□地産評論員 蔡 駿

　　今年上半年上海樓市行情火爆，然而，住宅市場的搶眼掩蓋了商業地産在城市中迅速擴張的表現。在一系列政策利好下，上海商業地産散售市場有望逐漸升溫，商業産品的集中入市或也為購房者帶來淘貨良機。

　　熱點不斷

　　不可否認，上海商業地産供求關係並不平衡。但從近期的供應和成交來看，依然不乏熱點。

　　2015年商業項目月度供應與往年相比走高。上個月供應的熱點項目之一是外灘國際金融服務中心。有資訊顯示，該項目坐落于外灘金融聚集帶核心位置，交通便捷，金融産業集中。

　　此外，雖然8月商業地産銷售成交量明顯下滑，但依然有項目熱賣，其中之一就是龍湖·北城天街，項目位於成熟的顧村大型居住區。來自中原地産的資訊顯示，該項目成交均價不到2萬元/平方米。

　　不僅項目熱點頻出，在8月的商鋪銷售中，嘉定主城區、南翔和南橋新城板塊成為熱銷板塊。中原地産相關分析認為，嘉定主城區屬於嘉定核心商務區所在，從週邊地帶來看，嘉定主城區相比松江、金山等區域離市中心更近，交通配套相對成熟，因而該地段成為目前週邊商業發展重點區域。而隨著人氣的導入，社區商業和購物中心也在增多，該區域也屢屢登上月度熱銷板塊排名。

　　看點頗多

　　近日，位於華漕板塊的虹橋·正榮中心開盤，據媒體報道，該項目于開盤當天就認購了近8億元。此外，地處浦東張江的綠地智創商務中心、位於閘北的中環協信中心也在近日商辦項目的熱銷榜出現。

　　“近期熱銷的寫字樓項目多位於大虹橋、浦東自貿區輻射範圍內，可以説寫字樓是緊跟規劃走的。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟指出，寫字樓項目選址不能只看“人氣”，有吸引産業進入能力的區域，更能增加辦公需求。

　　另外，軌道交通也是商業項目集聚人氣的著眼點。如前所述，軌交7號線劉行站地鐵上蓋項目——龍湖·北城天街項目便備受購房者青睞。業內人士認為，該項目熱銷的一個重要原因便是交通便利。近年來，隨著上海軌道交通的完善與發展，軌交綜合體越發顯露優勢。

　　“一旦有地鐵上的地塊推出就會吸引較多房企爭奪，但是此類地塊較少。”中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦如是稱。同時，他還認為，並不是所有的“地鐵上蓋”項目都有優勢。“如果地鐵站與火車站或是汽車站等相連，人流雜，要引進怎樣的商業才能適合客群是個難題。”焦點突出

　　事實上，在經濟轉型的大背景下，商業地産的前景更被聚焦——浦東迪士尼開園在即，周邊商業升級已“板上釘釘”；前灘板塊總部經濟確立，商業用地高價地塊頻現；虹橋商務區則成為今年的熱點。城市經濟轉型、發展或將為商業地産投資帶來機遇。

　　數據顯示：8月寫字樓成交面積排名前十的板塊主要集中在城市副中心，包括莘莊板塊、張江板塊、長風板塊，最近“火熱”的彭浦板塊更是佔據了8月寫字樓成交面積首位。商鋪成交密集的板塊則主要集中在外環外，儘管板塊特點各異，但其中也不乏共性——區域升級、人口快速導入、周邊事件性利好等。

　　而據瑞鉑慧家商業地産研究部監測數據顯示，在經歷了九月初的蟄伏之後，上周上海商業市場呈現回暖的態勢，供應量和成交均價小幅回升，成交量連續三周走高。

　　瑞鉑慧家商業地産研究部分析師葛嶺表示，在一系列政策利好下，上海商業市場也逐漸升溫，臨近年底，絕大部分開發企業都將為爭取一個漂亮的全年業績而進入推盤旺季。預計九、十月份，商業市場成交量有望保持增長勢頭。

　　特色項目

　　中鐵諾德國際中心

　　項目地處虹橋樞紐和莘莊樞紐的第一輻射圈，四縱四橫城市快速幹道環繞周邊。項目是由2座17層甲級寫字樓和2座4層精品商業樓組成的商業辦公綜合體，其中辦公樓面積為48887平方米，商業面積為20417平方米。

