未來廣州將擁有8個火車站 專家認為南沙和東部火車站周圍物業值得關注

　　未來廣州將把高鐵引進市區，在市域內將構建包括廣州站、廣州南站、廣州東站、廣州北站、廣州新東站（增城）、南沙站（萬頃沙）以及新塘站、慶盛站 “六主兩輔”8個火車站。業內專家指出，新塘站有牛仔服裝産業支撐，火車站旁新建公寓較有投資前景；另外，新建火車站周圍的投資前景還要看城市的發展重點，近幾年南沙和東部會發展得快一些，投資客也可以多留意這兩部分火車站周圍的物業。

　　文/圖：廣州日報記者 王荔玨、陳白帆（除註明外）

　　投資點睛語

　　沒有産業支撐，難崛起一座新城

　　日前，廣州市國土規劃委主任彭高峰透露，未來廣州將把高鐵引進市區，在市域內將構建包括廣州站、廣州南站、廣州東站、廣州北站、廣州新東站（增城）、南沙站（萬頃沙）以及新塘站、慶盛站 “六主兩輔”8個火車站。

　　促進多中心格局形成

　　對此，廣州城鄉規劃設計研究院總工程師馬向明就指出，把高鐵引入市中心的廣州站，將會帶動老城中心區的復興。而新東站和南沙站兩個集高鐵、城際和城市軌道的綜合性樞紐的佈局和建設，無疑將推動服務業向廣州東部和南沙新城的聚集，促進廣州多中心格局的形成。

　　中地行事業一部總經理謝沁也認為，在市域內構建8個火車站，最重要就是把整個城市框架拉大，形成副中心；同時還可利用交通樞紐結合當地産業經濟發展，令就業、居住真正一體化，拉動周邊樓市的租售市場。

　　不過，高力國際華南區諮詢服務部董事陳厚橋就提醒，新火車站選址要考慮周邊是否有支柱型産業，否則就算建好了火車站，也不等於可以拔地而起一座新城。“從規劃的幾個新的火車站來看，新塘站應該會有比較好的産業基礎，周圍有牛仔服裝産業支撐，新建火車站除了可以利好當地産業發展外，火車站旁邊新建的公寓也會因為有足夠人流支撐而較有投資前景。但反而之前建成的南站，當初的定位就比較模糊，周圍缺乏産業支援，所以現在雖然已開通了幾年，可是對人流的聚集效應還不算明顯，仍需時間調整培養。”陳厚橋強調。

　　定位要清晰配套得跟上

　　房價點評網高級分析師肖文曉也認為，在對人流的引導方面，目前南站並不成功，還沒能用比較好的商業業態吸引旅客駐足。所以，每個火車站的前期定位特別重要。對於今後新建火車站周圍的投資前景，肖文曉認為還是要先看城市的發展重點，比如近幾年應該還是南沙和東部會發展得比較快一些，投資客也可以多留意這兩部分火車站周圍的物業。

　　番禺一房企人士也認為，如今單就規模而言，南站是足夠大了，但無論是其商業的經營還是站內的疏導、指引卻彰顯出管理的不足。此外，未來南站如何與周邊的建築實施無縫對接，也需要多個部門的協調、努力以及高素質的管理。而這對其他幾個新站的建設也將有積極的指導意義。

　　老站“發新芽”

　　高鐵入廣州站，老城區活了

　　從“臟、亂、差”的廣州火車站到“高大上”的廣州南站，追溯廣州火車站的發展史，不難發現，這是一個相對漫長的轉變。

　　普快時代

　　廣州站

　　批發市場老闆，西部豪宅主力買家

　　廣州火車站周圍有100多個批發市場，除了廣州白馬服裝市場、天馬大廈時裝批發中心、紅棉國際時裝城、壹馬服裝廣場等多達10多個服裝批發城，還有皮革、鞋類、茶葉、美容、汽配等批發市場。

　　目前，各種批發市場商鋪頂手費從幾十萬元至幾百萬元不等，差價甚大。如果是靠近火車站或省長途汽車站的成熟服裝城檔口，3樓10~15平方米租金可開價3.4萬元/月，不過，如果樓層上到6樓，價格會便宜很多，100平方米檔口月租可低至5萬元。

　　專業市場的老闆是靠近火車站商圈的大戶型豪宅盤的目標客戶群。早在2009年，流花路的流花君庭已開價3萬元/m2（毛坯）。目前流花君庭二手放盤價為3.5萬~4.5萬元/m2。另外，從環市西路到西灣路，東風西路一直到金沙洲，甚至廣佛交界處的佛山樓盤，購買群體中相當部分都是火車站商圈的私營業主。不少私營業主由於不具備在廣州的購房資格，從而不得不在金沙洲廣佛交界買房，佛山大型社區的二手別墅往往被他們買下。

　　據悉，廣州火車站將進行升級大改造，初步計劃明年開工。有消息稱，未來，高鐵將引入廣州站，廣清、廣佛肇和廣佛江珠城際軌道等也將接入。（陳白帆）

　　特快時代

　　廣州東站

　　一個東方寶泰，“激活”整個商圈

　　回顧廣州東站商圈的發展歷程，可發現其並非一帆風順。以商圈內最大的商業項目東方寶泰為例，雖然規模超大、車位配套充足，又擁有便捷的交通，但自誕生以來，其經營主題及商業模式卻歷經幾次變遷。項目原名天匯城，曾先後試圖打造“亞洲玩具禮品博覽總部”、“全球時裝服飾交易中心”，但均未成功。直到2009年10月，天匯城更名為“東方寶泰購物廣場”重新開業，主打“非MALL”概念，並引入吉之島進駐，才令這個當年廣州最大的地下商場項目真正興旺起來。

