■本報記者 王麗新

　　北京寫字樓市場再度出現過萬平方米租賃成交大單!“位於望京區域的保利國際廣場近1.5萬平方米出租給了北京現代汽車金融有限公司。”有市場消息人士近日向《證券日報》記者透露。8月6日，本報記者得到證實，保利地産相關負責人表示，保利國際廣場T1寫字樓的18～25層確實已整租給北京現代金融出租給北京現代汽車金融有限公司。

　　事實上，相對於大單租賃或售賣交易，分層租賃或者分層産權銷售往往在市場上較為活躍。不過，2014年以來，由於北京CBD租金過高，其外溢需求開始尋求相對較成熟、租金水準尚未趕超CBD的區域落地，望京則成為了北京CBD外溢需求的承接地。

　　據統計，截至目前，望京區域內已成交了12宗過萬平方米的租售大單。而據譽翔安渠道監測數據顯示，2014年3月份以來，北京寫字樓市場至少實現了9宗辦公物業大單成交，總計成交金額達104.05億元。

　　租售大單頻現

　　據萊坊機構研究報告顯示，今年第二季度，北京寫字樓投資市場持續保持平靜，未錄得整售交易。甲級寫字樓平均成交價格至每平方米人民幣52001元。與此同時，一些新興寫字樓市場中的分層産權交易活動保持活躍，尤其是在商業環境成熟、可用資源豐富以及到市中心的可達性較強的區域，例如朝陽區的望京區域和豐台區的麗澤商務區。

　　事實上，據記者調查獲悉，2014年以來，租售大單在望京商務區成交單數較多，包括保利國際廣場今年4月份完成的13.3億元整售大單、阿里巴巴購得綠地中心一棟樓，以及本報記者剛剛獲得的北京現代金融有限公司租賃保利國際廣場1.5萬平方米租賃大單等。

　　而記者多次往返望京發現，望京SOHO、保利地産、綠地集團等巨頭開發商開發經營的寫字樓商用物業已經開始投入使用，浦項中心、阿里巴巴、惠普等500強巨頭均在此購置寫字樓，“大望京第二CBD”戰略部署目前已經可以稱之為實現了落地成熟運營，而這些巨頭開發商的進駐，無疑在一定程度上也抬升了望京寫字樓的租金收入。

　　記者在望京調查發現，目前，望京CBD區域內的望京SOHO、方恒中心等辦公物業，租金為每天每平方米在7元～13元不等，而保利國際廣場整租大單租金亦在此區間內。

　　值得注意的是，有業內人士向記者表示，望京商務區核心區幾乎已經沒有土地再度供應，整個區域新增供應量也有限，其稀缺性和産業聚集性將吸引更多知名企業進駐。

　　仲量聯行華北區商業地産部資深董事賀睿柯也稱，“可租賃面積的稀缺使得北京的辦公樓業主有才能提高租金，除非遇到弗成預見的因素，業主方將連續堅持市場優勢。”

　　投資回報率漲至6.3%

　　事實上，在北京寫字樓市場頻現租售大單成交的背後，是需求的增長和投資回報率的提升。

　　據高緯環球最新研究報告顯示，在亞太核心市場，寫字樓空間需求增長逾20%——其中，保險業租賃活躍，佔已簽訂大租約比例超過40%，而且大部分租約的簽訂明顯呈現出避險買盤的趨勢。

　　而另外一組最新的公開資料統計顯示，今年7月份，北京寫字樓市場7月份成交382套，環比上漲136%;成交面積13.87萬平方米，環比上漲214%;成交均價39341元/平方米，環比上漲31%;成交金額54.55億元，環比上漲310%。由此可見，北京寫字樓市場在熱銷項目的帶動下，升溫明顯，投資前景被看好。

　　而第一太平戴維斯研究報告顯示，今年二季度，北京甲級寫字樓每月平均租金為319.1元/平方米。萊坊機構研究報告則顯示，2015年第二季度，北京甲級寫字樓投資回報率提升至6.3%。

　　萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜向《證券日報》記者表示，預計今年第三季度，隨著經濟增長持續放緩及市場需要時間吸納已完成的新增供應，北京甲級寫字樓市場空置率將持續上升至6%左右。

　　高緯環球企業租賃顧問團隊中國區董事邵華則稱:“隨著新增的高品質項目的入市，同業競爭日趨激烈，北京寫字樓市場呈現精細化趨勢的同時，辦公模式的改變以及客戶需求的多樣化推動著存量老舊寫字樓的改造升級。”

　　高緯環球北京分公司總經理羅志強同時表示:“在未來一段時間，小面積的辦公空間需求的上升將會給傳統老舊寫字樓改造提供新的選擇。同時，在京津冀一體化的大趨勢下，産業轉移將逐步落實，各核心商圈的主要用戶群也將面臨調整。”