　　綠地虹橋世界中心

　　虹橋世界中心是綠地集團在上海大虹橋區域的旗艦型項目，是“商辦生態完善”的項目，總建築面積達55萬平方米。

　　目前在售100-400平方米寫字樓，另有90-200平方米商鋪在售。

　　滬樓市“推盤潮”來襲

　　據上海鏈家市場研究部監控數據顯示：上周（2015年9月7日—9月13日）上海市商品住宅成交面積為34.87萬平方米，環比前周上漲59.82%，成交均價為28195元/平方米，環比前周下滑10.95%。

　　上周商品住宅供應量繼續上漲，已超40萬平方米，再度刷新年內新高紀錄，其中剛需項目仍為供應主力。上周高端市場成交量有所上揚，成交較為集中的區域主要為浦東、徐匯和閘北。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，隨著時間的推進，開發商推盤熱情逐漸高漲，預計近期將會有一波開盤熱潮，在項目交易上也會有較為集中的表現。

　　“城市生活嘉年華”受關注

　　國內外度假型置業成新寵

　　近年來，海外置業一直是購房者頗為關注的市場。與此同時，目前，股市的漲跌，人民幣匯率的變化，也在一定程度上影響著人們的置業選擇。

　　由此，作為房産置業和金融投資首次同場競技的展覽會，9月11日開幕的城市生活嘉年華房産置業及金融投資展覽會就吸引了諸多購房者的視線。

　　與往年不同，今年為期三天的展會首次將房産置業和金融投資設在同一展廳，方便市民進行一站式比較，找到更適合自己家庭金融生活的定位。展會期間現場氣氛活躍，國內外度假型置業更成為展會的一大亮點。

　　位於啟東的綠地長島特別引起了關注，其集黃金海岸、黃金水道、黃金大通道于一身，加之與上海的近距離，項目優勢鮮明。

　　此外，本屆“城市生活嘉年華”還有來自全球多個國家的海外置業項目參展，從海濱別墅到熱帶度假勝地，從高爾夫別墅到市中心的豪華公寓，不乏有普吉島、黃金海岸、曼谷CBD等度假型房産華麗來襲。

　　業內人士稱，以度假養老為主的海外房産在近幾年頗受購房者青睞。而專家也預計，人們對置業海外住宅的興趣將日益提高，且不只是為了獲得回報或租金收益，也期望實現資産的重新配置。

　　業內點評

　　相比住宅，置業商業地産因其産品類型的不同，投資側重點也各有差異。發現商鋪、寫字樓、酒店式公寓自身價值，是投資的基石。

　　商鋪：關注未來人口密集區

　　不可否認，在商業地産投資中，商鋪投資的風險較大，尤其是目前實體商業受網際網路衝擊的背景下，空鋪的現象並不少見。儘管整體環境並不樂觀，但也並非沒有機會。尋找估值合理、未來發展潛力大的板塊是商鋪投資的方向。

　　業內人士指出，未來人口密集區的商鋪産品可重點關注。以南翔及周浦為例，近兩年板塊人口導入速度較快，隨之帶動周邊商業能級的快速提升。另一方面，未來大型社區周邊的商鋪目前仍處在價格洼地，置業或更穩健。不過，切忌選擇社區週邊産品，缺乏人氣，即便是沿街商鋪或也難言合理的投資回報。

　　寫字樓：城市紅利區域或有驚喜

　　業內人士稱，核心區域寫字樓的價值已經十分明確，但數千萬元以上的啟動資金對於普通人而言並非易事。相比之下，外環周邊的寫字樓産品反倒成為值得挖掘的去處。

　　從價格來看，遠郊寫字樓在投資人心中未能形成價值認知，導致認可度較低。開發企業以價格換量，甚至和住宅形成價格倒挂。從區域租金來看，一些外環周邊寫字樓收益並不低，租金回報率的高低決定著産品未來的價值潛力。從板塊方面來看，具有城市紅利的區域內，小型寫字樓的需求或形成爆髮式增長。

　　酒店式公寓：把握“城心”機遇

　　從近兩年的銷售數據看，酒店式公寓是購房者出手最為頻繁的商業産品，其宜住宜辦公的特性受到買家青睞。然而想要挖掘上海酒店式公寓的價值並不容易，更有不少産品遭遇了價值滯漲。

　　近年來，酒店式公寓的機遇出現在迪士尼區域，價值受到了買家、業內的認可。

　　此外，越靠近市中心的酒店式公寓越具投資價值。酒店式公寓的租金回報也是判斷項目價值的重要依據。顯然，“城心”的租金更高。