家緣”二手網簽數據顯示，今年8月廣州全市二手簽約4904套，45萬平方米，環比7月份高峰回落9%，同比2014年8月的低位大幅上升193%。8月成交量雖然有所下跌，但屬於7月高峰後的正常調整。

　　從區域看，廣州各區的成交量大多有一成左右的下降。其中降幅最大的是番禺和原芳村片區，接近兩成；其次是海珠，有一成；但中心區天河、白雲等中心區的降幅相對較小；越秀、原荔灣則較平穩。從價格看，8月合富標準二手住宅價格指數為180.1點，較2015年7月份微漲0.2%，同比2014年8月上漲0.4%，較基期2008年1月上漲80.1%。總的來説，大部分區域的價格持穩，但天河區的價格則小幅上漲0.6%。

　　文/圖：廣州日報

　　記者 王荔玨

　　天河公園板塊價漲3%~5%

　　8月升幅最大的是天河北板塊，升幅為2.3%；其次是天河公園板塊，為0.8%；而東圃-車陂板塊和員村板塊的價格均略有上漲，漲幅分別為0.4%、0.3%和0.2%。近月，天河區部分素質較好的“剛需”大盤價格連月上漲。如東圃—車陂板塊的城市假日園、盈彩美居；天河北的協和新世界、天譽花園；天河公園的華景新城陶然庭苑等，8月份成交價較7月份上升了3%~5%。

　　據了解，由於天河一手新貨嚴重稀缺，二手住宅成交佔比八成以上，因此業主對後市的信心充足，小部分優質單位甚至小幅升價3%~5%。客戶方面，大部分買家看穩後市，部分“剛需”舊客，對市場較為了解，對相中的優質物業果斷出手。

　　“廣鋼”新盤扎堆搶海珠西客

　　本月廣鋼新城板塊的推廣力度加大，加上多個新盤的首批總貨量都有數百套，因此引發了市場極高的關注度。受此影響，海珠西片和芳村片區的二手交投也有所下降。

　　目前，儘管市場吹風説廣鋼新城的售價要過4萬元/m2，不過，有業界人士就認為，就片區整體來説，均價若要超4萬元/m2還是有一定的難度。預計未來廣鋼新城部分樓盤可能賣到3萬元/m2，這將對海珠西單價過3萬元/m2的二手樓市産生一定的衝擊，市場的觀望也就在所難免。數據顯示，在8月成交套數跌幅榜中，原芳村區和海珠區的跌幅分別達到18%及14.7%，這在一定程度上也是受上述兩板塊的影響。

　　不過，合富置業的相關人士就表示，雖然海珠西片和芳村片區近期成交轉淡，但市場調查顯示，不少對地段和入住時間有一定要求的“剛需”買家仍然會選擇這兩個板塊內的二手物業。廣鋼新城雖然分流了部分海珠區買家的注意力，但不少“剛需”買家仍然青睞地段更成熟的二手優質盤，預料這樣的觀望只是短期行為。

　　“雙降”帶動改善型買家入市

　　近期以來，市場改善需求明顯上升。據合富標準指數監測，8月份的改善換房佔比為38.6%，較上月的28.6%明顯上升。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，這主要受再次降準降息的影響。從過去一年情況看，降準降息會對改善需求産生階段性帶動。如2014年“9·30”後的10月，換房改善佔比上升至四成，其後逐漸回落至三成五；2015年“3·30”後，改善客的佔比再度上升至四成一；2015年8月，再次“雙降”，改善買家的佔比接近四成。此外，數據顯示，8月份改善客一次性付款的比例接近三成，較上月的兩成增多，顯示改善客入市意願仍較強。

　　而8月以來，首置買家佔比有所下降，這是源於前期積累的客源一定程度消化，市場需求重新積累客源；部分買家關注度逐漸轉移到“十一”新貨市場；股市下跌以及經濟疲弱等因素影響了部分買家的購買意願，尤其是新登記入場買家，入市略顯猶豫。但看樓時間超過3個月的“剛需”舊客，入市意願仍較強，尤其對購買地段有所要求的買家以及入住需求較迫切的客戶。

　　據合富標準指數監測，8月份的首置佔比為55.9%，較上月有所減少。 同時，業主的心態有所走強，議價空間有所縮小。數據顯示，8月份業主的實際讓價空間平均讓價幅度為6.6%，較1~7月份的8%左右有所收窄。其中三成以上的業主絲毫不肯讓價，成交價與放盤價持平；而成交價高於放盤價3%~5%的佔比為8.4%，較上月的5.3%小幅上升。