京津冀協同發展規劃綱要呼之欲出，三地新功能定位隨之明確，三地手機長途漫遊費取消……三地協同發展，經濟結構重組已是必然。作為中心節點城市，石家莊的第三産業也會悄然變陣，由此，寫字樓市場已經暗潮涌動，提前備戰産業佈局。

　　□本報記者 劉青

　　上周，石家莊的寫字樓市場風起雲湧。

　　9月11日，建華城市廣場新品發佈會暨建華中心商圈高峰論壇在希爾頓酒店舉行，中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌、河北和發房地産開發有限公司董事長林秀、石家莊市房地産業協會副會長兼秘書長李水源、惹目機構執行總經理張金峰、河北師範大學教授王志東在高峰論壇上，共同探討中心商圈的升級再造對城市的影響。

　　9月12日，封藏5年的勒泰行銷中心開放。樓頂的停機坪上，有直升飛機飛來飛去，佐證著這個城市中心綜合體的風格和檔次。

　　石家莊兩大城市綜合體幾乎同期面市，這可不是偶然，加之前期萬象城的啟幕，一方面是傳統樓市“金九銀十”季節的自然反應；更重要的是，由於京津冀協同發展晨曦微露，作為産業調整的實際載體，石家莊寫字樓市場的機遇來了。

　　京津冀協同發展作為一項重大的國家戰略，必然會帶動京津冀地區的經濟發展。石家莊作為核心城市之一，無論如何定位，第三産業必然迎來漸進式的發展趨勢。於是問題來了——石家莊的寫字樓市場如何定位，才能切中市場需求和功能發展趨勢，才能在第三産業浪潮中佔得先機呢？

　　毋庸置疑，比較三地，河北將成為京津冀協同發展受益最大的一方。根據計劃，北京將調整、轉移大批産業項目，對不符合首都功能定位的産業和企業提出關停或轉移；天津作為橋梁承接北京部分功能，同時向河北轉移部分産業。京津兩地都向河北轉移産業，所以，河北是産業的主承接方。那麼，石家莊作為河北的省會城市，其重要地位可見一斑。雖然有人為石家莊擔心，離京津更近的保定和廊坊，可能會截留石家莊在此輪週期中的發展優勢，但是作為一省中心，它在經濟、文化、資金、資訊和人才方面的優勢依然無可撼動。

　　從大背景來看，石家莊比保定擁有更好的經濟、文化資源，省會城市的影響力而帶來的人才吸附力是其他城市所不能比的。作為京津冀協同發展第三極，區域副中心城市，石家莊城市地位的提升也會吸引越來越多的外來人口涌入，而這些，都包含了大量的潛在的自用辦公和投資人群。市場需求層面整體利好，隨著京津冀的深入落實，將有更多的企業遷來石家莊，産業的轉移勢必進一步激發企業的活力，帶動自用商務寫字樓的發展。

　　這種核心城市的優勢，帶來的必然是寫字樓市場格局的變化。城市擴容及第三産業發展後，寫字樓對交通效率的要求提高了。寫字樓的車位配備、物業出入口是否順暢、物業周邊的擁堵狀況都是被選擇時需要衡量的重要因素。除了市內交通狀況，是否有地鐵通達火車站和是否方便到達機場，也成為重要因素。

　　從交通方面看，京津冀交通一體化的實現，縮短了三地之間的距離，從北京到石家莊也就一個小時，綜合來看，石家莊的寫字樓，應定位到京津冀的門戶城市位置上來。

　　從市場整體來看，石家莊寫字樓的市場供應看似很大，有將近上千萬平方米的供應。但是從二環內來看，優質的寫字樓供應也就兩百多萬平方米，而分佈在城市四橫六縱上的寫字樓就更少了，也就幾十萬平方米。從核心商圈來看，比如北國商圈、萬達商圈、建華商圈、人百商圈、高鐵商圈來看，仍然供應量比較匱乏，新的供應量也不足百萬平方米。可以説石家莊寫字樓是冰火兩重天，二環內主幹路及核心商圈的寫字樓供不應求，但非主幹路上的以及二環外的供應量又偏大。

　　從市場的需求來看，石家莊高端寫字樓的未來的發展將大有可為，可以預見，一些新概念5A、甲級寫字樓，LOFT公館、EOD花園，以及第四代國際智慧化的寫字樓將會不斷進入人們視野，石家莊的高端、頂級寫字樓和新概念寫字樓即將進入蓬勃的發展時期。

　　對於石家莊寫字樓市場未來的發展，記者採訪相關人士。

　　地段，地段，還是地段！

　　首先我們要知道轉移到河北與天津的産業主要有資訊技術、裝備製造、商貨物流、教育培訓、健康養老、金融後臺、文化創意、體育休閒八大産業。石家莊是河北的政治、文化、經濟中心，是省會。因此在大時代背景下，産業的轉移有計劃性更有市場的導向性，我認為能往石家莊轉移的産業，其實主要是資訊技術與金融後臺、文化創意與教育培訓。這些行業的轉移會加大對寫字樓的需求，加速寫字樓的庫存去化率。