　　伴隨著商圈凝聚力的加強，周邊的住宅物業價格也相當堅挺。目前，在東站商圈一帶，有一定樓齡的天譽華庭98平方米的三房租金要6000元/月，而樓齡較短的峻林140平方米的四房租價則高達12000元/月。即便是林和村內回遷房的四房單位，帶裝修不帶傢具傢俬也要7500元/月。（王荔玨）

　　高鐵時代

　　廣州南站

　　僅一個項目在售，未來繁榮可期

　　廣州南站是8個火車站中的重中之重。早在2011年、2012年，南站就已出讓了8宗地塊，目前已經進入全面開發階段，包括奧園、敏捷、萬科等大型項目。未來區域內將會陸續建寫字樓、公寓、住宅等産品，在周邊形成一個新型的綜合性新城。此外，廣州南站中軸東廣場區域地下開發還有多達三層的空間，商業面積5.8萬平方米。目前，區域內僅有唯一一個項目奧園越時代在售，均價1.8萬元/m2。有業界人士就預測，未來板塊內的地價有望達到2萬元/m2以上。

　　有規劃人士就指出，由於佈局的關係，南站和空港的分離是個問題，現在唯有加快兩站直達快線廣佛環線的建設步伐，以早日改變兩站銜接不便的困局。

　　（王荔玨）

　　廣州北站

　　廣清輕軌起終點，未來接廣州站

　　目前多班北向高鐵都停靠廣州北站，這裡還將是廣清輕軌的起點、終點站。而根據最新規劃，廣州北站將建輕軌與廣州火車站相接，預計用時只需15分鐘。另外，地鐵9號線預計2017年開通，廣州北站是其中一個站點。

　　祈福萬景峰與祈福輝煌臺位於北站附近，其中祈福輝煌臺三期南岸目前在售的戶型有84~109m2兩至三房、333m2複式單位，精裝1萬元/m2，預計年底交樓。（李鳳荷）

　　南沙站（萬頃沙）

　　或既接南站又通東站

　　南沙站（萬頃沙）的作用是不僅可通過地鐵18號線與廣州南站相連，增加其輻射力，同時，它自身也是廣州南部又一核心樞紐，在連通廣深港客運專線、深茂鐵路、南沙港鐵路的基礎上，還將新增規劃京九客專支線到發全國。此外，有消息稱，地鐵18號線連接廣州南站，地鐵22號線同樣也是連接南站，所以，相關部門正在研究是否可能從南沙18號線再接22號線直接進入東站，從而令南沙與南站及東站的時間、距離進一步縮短。

　　至於原計劃在今年年底開通的慶盛站，則是集廣深港高鐵、2條地鐵（4號線和規劃中的18號線）于一體的又一南部樞紐，是南沙板塊的居民前往深圳、香港的便捷的軌道交通。該區域內目前尚沒有一手樓在售。

　　南沙交通利好不斷，除了軌道交通規劃，政府相關部門還設想開通水巴連接南沙與城區。如此多的利好，樓市自然受益。日前，南沙推出位於自貿區南沙灣區塊海港大道東側的2015NJY-5住宅地塊，這是自貿區掛牌後的首塊居住用地拍賣，面積62522平方米，樓面起拍價高達4022元/m2。有消息稱，該地塊已吸引碧桂園、時代、奧園、星河集團等10家大型開發商的關注。

　　（王荔玨）

　　新塘站與石灘站

　　“換位”變主為輔

　　這次市域內將構建的8個車站中既有廣州新東站（增城），又有新塘站。

　　按照以往的規劃，新塘將建一個佔地4500多畝的火車站，以成為廣州真正意義上的東站，而石灘站則是遠期規劃的地鐵16號線的其中一個站點。但按照現在公佈的站點則顯示，廣州新東站（增城）規劃為廣深鐵路、廣汕高速鐵路、穗莞深城際鐵路和廣州地鐵13號線、地鐵16號線等5條軌道交通線路的交匯點，基本上替換了原來規劃的新塘站的功能。

　　新東站位於石灘或有新規劃

　　據相關規劃部門的權威人士透露，因為廣汕高鐵經惠州、增城、新塘，引入廣州東站。廣州與增城都爭取除擴建新塘站外，在增城區新建一座車站，因為在最東面，無以名之，就暫叫新東站，因此是擴建新塘車站，新建“新東站”。

　　有增城人士透露，廣州新東站就在增城區的石灘鎮，令原本默默無聞的石灘站一下提升為“六主”之一，反而之前被寄望很高的新塘站卻被列入“二輔”之一。目前，儘管這種替換個中的原因無法知曉，但有業界人士就認為，不排除目前尚沒有大項目、大工業的石灘會有新的區域大規劃亮相。

　　目前，新塘新世界、保利東江首府、翡翠綠洲、金澤豪庭等樓盤成交均價已紛紛站上1.2萬元/m2的區域高位。

　　（王荔玨）