2014年，嚴峻的市場形勢迫使房企各自尋找出路，商業地産成為兵家必爭之地，如今中國寫字樓市場是否已經過剩，成了業內一個頗受爭議的話題。

　　近日，戴德梁行和中國房地産業協會共同研究發佈了“中國商務寫字樓指數”。報告認為，無論一線城市還是二線城市，在未來三年都面臨著寫字樓供大於求的局面。

　　北京在全國寫字樓市場排名中仍然位居第一位。儘管北京寫字樓市場有兩個新項目入市，空置率上漲1.2個百分點，其空置率依舊處於國內主要城市中的最低水準。隨著企業擴張和新興業務拓展的再度活躍，大型內資企業在寫字樓市場上依舊扮演著主要角色。

　　在2014年北京寫字樓價格上漲乏力的背景下，京西南板塊的地標性建築諾德中心房價卻實現逆勢翻倍。

　　京西南板塊崛起

　　伴隨競爭加劇，業內普遍認同未來北京甲級寫字樓租金仍將小幅度下降。同時，由於北京核心區域寫字樓供給有限，未來需求將繼續呈去中心化趨勢，非核心區和熱點近郊區域寫字樓市場將迎來更多新機會，新興區域憑藉較低的租金和新增供給，其商務氛圍將日漸成熟。豐臺科技園東三期的諾德項目在此番競爭中，優勢更加突顯。

　　高緯環球認為，因開發商想在大規模供應到來之前儘快交付，在這種情況下有可能産生大量的遷址交易。高緯環球企業租賃顧問團隊中國區執行董事司徒泰山表示：“租戶目前可能會暫不進行寫字樓遷址，他們會一直等到2016年新供應上市，以此滿足他們的長期租賃需求。在未來幾年將會出現向優質樓宇轉移的趨勢，因為租戶為提升企業形象，將會搬離基礎設施不佳的舊樓宇。”

　　未來非中央商務區域將通過格外低廉的租金和有利的地理位置而佔據競爭優勢。因地制宜，重點開發，北京各重點郊區伴隨著區域功能特色定位已逐漸開始形成自己的産業集群和經濟價值。

　　豐臺科技園的總部基地無疑在京西南地産板塊中，扮演了“領頭羊”的角色。

　　而來自市場機構盈石集團的預計，未來幾年，隨著北京軌道交通的高速發展和郊區基礎設施配套不斷加強，城市中心區人口將加快向郊區導入，有望在北京現有商圈的基礎上繼續發展新的增長極。另外，隨著新興商圈優質商務園區和工業園區建成，優質寫字樓陸續完工，更多高端製造業和高新技術企業的入駐將進一步提升商圈租戶品質。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，北京西南板塊一直缺乏高級寫字樓的供應。而臨近地鐵線路的産品更加屈指可數。

　　諾德産品此時的出現，對京西南高端商業地産的發展起到了積極的帶動作用。

　　北京中鐵諾德房地産開發有限公司相關負責人對《中國經濟週刊》表示，“在中國，商業地産的持久穩定投資屬性開始逐漸顯現。尤其是住宅限購令之後，商業地産項目的不限購、不限貸吸引了眾多的投資客進入。隨著商業地産租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識到了商業地産持久穩定的投資屬性。同時，隨著國家經濟轉型的開始，更多的企業開始謀求來京發展，這也使得北京的寫字樓需求量持續上漲，使其成為了當今市場不動産投資的最愛。”

　　針對京西南區域的發展現狀，北京中鐵諾德房地産開發有限公司相關負責人對《中國經濟週刊》説，“諾德有很大的後發優勢。相比已經十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，諾德中心所在的總部基地經濟區還不夠成熟，區域相應的配套設施還有所欠缺。但是，這種相對滯後的發展，也具有很大的後發優勢。”

　　該負責人表示，隨著南城地鐵交通的快速發展及首都第二機場的興建，豐臺科技園的總部基地經濟區必將成為未來北京重要的商圈，諾德的商業地産項目定會有大的市場升值空間。

　　諾德房價逆襲翻倍

　　2014年，中國宏觀經濟以及整體房地産市場發展都出現明顯降幅。國土資源部2015年2月2日發佈的權威數據稱，2014年全國房地産用地共供應15.1萬公頃，同比下降了25.5%。在市場不樂觀的前提下，諾德中心房價卻依然實現翻倍。

