對於房地産市場來説，今年利好消息不斷。

　　近期，多地公積金迎來調整。另外，“限購令”取消、降息、房貸優惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費者的購房信心。對開發企業的利好不僅於此，國內的融資渠道也悄然打開。

　　就在近日，就有6家大型房企發佈了融資公告，拋出自己的融資計劃。

　　8月17日遠洋地産發佈公告，正式推出100億元國內公司債融資計劃。8月18日成功發行首期總值為人民幣50億元的公司債券，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。

　　境內、國際評級均獲“高分”

　　房地産是資金密集型行業，融資利率決定開發成本。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，以國內開發貸為例，加上各種管理費用，一些信譽好的上市公司，能拿到8%的利率就不錯了。

　　這雖然是遠洋地産首次發行國內人民幣公司債，值得注意的是，而此次發債創下了地産行業國內公司債發行的利率新低。

　　通常利率水準低於4%就被歸為低利率的行列。遠洋地産此次發債，其中5年期債券票息僅為3.78%，較之此前的最低票息，再度拉低了近15個基點，較之同期限銀行貸款利率5.4%低了足足162個基點。

　　遠洋地産為何能拿到如此低成本的融資，一位業內人士一語指出，“因為（遠洋地産）具備較高的評級。”

　　據了解，境內評級機構中誠信證券，將發行人遠洋地産的信用評級列為AAA，這已是企業境內評級的最高級別，基於本次債券的信用等級亦同為AAA評級。

　　除境內評級外，在國際評級方面遠洋地産也頗受青睞。就在2014年7月中旬，惠譽、穆迪、標普三大國際權威評級機構分別發佈了對遠洋地産公司主體“BBB-”、“Baa3”、“BBB-”的投資級評級結果，並給予了“穩定”的未來展望。

　　雖然國內和國際對公司評級側重點不一樣，但目前在境外能達到“投資級”的中國地産企業也就在十來家，這讓遠洋地産一下子就晉陞到前十之列，公司的融資成本，因為這個評級進入了行業的第一梯隊。

　　據了解，2014年的7月和2015年的1月，遠洋地産連續發了兩期各12億美元債券，累計有24億美元。其中，2014年發行的這批創下當年中國地産行業美元債發行的最大規模，也是整個中國房地産行業歷史上最大規模的美元債首次發行。“因為這個評級每年都會向全世界公佈，讓遠洋地産的國際信譽和市場形象有了很大提升，對拓展我們境內外融資渠道也有很大幫助。”遠洋地産相關負責人表示。

　　大股東強力支援

　　佔盡地利，仍離不開天時和人和。

　　6月以來，A股市場持續跌停，大量資金從股市撤離，並迅速涌入債券市場，令資金量持續放大，也造成國內公司債利率的持續下行。

　　從時間節點上看，遠洋地産此番發債的時機選擇相當精準，順應趨勢迅速回歸境內融資市場，還踩準了利率極低的境內發債窗口期。這也是此番公司債成功發行，且獲得如此優惠利率的主因。

　　自上市以來，深諳資本市場和金融行業“遊戲規則”的遠洋地産，顯然在關注點和玩法上更加嫺熟和拿捏得當了。

　　另外，背倚大樹也是成功的關鍵。

　　此番發債，評級機構中誠信證券給出的報告可見，遠洋地産之所以獲發行人和債券發行的AAA信用評級，源於“極強的償債能力、雄厚股東背景及其強力支援、區域佈局優化和資源補充、穩健的財務結構”。

　　其中對股東背景的敘述表明，在AAA評級的背後是具有金融基因的大股東中國人壽的信用提供了有力的背書。

　　目前，中國人壽、南豐集團是遠洋地産第一、二大股東，雙方在2013年均通過定增方式增持遠洋地産股票。隨後，中國人壽即與遠洋地産簽署戰略合作協議，將業務聯繫拓展至寫字樓、養老等諸多領域，視其為唯一的不動産投資平臺。

　　在如此親密的關係下，大股東不僅給遠洋地産強力背書，更在融資領域提供支撐。遠洋地産在2014、2015年連續發行的美元債，中國人壽直接認購金額就高達7億美元。據了解，本次國內發債，中國人壽的認購金額亦超過了10年期債券品種的20%。

　　全年銷售目標420億元

　　從發債公告上看，“償還現有債務及補足一般營運資金”，這是遠洋地産發行公司債募集資金的主要用途。

　　事實上，這也是眾多房企發行公司債的主要用途。因為公司債利率水準較低，甚至低於長期銀行借款，通過“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調整債務結構，是房企大規模發行公司債背後的主要原因。

　　而就目前房地産市場而言，一二線變成房企爭搶的“香餑餑”，而庫存量大的三四線城市，更多被視為“票房毒藥”。

　　從去年開始，遠洋地産迅速對手中資源進行了一番騰挪。不僅新增一、二線核心城市700萬平方米土地儲備，還對撫順、鎮江、秦皇島等三線城市600萬平米土地進行剝離；2015年更是熱點不斷，高調進入廣州、南京、香港這些熱門城市。

　　京津冀一體化的利好，讓這些地區的房地産市場更為活躍。遠洋地産相關負責人表示，遠洋的京津冀項目主要集中在北京和天津，25個項目中天津不到10個，北京佔大部分，主要以住宅類産品為主。

　　今年的銷售目標是420億，1-7月份遠洋地産完成了160個億，已經完成全年目標38%，銷售資源主要集中在下半年推出，下半年純新盤開盤量較大，13個純新盤開盤，一般新開盤項目銷售會比較好，所以還是非常有信心能夠完成今年全年銷售目標。 （文/王慧）