6月19日，滬指暴跌6.4%，失守4500點，收報4478.36點，創近一個月新低。上周暴跌，A股總市值一週內蒸發9.24萬億元，戶均浮虧逾5萬元，這令到股民前期股價暴漲賺取的利潤遭大幅縮水。

　　由於股市和樓市存在蹺蹺板的關係，炒股的系數風險增多，促使市場資金從股市投資轉向樓市。當前樓市正處於經濟底、政策底、利率低，正是投資者入市的時機。在不動産價值投資當中，寫字樓的性價比較高，受到投資者的青睞。

　　寫字樓價格仍處洼地

　　從靜態的地産市場來看，目前寫字樓的投資不是最佳時點。從另一方面來看，東莞寫字樓總價約是深圳寫字樓價格的1/5，處於價格低窪。此外，隨著東莞經濟的轉型升級，第三産業增加值佔生産總值的比重將進一步提升，企業家亟需與之匹配的對外貿易的窗口。由此可看，東莞寫字樓的價值會被挖掘，其黃金週期將會來臨。

　　“現在，我在股市裏抽出了部分資金投資東莞的寫字樓，投資寫字樓較為穩健，這樣即使牛市到頂也能掙錢。今年年初，我在南城商務大廈買了一層約2000平方米的寫字樓，並分割成十幾套的辦公室。”一位從股市投資往不動産投資的富豪李先生説，“截至目前，我手中持有的寫字樓約漲45元/平方米。”

　　一直以來，源於東莞經濟結構的特性，寫字樓銷售處於不溫不火的狀態，價格的上漲幅度有限。近年來，隨著東莞的産業轉型升級，寫字樓不斷涌現，城區儼然成為寫字樓的聚集區。譬如，環球經貿大廈、海德廣場、華凱廣場、萬達中心成為東莞寫字樓臺柱。未來，南城總部基地的萬科大廈、浙商大廈等寫字樓新星相繼入市。

　　記者走訪萬科大廈、萬達中心、環球經貿大廈、福禧中心、天安數位城等多座寫字樓時，發現不少市民前來諮詢寫字樓價格，其中以萬科大廈、萬達中心為甚。

　　一位意向在萬科大廈拿下一層寫字樓的市民黃先生表示：“我看中的是位於萬科大廈的中高層，面積約1700平方米，均價在14000元/平方米左右，我打算購其用作經營金融行業。未來，南城總部基地落成、地鐵的開通，以及周邊城市配套的完善，這裡將會是辦公氛圍最為濃厚的地方，其投資前景可觀。

　　“最近項目在主推寫字樓，每天前來諮詢的客戶有好幾批，寫字樓的銷售情況不錯。另外，我們是5A甲級寫字樓，在戶型設計方面是多樣的，客戶可選擇80—1800平方米的戶型。現階段客戶購買寫字樓，可享受額外折扣。”萬達中心現場銷售人員説。

　　深圳投資客外溢東莞

　　隨著深圳房價暴漲，投資客也加速外溢，擁有絕對的地理和價格優勢的東莞自然成為寵兒。

　　記者在踩盤的過程中，發現不少來自深圳的投資客。一位來自深圳福田的闕女士在東莞選購寫字樓投資，她説：“福田CBD區域寫字樓租金水準在270元/平方米，投資100平方米的寫字樓需要500萬元，投資回報率不錯。從另一方面説，500萬元的總價對中小投資者來説，壓力太大了。在東莞，按照東莞目前寫字樓的均價，200萬元——300萬元可以輕鬆做業主了。”

　　據統計，一季度深圳寫字樓均價為48585元/平方米，逼近5萬元/平方米；5月東莞寫字樓的成交均價是13525元/平方米，兩者相較近5倍。

　　德融置業寫字樓部市場總監黎雙雙表示：“最近很多深圳客前來資訊寫字樓的情況，深圳客的來訪量同比4月增長近1倍。”她分析，東莞擁有先天的地緣優勢，夾在廣深之間，未來，地鐵也將拉近彼此的距離。更重要的是，鋻於深圳高昂的價格，很多中小投資客買不起深圳高端的寫字樓，相較來説，東莞的寫字樓是投資的價格洼地。

