都市寫字樓以及由寫字樓為主體構成的中央商務區，日益成為現代都市宏大經濟的引擎和推進器，寫字樓也漸變成為一座城市現代高端商群與潮流引領的龐大象徵體。現代寫字樓的辦公場景很容易讓人們想到影視作品中男女主人公隔著偌大的玻璃墻在遠遠地傳遞著某種情感，這就是現代都市人的生活與現代化的寫字樓融為一體的美好景象。近年來，石家莊高端寫字樓的出現大有波濤洶湧之勢，一些新概念5A、甲級寫字樓，LOFT公館、EOD花園的新概念，以及第四代國際智慧化的寫字樓不斷進入都市人的視野，那麼都市寫字樓的花樣蝶變和之後的命運、之後的投資前景又將如何？

　　□本報記者 李小白

　　石家莊寫字樓是否供大於求

　　石家莊寫字樓市場開發的歷史很短。隨著石家莊投資環境的改善和外來企業的不斷進入，市政府在基礎設施建設、城市綠化等方面做了大量整治工作，為石家莊寫字樓市場帶來了巨大的發展空間。2005年，石家莊寫字樓開始放量：中華商務中心、華海環球廣場、麗迪亞商務中心、先天下等一座座寫字樓拔地而起，一時間5A標準、智慧化、CBD等各種概念滿天飛，寫字樓市場似乎迎來了歷史性的發展時期。

　　有人説，石家莊早期寫字樓辦公環境欠缺太多的人性化設計、內部緊密的空間分隔和較差的空氣品質都給人一種壓迫感，使得本來工作壓力就很大的白領們長時間的在這種環境中工作會感覺身心疲憊不堪。

　　當市場上寫字樓千篇一律的在向“星級”、“智慧”、“高雅”靠近時，曾發現寫字樓市場的疲軟和空置面積的攀升。2007年省會石家莊寫字樓市場放量不大，與前兩年的紅火場面相比有些平淡，進入了一個調整期，基本屬於尾盤消化階段，可見開發商們在謹慎、理性的尋找突破口。從石家莊經濟市場發展的大環境看，這種低糜是暫時的，這種調整是必然的。

　　到了2010年以後的萬象天成、金世界、勒泰中心、新源NASA，當這些5A、甲級寫字樓不斷進入人們的視野中時，人們不僅感慨，石家莊寫字樓進入了5A時代。如今，當萬達5A寫字樓、華強廣場、海悅天地國際的崛起，標誌著石家莊的高端、頂級寫字樓和新概念寫字樓已經進入了蓬勃的發展時期。

　　一時間，有人説，目前石家莊的寫字樓是過剩的，是供大於求；但也有人分析認為，石家莊作為未來規劃500萬人口的現代化大都市，就目前的寫字樓體量供給還遠遠不夠。

　　石家莊市房地産業協會常務副會長兼秘書長李水源認為，寫字樓市場關鍵還在於城市的經濟基礎和城市的環境，經濟基礎好了，不管是中型企業也好，還是小微企業，都會如雨後春筍般興起，寫字樓市場肯定是有需求的；當然，打造城市環境也是重要的決定因素之一，城市環境好了，外資和外企都來了，寫字樓市場也就大有可為。

　　區域、交通和整體配套決定寫字樓客群

　　每個城市的發展都會形成其自有的商業格局，隨著石家莊近些年快速的發展，較為成熟的商業區域有：廣安商業區、北國商圈、東購、新百商圈、藝術中心金融商業區，這些區域目前聚集了石家莊70%左右的寫字樓，已成為標準意義的商務區。

　　換做若干年前，很少有人能把緊張忙碌的工作環境和花園般的商務中心聯繫在一起。如今，石家莊已經有了多個商務中心項目，這種集綜合辦公、商務、科研、服務於一體的商務花園，既借鑒了發達國家的獨棟辦公的舒適度高、容積率低、綠化面積大、私密性強等優點，又結合了景觀、綠地、水景等自身創新特色，迅速成為高端寫字樓市場的新亮點。

　　此外，獨立於辦公物業的軟硬體之外的，是現在的寫字樓定位更突顯了産業集聚特性，典型的如勒泰中心、華強廣場等項目，在一個寫字樓之中聚集了大批的銀行、投資、擔保、項目開發、諮詢顧問等機構，工作中的很多相關事宜甚至無需走出大門就可以解決，大大提升了工作效率和便利度，這也是新興辦公物業改變人們生活的重要部分。

　　另外，隨著寫字樓市場的不斷發展，位於中山路沿線的恒潤時代和華潤萬象城的城市綜合體的建設，必定會助推省會寫字樓市場的新起點。

　　去年年底在一次寫字樓高峰論壇中，石家莊商業聯合會副會長兼秘書長曹潤亭提到一組數字，他説目前石家莊的商業屬於中速增長期，在三次産業劃分裏面，石家莊才40%多一點，按“石家莊加快現代服務業的實施意見”中提出的，到2017年石家莊三産的增加值應該是比重佔到51%。從這些數字來看，石家莊還有十年的寫字樓市場發展空間，因為商業的需求還有一個從40%到51%的空間。