　　雙城辦公的企業，更注重的是效率與形象。效率是由高鐵與地鐵決定的，城際的來往需要高鐵支援，城市的內部需要地鐵加速，所以未來石家莊的寫字樓臨近高鐵火車站的項目與地鐵上蓋的項目更具有市場的競爭力，比如河北國際商會廣場，比如建華城市場廣場項目。形像是由開發商決定的，開發商的眼界與格局決定了寫字樓項目的品質與形象，雙城辦公的需求與給了開發商更足的勇氣加大寫字樓硬體與軟體的投入。

　　地段更多的是資源的佔據，這裡的資源是指地上路網（路的寬度 ，路上公交路線，路的直達），地下的軌道（是否是上蓋物業，離地鐵站口的遠近），周邊的商業氛圍（商場、超市、酒店、影院、KTV、餐飲等綜合性配套的便利性）。

　　真正的地鐵上蓋物業

　　建華城市廣場是石家莊的雙地鐵上蓋綜合體，可以説在石家莊很難找到與他媲美與他有競爭力的項目。城市的規劃和功能的分區，城市必然是多元化的發展。辦公區域多元化分佈也是必然的。投資者及使用者注重寫字樓的五大方面：地段、交通（雙地下鐵上蓋為其中的首選）、周邊配套、本身配置（層高、中央空調、車位、大堂、電梯、智慧化等配置），物業管理。

　　建華城市廣場具有以下幾個優勢：一是地段優勢：中山路是最具商業價值的主幹道，建華大街是聯通老城區和正定新區的主幹道，項目處於建華商圈十字金街的位置。二是交通優勢：雙線地下鐵1/4號線與項目無縫對接，屬於真正的地鐵上蓋物業。此類項目是發展潛力最大，抗風險能力最強的産品，在北京上海等城市普遍出現寫字間一間難求的局面。配套方面，我們的項目處於城市中心，各種政務商務商業金融等基礎齊全、資源豐富。項目本身規劃的是城市綜合體，綜合體的商業、商務、居住等功能相互依存、相互支撐，更好的提供了商務配套，提升了商務價值。再就是産品品質上：開口向中山路的千萬級大堂，50—1500平米5a商務空間，幹挂石材搭配low-e中控玻璃，3.9米層高配中央空調，19部品牌高速電梯，2000余車位等人性化、智慧化、高端化的配置，全面與國際化辦公標準接軌。物業管理方面：項目聯手國際知名物管專家——戴德梁行，為項目品質和保值增值保駕護航。

　　發展總部經濟

　　做總部型的辦公樓

　　河北國際商會廣場，是石家莊高鐵經濟商圈裏最純粹的商務型寫字樓集群，可以説在雙城辦公里是絕對的首選。原因如下：

　　高鐵的發展，將石家莊帶入京津一小時經濟圈，將石家莊正式導入雙城生活、辦公模式，高鐵帶來的商流、物流、人流、資金流、資訊流為石家莊的經發展帶來重大機遇，由此催生的商業地産、寫字樓也必加速發展。在京津冀協同發展的大背景下，交通的便捷，將促使更多的人回石置業、投資，進一步激發經濟活力；優越的城市區位，較低的人力、土地、辦公成本等因素，必然吸引更多的京津企業落戶石家莊，寫字樓需求將被進一步擴大。

　　從方位看，離火車站太近的寫字樓項目往往經營得不好，因為人們一般下了火車找旅館，出於治安和安靜等因素考慮，一般不會緊貼著火車站找。這個心理因素，是我們寫字樓項目的優勢之一。河北國際商會廣場寫字樓項目到新火車是1.5公里，距離適中，天時地利。我經常開車送朋友去火車站乘車，有時朋友擔心時間晚了著急，我説不用急，這邊基本不堵車，從我們的項目過去，連一個紅燈都沒有，開車慢的話五分鐘，快的話三分鐘。

　　另外，在京津冀協同發展的大背景下，石家莊發展總部經濟具有較大優勢。隨著石家莊至太原、北京、濟南、鄭州鐵路客運專線的建設通車，石家莊到這些城市的高速鐵路時間將縮短至1小時左右。省級城市交通圈的打通，必將加速人才、技術、物流、旅遊資源等經濟要素的流動。同時，工業廠區外遷、鐵路入地和舊城改造為商業發展騰出了空間。再加上政府也是大力支援和引導發展總部經濟的，石市出臺的相關政府文件就明確指出要發展總部經濟，重點吸引跨國公司和國內大企業集團來石市設立大區域性總部和研發、行銷等職能型總部，大力吸引行業中處於領先地位的省內外民營企業來石市設立總部。所以，無論是城市區位，政務資源，還是人力、土地等成本特點，都決定了石家莊適合發展總部經濟。