　　“廣深寫字樓投資回報時間快、獲利快，然而高昂的總價令人望而卻步。資本總需要尋找出路，廣深的外溢客瞄準了東莞寫字樓這塊洼地，並提前規劃佈局。”合富輝煌市場研究經理李興旺認為。

　　據合富輝煌提供的數據顯示，深圳的寫字樓在1—2年可獲利，東莞的寫字樓在5—10年才能看到回報。

　　上月二手寫字樓成交量同比增120%

　　據德融置業寫字樓部統計，5月東莞二手的寫字樓成交量同比去年增長了120%。“東莞的寫字樓在今年5月的成交顯著，5月寫字樓的成交量是今年2、3、4月份成交量的總和。”德融置業寫字樓部市場總監黎雙雙表示。

　　辦公類産品包括寫字樓和商務公寓兩大類型。據合富輝煌的數據顯示，1—5月東莞辦公類産品成交套數達1947套，成交面積151340平方米，面積同比增長40%。值得關注的是，一手寫字樓在前5個月的成交也呈現出上升態勢，前5個月東莞寫字樓成交386套，同比增長37%。

　　為何東莞的寫字樓成交火熱？黎雙雙認為基於以下因素：“首先，政府對房地産的扶持，年內鬆綁多個政策支援樓市的發展；其次，股市和樓市存在蹺蹺板的關係，風險偏高的股市，股民更願意回歸到不動産投資。另外，寫字樓具有保值功能，價格保持穩定上漲的趨勢，不會暴漲暴跌；再者，寫字樓具有投資穩定性，其投資回報率高於商鋪，加上出租率高，易打理。”

　　據悉，東莞寫字樓回報率是4%—8%，商鋪的回報率是3%—4%。

　　匯卓投資有限公司常務董事李子揚認為，寫字樓的火熱成交緣于股票投資獲利。他認為，股票投資和利率市場化最大的受益者是不動産，尤其是東莞的寫字樓還處於價格的洼地。另外，東莞正在經歷從製造業往商業方向轉變，在此過程中，一方面很多企業主願意租用或購買寫字樓作為自己的對外貿易窗口；另一方面，隨著經濟産業結構的轉變，東莞的未來需要與之匹配的國際商務平臺。

　　業內人士表示，部分在地段優越的高端寫字樓逐漸推出，增加了投資者對寫字樓的投資熱度，尤其是目前政府倡導“大眾創新，萬眾創業”。此外，部分較大面積寫字樓産品的推出也拉升了寫字樓的成交面積，而高端寫字樓的陸續推出，其租金或將水漲船高。

　　上月寫字樓租金價格同比漲5%

　　因為供給和需求的不匹配，部分寫字樓更是出現過剩的狀況，正因為如此，東莞寫字樓的租金向來偏低。今年5月，寫字樓的租賃市場發生了微妙的變化。據德融置業寫字樓部市場研究統計，寫字樓租金價格同比上漲5%。

　　買下南城商務大廈一層寫字樓的李先生表示：“我手中十幾套辦公室已經全部出租，並計劃在近期上漲租金。另外，租用我的寫字樓的企業還擔心不與他們續租。”

　　據統計局數據顯示，今年一季度東莞市場主體數量增長加快，全市工商登記總數64.36萬戶，同比增長12.3%；註冊資金7376.40億元，增長31.2%。其中私營企業增長較快，增長26.1%，註冊資金3088.69億元，增長62.4%。