　　從目前市場情況來看，省會石家莊的寫字樓發展空間還很大，那麼是不是意味著在哪投資寫字樓都是成功的呢？對此，石家莊世聯房地産諮詢有限公司代理部總經理車萬里分析認為，投資寫字樓要考慮商業氛圍和地段優勢這兩大基礎元素。比如説，北京的國貿大家都很熟悉，早在2007年的時候大概這裡容納了20萬的就業人口，到了兩年後的2009年的時候就帶成了一個新的所謂中心，其中代表的作品就是華貿中心，華貿中心為什麼高端，為什麼能吸納接近於世界上40%的跨國金融企業在裏面辦公，除了地段之外，還有新的區域、新的交通模式和它寫字樓自身的整體配套，都是決定了寫字樓將來的客戶群體。

　　你去投資品牌寫字樓往往會十拿九穩

　　近兩年來，石家莊甲級寫字樓市場穩步發展，軟硬體不斷升級，經營管理水準持續提高，但與北京、上海等國內一線城市相比仍存在一定距離。隨著甲級寫字樓存量穩步提升，持有型物業逐漸增加，寫字樓的整體形象會有一定提升。當裕西商圈、新百商圈、新客站商圈、長安區談固商圈等區域的高端寫字樓相繼入市，這將會為石家莊市區的甲級寫字樓市場帶來更多的新增供應。新建寫字樓的放量，寫字樓的區域也在不斷週邊化，新增供應將向更高檔、更優質的方向發展，未來石家莊寫字樓市場將會進入一個全新的跨越式階段。

　　從縱向角度來看石家莊寫字樓市場，可以發現寫字樓市場一直在經歷著産品的競爭與替代的爭奪發展線條。業內人士認為，第一代老寫字樓通常稱為辦公樓，只能滿足於基本辦公功能；第二代寫字樓的內部空間開始針對客戶靈活分割，智慧化水準有所提升；第三代寫字樓已完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。第四代寫字樓的實質是與國際化接軌，與前三代寫字樓相比，第四代寫字樓的目標客戶明確、景觀要求更高、更多商務空間、提倡綠色環保和高智慧化。

　　河北九易莊宸工程設計有限公司總經理劉曄認為，寫字樓發展年代的更替是必然。但寫字樓第一個基礎還是品牌，因為客群在選擇辦公樓的時候，首先想到的是這一組建築物叫什麼什麼廣場，或叫什麼什麼中心是否響亮，容易被記住，所以這是最大的面子。面子來自哪？面子就是來自品牌化，也就是説，你去投資品牌寫字樓往往會得到十拿九穩的回報。

　　有人説，未來寫字樓發展的重要趨勢是將辦公、會議、商業、居住、餐飲、文化、娛樂等豐富的共用資源進行組合，使客戶受到更廣泛的特色服務和資源支援。在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關係，從而形成一個多功能、高效率的複雜而有機統一的綜合體。

　　投資者説

　　投資寫字樓必須過“五關”

　　惹目顧問機構執行總經理 張金峰

　　我們知道寫字樓投資的目的，是為了資産升值與獲取相對更優的投資回報率。當下石家莊寫字樓市場供大於求，魚龍混雜，因此我建議在投資時把好五大關：

　　一是地段，儘量選取公交路線發達的南北路與東西路交匯的地方，保障未來承租用戶出行與歸來的便利性，但又要避免過於擁堵的地段；二是規模，儘量選取建築群而不是單體建築，有規模才有物業的營利空間，有營利的物業公司服務的商務樓，品質才能在運營後得到切實的保障；三是純粹，儘量選擇純粹的寫字樓進行投資，商務公寓更多的是按套出租的，只有純粹的寫字樓是按平米核算出租的，套價是限制性增長而單平米核算可以是自由式增長的；四是車位，儘量選擇車位相對充足的寫字樓進行投資，石家莊的私家車已超過百萬輛，每年還在百分之十以上的遞增，因此車位的配比對商務樓的重要性不言而喻；五是商業配套，一個人基本白天的時間都會在寫字樓裏度過，早上與中午的飲食，晚上與同事、朋友及客戶的互動都會在寫字樓的周邊度過，因此寫字樓的餐飲、娛樂、休閒配套也是越便利越好。

　　寫字樓回報率高於住宅投資

　　Jeeploud品牌 石家莊店 店長 任麗葉

　　在政策調控期間，許多投資者都將目光轉向投資寫字樓上。無論從外界因素還是自身因素來看，商業地産的投資回報率高於住宅投資，是越來越多人意識到的問題。在寫字樓風起雲湧之際，如何投資寫字樓成了眾多投資者關注的問題。

　　現在人們已經認識到投資寫字樓的一些關鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠高於住宅投資。目前住宅價格處於高位的水準，已經失去了投機的機會。而且住宅出租的價格並不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內收回成本。

　　投資寫字樓一定要認準中心，這個中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿易中心，在這些中心地帶，有企業發展需要的全配套服務，不論周邊的交通環境多麼暢通，寫字樓仍然需要在核心的區域才有升值空間。

　　投資寫字樓要考慮市場認可度

　　石家莊眾創空間投資公司 劉明遠

　　由於地標性的建築升值空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標式建築。寫字樓發展至今，已經不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業的形象，甚至反映了企業的資金實力。與商業類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那升值空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入。

　　雖然節能環保在目前投資寫字樓的注意事項中並不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質的同時，將運營成本降到最低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業內人士表示，寫字樓的運營成本相對於住宅來説還是比較高，如果能夠節省10%-20%的運營費用，那麼對企業來説，也將是一項支出的節省。不過對於這一點，需要寫字樓真正投入使用之後才能體現出來。