　　自2011年至今，從最初的2萬多元/㎡的入市價到如今近4.5萬元/㎡，北京諾德中心項目可謂是一路走高，屢創區域價格新高。分析人士認為，諾德中心作為高端寫字樓不僅填補了京西南的産品空缺，也因其與地鐵9號線豐臺科技園站臨近而更加受到投資者的歡迎。

　　對於價格上漲的內因，萊坊董事孫文靜認為：“隨著北京優質寫字樓租賃市場需求回暖，以及租金水準的日益穩定，2014年至2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應，僅2014年底和2015年就分別有近547800平方米和735100平方米的新增寫字樓面積竣工。由於北京城市建設規模的擴展以及基礎設施的逐步完善，一些非核心商圈的寫字樓區域將日益成為寫字樓開發和租戶遷址的選擇。無論在核心還是非核心區域市場，金融、資訊和高科技及專業服務行業的租賃需求在不斷加強。”

　　價格上漲的外因，觀察家們認為，受政策導向和市場需求的影響，北京周邊新興區域的寫字樓供應量有望持續增加，公司可以在這些區域以較為低廉的價格獲得高品質的辦公空間，豐臺科技園、亦莊等重點新興區域寫字樓市場對黏度高的産業或對地理交通要求較小的新項目吸引力將逐漸增強。這些“城市化”的郊區目前能夠提供價格較為低廉的工作場所和多功能的城市基礎設施，從而為房地産發展提供了絕佳的機遇。

　　當前，北京南城無疑是當今寫字樓市場上的最大價值洼地，豐臺科技園的總部經濟區以及麗澤商圈，儘管與北京其他相對成熟的商圈比較起來，還是有一定的差距，但也正是由於相對滯後的發展，給南城的商業地産發展帶來了巨大的潛力。

　　2009年，北京市出臺的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》中，計劃投入2900億元發展南城，同時伴隨北京第二機場規劃落地，南城的發展進入了快車道，南城必將迎來巨大的發展機遇，南城的房地産項目也將隨著區域內強勢發展，迎來價值快速提升的時期。

　　北京諾德中心項目相關負責人對《中國經濟週刊》説，“諾德中心是京西南區域的地標綜合體項目，這裡位於豐臺科技園東三期核心，是園區‘東進’戰略的起航之作，是區域規劃的活力商業帶以及活力商業中心的交會之處。正是這些優勢讓北京諾德中心，持續熱銷，連續三年蟬聯北京寫字樓市場銷售冠軍。未來，隨著眾多高端企業的入駐，諾德中心憑藉其超大的體量，高端的商務辦公氛圍，必將真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務地産的標誌。”

　　諾德三期即將入市

　　如今，北京諾德中心一、二期已基本售罄，並已有眾多重量級企業進駐。2015年，三期即將入市。北京諾德中心項目相關負責人説：“如今，隨著一、二期的全面成熟，使得區域價值更加升溫，對於企業的吸引力也將更大，成熟的區域、地標性的建築、優惠的政策，對於投資者以及企業的吸引力是巨大的。對投資者而言，成熟商務區域內的地標項目在租金以及出租率上都有著明顯的優勢。從發展來看，北京諾德中心已經給投資者帶來了穩定的投資回報，給企業的形象帶來很大的提升。我相信，在區域優勢日益凸顯的情勢下，諾德三期定會受到市場熱捧。”

　　2009年，北京市出臺的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，已給南城帶來了巨變，南城的商業地産項目也迎來了美好的春天。

　　借此，豐臺科技園加快推進“東進西擴”，大力發展總部經濟區（東區），定位為北京西南地區新的城市副中心和複合型城市功能區，已成為北京市首個城市規劃設計導則的試點區域，努力打造功能複合、環境優美、充滿活力的花園式高端總部經濟區典範，打造“世界企業總部之都”。

　　北京中鐵諾德房地産開發有限公司相關負責人表示，“北京的南城房價會持續看漲。因為北京市已經出臺政策大力發展南城，這是我們的發展機遇。諾德中心的前兩期産品成為北京市寫字樓市場的銷售冠軍，這是我們的發展基礎。新的諾德三期，會在産品設計、行銷方式等方面進行創新。新三期的規劃中會有寫字樓、商業等業態。我相信，有前兩期産品成功在前，三期項目的市場態勢不可估量。”