上周看樓客增三成 “金九銀十”交易量或再攀高

　　廣州日報訊 （記者潘彧、林琳）昨晚，央行公佈降準降息，至此，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，已經有5次降息4次降準，百萬元房貸利息將省近20萬元，而房企的融資成本也將進一步降低。業內人士表示，在降準降息的影響下，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而一、二線城市樓市將明顯受益。

　　5次降息

　　百萬房貸利息省近20萬元

　　記者計算得知，貸款基準利率下調0.25個百分點，這意味著5年期以上的房貸利率繼續下行。如果按照上一次房貸利率，即6月28日的5.40%的利率，那麼20年、等額本息的100萬元房貸計劃下，月供為6823元。而如果按照目前的房貸政策，即下調0.25個百分點到5.15%的利率，那麼同樣條件下月供為6683元。這樣的話，此次降息將使得購房者的月供壓力減少140元。

　　而目前來看，降息通道已經全面打開，一線城市利率水準已經接近2009年以來的最低位。從2014年11月末開始的本輪降息通道看，5次降息購房者按照基準利率計算，百萬元20年利息減少幅度高達19.3萬元。

　　業內人士同時認為，降準之後，銀行將增加貸款額度，對於購房者來説，首套房的利率折扣將明顯增加。“目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來有出現8.5折或者8折的可能性。對於購房者來説，這種直接的信貸刺激影響非常大。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　業內：

　　“雙降”將刺激購房需求釋放

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，剛公佈的降息降準，將繼續減輕月供族的壓力，“會吸引到目前為止還處於猶豫階段但有意向購房的客戶加速入市，同時迫使一批存款客戶把錢從銀行裏提取出來消費，刺激內需。”

　　而偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，降準降息帶來流動性的增加以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對進入8月份略顯疲態的房地産市場將起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而全年樓市成交量或創3年來新高。對購房人來説，改善型購房人群將成為今年樓市新政和4次降準降息利好疊加的最受益人群。本次“雙降”將刺激改善型購房需求的持續釋放。

　　張大偉則認為，樓市特別是一、二線城市的樓市將迎接金九銀十。雖然這一政策並非完全針對樓市，但在目前的市場情況下，一、二線城市的購房者受到的影響最直接。

　　不過，滿堂紅市場研究部高級經理周峰擔憂，對樓市的刺激效果可以有多久，還是視乎地方政策的配合。在限購嚴格的城市，降準降息對樓市的影響還是比較有限，或許不如今年年初那一兩次降息降準對樓市那麼利好。

　　胡景暉則認為，在目前以去庫存為主基調的市場大背景下，交易量的回暖並不會引發房價的大幅上漲，房價將相對平穩。

　　資本市場：

　　地産股

　　將有雙重支撐

　　昨日，地産股隨大市狂瀉。同花順數據顯示，房地産開發板塊跌幅達到9.43%，除了華夏幸福上漲逾6%，陽光城股價持平之外，110家房地産開發企業全線下跌，其中超過100隻股票跌停。

　　而此次降準降息，對於房地産股將帶來顯而易見的利好。從以往的市場反應來看，地産和銀行股一樣，是最受資金關注的行業，對地産股而言，利好政策累積將帶動基本面持續復蘇，具有基本面和政策面雙重支撐。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，降準和降息政策對於股票市場肯定是有刺激。而對於地産股而言，金九銀十銷售將提升，且房價還有上升預期，因此房地産股將迎來比其他股票更加強勁的反彈。

　　二手樓：投資客轉移資金投資房産

　　有專業人士認為影響主要表現在心理上，實際影響不會很明顯：“因為類似的政策已經出過幾次了，只是給業主提供了一個漲價的理由，短期內不會直接反映在樓價和成交量上。”

　　事實上，在昨日“雙降”之前，因為近日股市震蕩，市場已經出現投資客轉移資金動向，改投投資房地産作財産保值升值之用，仲介人士透露，近一週的看樓客比之前多了近三成，其中不乏中小企業主。與此同時，部分業主開始返價，有買家苦惱稱：“一個星期前和一個星期後的叫價完全是兩碼事。”

　　趨勢：二手樓市還要量升價微漲

　　市場上對於樓市的走勢看法有所不同。在周峰看來，能進入樓市的人早已經入市，而不能入樓市的人基本都是深套在股市中。他認為，就算判斷樓市是穩定的人，也因為經濟環境確實不樂觀而擔心自己“買貴”：“因為大家都清楚，就算政策寬鬆，發展商還是在降價賣房。”

　　他所提供的最新數據顯示，8月1日~24日，經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比7月同期微增1%，全市均價為21061元/平方米，比7月同期下跌0.7%，其中8月16日~24日的成交量比7月同期減少3.2%，均價為20733元/平方米，比7月同期下跌1.2%。

　　他認為，“預計9月中旬就會開始做特價了。”今年剩餘的4個月，全市12個區的一手住宅網簽量估計維持在8000套/月左右。讓步空間不算大，但到9月中旬開始，就會趕著做特價的。

