在中國很多城市，住宅的租金回報只有兩三個百分點，但投資者依然趨之若鶩。問其原因，很多投資者會説，我賺的是房子升值的錢，租金有就有，沒有就沒有。正因如此，有些投資客購買住宅後並不出租，因為未出租過的房子出售時價格會更高，比出租那一點點租金回報要划算。

　　雖然都是房地産，但寫字樓投資和住宅投資大有不同，如果以住宅的投資方式來投資寫字樓，可能最後獲得的回報會很可憐。住宅投資可以不看重租金回報，但寫字樓投資非常看重租金回報，甚至可以説，租金回報是決定寫字樓投資的最重要因素。

　　目前，住宅相對緊缺，二手住宅的需求量大，接手二手住宅的有自住客，也有投資客，反正接手的人很多，一套二手住宅放盤，很快就能賣出去，並且價格往往不錯。與此相反，二手寫字樓需求市場非常窄，接手二手寫字樓的幾乎只有投資客，但現在廣州推售的寫字樓很多，投資客可選擇的物業很多，除非情況特別，否則投資客很少接盤二手寫字樓。陽光家緣數據顯示，今年上半年，廣州二手寫字樓的成交面積僅為6萬平方米，不足一手寫字樓成交的十分之一，可見寫字樓的二手買賣市場遠遠沒有成長起來，與二手住宅成交佔半壁江山的市場完全沒有可比性。在一個成交如此低迷的市場，二手寫字樓不是想賣就能賣出去的，並且，買寫字樓的都是精明的投資客，想要在他們身上賺錢難度很大。

　　此外，相比住宅，寫字樓的管理費、電費等費用都較高，且不説甲級寫字樓，即使乙級寫字樓每平方米每月的管理費都有可能要十多塊，加上其他費用，一套近百平方米寫字樓一個月的成本可能就要幾千元，如果空租，成本會非常高。最好的辦法當然是租出去，讓租客承擔高成本。

　　因此，在投資寫字樓之前，一定要了解、判斷寫字樓能不能很快租出去、租金回報高不高。

　　如何判斷？首先要看寫字樓所在區域的商務氛圍濃不濃。這個道理很多投資者都懂。但很多投資者不懂，有些區域商務氛圍雖然濃，但寫字樓並不一定容易出租、租金並不一定很高。像廣州科學城，這裡寫字樓很多，且有大量世界500強企業在此辦公，商務氛圍較濃，可惜，就現階段來説，這裡的寫字樓並不容易出租、租金也不算太高。原因是這裡大部分企業都是自己蓋寫字樓，對租用寫字樓的需求並不大。在了解一個區域商務氛圍的時候，不能只看企業數量多不多、寫字樓數量多不多，還需要了解進駐企業的特點、企業對寫字樓的需求等。

　　其次，要了解想投資的寫字樓是不是區域地標，即使價格貴一些，能選擇地標性寫字樓就投資地標性寫字樓。很多企業進駐一個區域，只要資金許可，都會優先選擇地標性物業，因為這樣會樹立企業高大上的形象，更容易得到商業夥伴的認同，增加做生意的成功率；同時，在地標物業辦公也可以讓生意夥伴更加方便找到府來。只要多人想進駐，租金當然會高、出租肯定會快。

　　此外，還有物業管理、停車位數量、寫字樓本身素質等，也是考量寫字樓能否很快租出去、租金高不高的因素。（張秀欽）