2014年是一個分水嶺，很多房企過了黃金時期後，都在尋求轉型或者輕資産化。據了解，在遠洋的未來五年發展戰略中，不動産開發投資與住宅開發、房地産金融及客戶服務共同構成“四元業務”。

　　“遠洋地産的第一項目是遠洋大廈，然後才開始做住宅開發。” 遠洋地産副總裁陳潤福向《證券日報》記者稱，從遠洋地産本身來説，是有做商業地産的先天基因的。但適合輕資産化的項目，遠洋不會以重資産模式運營，因為從現金流安排上來看，重資産過於集中將促使轉型變得困難。

　　30%資金用於擴大商業版圖

　　“遠洋的四元業務即‘4321’戰略”，陳潤福向《證券日報》記者解釋道，從資金分配角度來看，即把40%的資金投向住宅開發，30%資金投入到不動産業務板塊，20%用於房地産金融，10%資金則投入到客戶服務業務中。

　　據記者了解，截至2014年底，遠洋地産在全國擁有20多個處於規劃建設中的商業地産項目，包括寫字樓、高端購物中心、五星級酒店及酒店式公寓等産品；現主要持有8個經營中的投資物業，2014年來自物業投資的營業額為6.79億元。

　　至於遠洋的商業地産版圖及産品線分佈，李明向記者表示，遠洋的不動産現有三類産品：第一種是高端寫字樓，聚焦一線城市核心地帶；第二類是商業綜合體，主要是與太古合作，一般選擇有先天交通、歷史和文化優勢的一、二線城市；第三類為遠洋自主運營的商業零售品牌，即遠洋未來匯和遠洋未來廣場，這類商用物業基本是與住宅相配套的産品，體量一般為6萬—10萬平方米；其他則為純小型商業，這是被動營建的，儘量謹慎持有。

　　“如果用幾個詞來概括遠洋的商業地産，或許可以定義為‘與巨人合作’，‘多元化’以及‘厚積薄發’等。”陳潤福表示。

　　事實上，“與巨人合作”是遠洋地産為不動産投資板塊“厚積薄發”做鋪墊的重要手段。據《證券日報》記者了解，遠洋地産與擅長經營持有物業的港資企業太古地産已經合作了兩個項目，兩家以各持有50%股權的方式在北京和成都投資了兩個項目。

　　“在前期建設上，主要由遠洋負責，在後期經營上，主要由太古地産負責。”陳潤福透露。而在遠洋管理層眼中，與巨人合作不但能夠積累運營投資性物業的經驗，也是輕資産化的手段之一。

　　多元渠道加速輕資産化

　　事實上，有接近遠洋地産人士向《證券日報》記者透露，雖然加大對持有物業的投資是重要戰略方向，但在遠洋地産內部，商業地産儲備項目的規模和如何將多大規模的不動産投資輕資産化是其近一兩年內要解決的。

　　正如陳潤福向《證券日報》記者所示，適合輕資産化的項目不會以重資産模式運營，因為從現金流安排上來看，重資産過於集中將促使轉型變得困難，尤其對持有物業發展來説，輕資産化一定是遠洋做商業地産追求的目標。

　　至於用何種手段去實現輕資産化運營，陳潤福向本報記者透露，遠洋地産將借合作、資産化和證券化等多種手段加快不動産投資輕資産化的速度。

　　而關於如何利用金融手段實現輕資産化的具體細節，遠洋並未多談。目前來看，合作是遠洋投資運營商用物業較為成熟的模式。“跟開發商也好，運營商也好，合作是輕資産化的一個方向。”陳潤福表示。

　　《證券日報》記者獲悉，與太古地産合作的成都遠洋太古裏是遠洋地産擴大商業地産版圖中非常重要的一個項目。據悉，該項目總投資接近100億元，共擁有超過300間零售商店，目前90％的面積已出租。據其內部消息透露，李明非常看重這個項目，對其期許也非常高。“到2020年，項目年度租金收入超過12億元人民幣”是兩家合作的目標。

　　“太古地産對商業運營定位有預見性的判斷，項目整體竣工交給租戶後，還能二次判斷。”李明向記者表示，作為互為在中國戰略合作夥伴關係，在未來幾年，遠洋和太古還將有項目呈現。