　　數據顯示，廣州第一季度二手樓的月均套數是5595套，第二季度的月均套數是8596套，周峰預計第三季度為8100套／月、第四季度為8000套／月。不過他認為市場不會出現拋售的現象，因為目前房子還是相對穩妥的投資對象。

　　“傳統旺季即將來臨，有沒有‘雙降’，樓市都會繼續升，二手樓成交還會上漲。”搜房網研究人士朱華清告訴記者，8月第2周（8.10~8.16），廣州全市經仲介促成的二手房住宅網簽共計1074宗（其中性質包括普通住宅和別墅），環比微漲6.23%。8月第3周（8.17~8.23）廣州全市經仲介促成的二手房住宅網簽共計1217宗（包括已簽約、已遞件、已結案），環比上周上漲13.31%。“價格方面估計就是微漲。”

　　他認為，目前市場對於一兩年內樓價不會大跌有“共識”：“當它成為一個‘共識’也就是絕大多數的人都有這樣的預期，樓價就很難下跌，特別在廣州這個城市，因為廣州的房子大多數都是‘散戶’持有。”他説，買家都説房價太貴了、太離譜了，但是意識中卻相信以後還會漲。

　　投資建議：

　　長線投資地鐵沿線

　　搜房廣州二手電商商圈經理袁懷威認為，目前房價短期內難有大漲，因此若要選擇投資房地産，最好還是以長線投資為宜：“如果要買房投資，最好能買最佳地段的最優質小區房，升值的空間比較大。”他建議選擇琶洲和赤崗等有利好的板塊：“琶洲將有大型電商進駐，該板塊就業人員增多，不論是租房還是買房需求都會大增，赤崗板塊臨近琶洲，可吸收琶洲暴漲的購房需求。”至於早年成投資搶手貨的公寓，袁懷威則不是太看好，認為公寓的産權年限只有50年，即使出租，投資回報也有限，而且二手樓市中公寓難出手。

　　搜房廣州二手電商商圈經理鄒振寧則認為，廣州房價最高的區域多為老城區，老城區房價的升值空間有限：“本身來老城區買房的買家就需要一段時間才能接受老城區的房價，老城區的房價大漲的可能性很小。”他建議選擇房價較低的新城區，尤其可考慮番禺電梯樓：“番禺樓價較低，交通配套相對滯後，未來地鐵線通車，補上這個‘短板’後，小區配套好的番禺電梯樓會在市場中很吃香。”而周峰則強調投資要首選地鐵沿線，不排除會發現一些對市場行情不了解的業主開了低價。

　　匯市

　　影響

　　央行雙降

　　人民幣匯率承壓

　　商品貨幣展開反彈

　　廣州日報訊 （記者周慧）昨日，央行宣佈降準降息，受此消息影響，離岸人民幣兌美元擴大跌幅，從央行宣佈降準降息時的6.4708貶值逾200點，至6.4915。匯市方面，美元一跌再跌，美元指數連續3周下跌，目前報94附近，歐元、日元受益於近期震動市場，成為避險貨幣，不過亞太股市逐步企穩，大宗商品價格停止暴跌，商品貨幣展開反彈。

　　昨日，美元兌人民幣中間價報6.3987，上調125個基點。歐元兌人民幣中間價報7.3989，上調1345個基點。招商銀行同業金融部高級分析師劉東亮分析，預計在匯率不出現極端波動的情況下，央行會逐漸放鬆對匯率的干預，允許人民幣進一步貶值。

　　美元“遭殃” 商品貨幣回升

　　國際金融市場震蕩以及對全球經濟減速的擔憂加重，恐將打亂美聯儲很快開始加息的計劃，這對美元構成較大拖累。不過，受昨日央行降準降息的影響，離岸人民幣兌美元跌幅擴大，美元指數一度回升至94。

　　大宗商品價格停止暴跌，商品貨幣全線反彈，澳元兌美元漲逾1%，收復昨日多數失地；紐西蘭兌美元漲逾1%，美元兌加元小幅回落0.3%。但歐元和日元紛紛回落，美元兌日元漲逾1%，週一曾一度大跌近3%，歐元兌美元也出現小幅回調。截至昨日記者交稿時，歐元兌美元在1.1477附近，美元兌日元在120.04附近。

　　美元長線走強趨勢不變

　　劉東亮指出，美元加息週期對新興市場的衝擊是本輪動蕩的根本原因，無論美聯儲最終是否會推遲加息時點，只要這一預期存在，那麼新興市場資本外流的壓力就不會停止。

　　劉東亮認為，受利差交易解除的影響，美元指數短期出現大幅下跌，歐元、日元等強勁反彈，但這應只是技術性變動。從中期來看，美聯儲的加息預期營造了美元強勢的大背景，而全球市場避險情緒的持續上升，預計也將促使美元再度走強。