　　“5月以來，寫字樓的出租率非常高，尤其是90—180平方米的，一推出就被拿下。”主營商業地産的美東地産客戶經理李女士，目前負責第一國際附近到鴻福路口的寫字樓，今年年初，第一國際周邊的寫字樓租單量很高，5月更是達到租賃高峰期。“出租率的提高，租金也是有所提升的，漲幅在3—5元之間。”李女士説。

　　黎雙雙表示，5月的寫字樓的出租率提升，其租金略有漲幅，上漲的幅度在5%左右，尤其第一國際的寫字樓體量比較大，上漲的幅度較為明顯。據統計，截至目前，第一國際一期和二期的租金是40—45元/平方米·月，三期的租金價格在55—60元/平方米·月。

　　從東莞中原市場研究部的統計結果來看，東莞寫字樓的租金分化較大。同是南城的毛坯房，寫字樓租金範圍高可至海德廣場的租金達70元/平方米·月，康城國際則是25—30/平方米·月。

　　“租金價格與寫字樓的樓齡、地段、配套、戶型設計、停車位、大堂設計、裝修有密切的關係。譬如2005年推出的南城商務大廈、騰龍商務大廈，其租金範圍在40—45元/平方米·月；2009年推出的財富廣場，其租金範圍在55—60元/平方米·月；2013年—2014年推出的凱德廣場、臺商大廈，其租金範圍在70——80元/平方米·月。”黎雙雙説。

　　■租金比比看

　　南城：租金差異大

　　南城是寫字樓最為聚集的區域，坐擁優越的城市配套和交通便利，寫字樓的整體租金水準較高，租金的分化程度大。近年來，隨著南城國際商務區概念的深入，市民對其發展前景樂觀。從該區域的租金可看，租金最高是海德廣場80元/平方米·月；租金最低是福民大廈25—30元/平方米·月。

　　東城：檔次分化大

　　堪稱東莞最旺商圈的世博商圈內聚集了世博廣場、萬達廣場等大型商貿廣場，商貿氛圍愈發濃厚，然而其寫字樓呈現出檔次分化的狀況。其中，環球經貿大廈的租金範圍在50—90元/平方米·月，其主樓的租金是80—90元/平方米·月，副樓可至45—50元/平方米·月；萬達廣場的租金範圍在50—80元/平方米·月；世博廣場K區、J區的租金範圍在35—40/平方米·月。

　　莞城：租金普遍偏低

　　莞城是老城區，縱觀其寫字樓的租金範圍普遍偏低，中僑大廈A、B座、駿達商業中心、新華大廈、地王廣場、福民廣場的租金價格在25-30元/平方米·月左右，盈鋒廣場和國泰大廈的租金價格在30元/平方米·月，百達中心則可達35/平方米·月。

　　城區寫字樓最新租金情況（德融置業寫字樓部提供）

　　物業地址市場租金（元/平方米·月）海德廣場80中盛大廈55—65南峰中心55—65匯成大廈55—65豐碩廣場45中央財津大廈35—40亨美大廈40—50華凱廣場60—65財富廣場55—60中環財富廣場40—45金盈大廈40—45華凱大廈45—50勝和廣場45—50元鴻禧中心40鴻禧大廈30元福民大廈25—30第一國際一期40—45第一國際二期40—45第一國際三期55—60廣發金融大廈60—70中孚大廈40—45華凱活力中心40建升大廈50盈鋒商務中心45—50國際商會大廈40—45騰龍商務中心40希爾頓廣場45—50南城商務大廈40康城國際25—30星鵬大廈30環球經貿大廈50—90萬達廣場50—80君豪商業中心35—40世博廣場K區、J區35—40禦景大廈40—45中僑大廈A、B座25—30駿達商業中心25—30新華大廈25—30福民廣場25—30地王廣場25—30盈鋒廣場30國泰大廈30百達中心35協和大廈40—45卡布斯A座50—60卡布斯B座40匯業大廈40—45福威大廈35—40高盛科技園35匯峯中心45

　　南方日報記者 葉永茵