繳費率高，要求也高

　　南京市住建局物業管理行業專家庫成員、南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示，他們曾經做過南京市新老小區的調研，調研結果顯示：南京普通住宅小區的物業費收繳率在70%-80%；老舊小區物業費收繳率40%-50%，最低的小區僅15%-20%。而記者調查後發現，豪宅的物業費收繳率普遍高達90%以上。

　　“一般住得起豪宅的業主都不太計較物業費，他們對物業費沒有一般小區敏感。”被採訪的多家豪宅物業工作人員表示。“一般小區漲1毛錢，都會導致業主抗拒，但是高檔樓盤業主不交物業費的較少，多半也跟前期開發商産生的品質問題有關。”但是，豪宅業主們對小區物業服務的品質要求卻很高。“不允許小區坐椅上有灰，門口的保安要形象好，得讓自己在朋友面前有面子。”天正桃源物業經理張大通稱。

　　業主房多，難倒物業

　　南京市目前執行的物業費收費標準還是2006年的，但隨著近年來南京市最低工資標準的上調，很多物業企業已經難以維持目前人員支出成本。據悉，一般普通住宅價格物業費最低1元/㎡，最高1.9元/㎡。

　　豪宅物業收費收多少？目前收費比較高的如江寧瑪斯蘭德別墅，價格是6.9元/㎡，一般豪宅物業費在3至4元/㎡，高層豪宅的物業費達5元/㎡。而10家豪宅中物業費收最低的，則是雅居樂藏龍禦景和仁恒江灣城，都是1.9元/㎡，目前均由開發商補貼。

　　記者發現，豪宅的入住率仍與地段、租金收益率緊密相關。最高的長江路九號達100%，最低的是江北別墅綠城玫瑰園約20%。一些遠郊豪宅的業主大都在城中另有住宅，入住率太低讓物業公司頭疼。

　　“豪宅的業主多數有好幾套房子，根本不過來住。”長江路九號的物業工作人員透露，豪宅入住率如果能達到100%，要麼是家長們有學區需求，要麼就是對地段、交通、租金要求很高的投資客。“長江路九號有雙學區，靠近新街口商圈，自住的人很多；出租行情也好，133㎡的住宅租金達10000元/月-15000元/月，不過可租房源少，主要是單身公寓，出租率高達80%。”某二手仲介工作人員告訴記者。

　　逐年漲薪，成本太高

　　位於河西板塊的仁恒江灣城，目前一期二期的業主有2000多戶，三期四期還處於開發狀態。從2010年開始到現在，其物業服務單位一直是仁恒自己的物業，目前物業費是1.9元/㎡。

　　南京仁恒物業管理有限公司張家寧經理表示，目前200多人的物業團隊服務2000多人的小區。”張家寧覺得人工成本高。他分析，現在如果人工成本佔總成本的60%，是可以不虧損的；但實際上大多數物管公司的人工成本，已經佔總成本的90%。

　　“以保安為例，一個保安工資3000多元，加上900元的保險，平均年支出超5萬元。200人的物業團隊，僅人工支出就達1000萬元。”張家寧介紹，作為與開發商一體的物業，他們在有開發商補貼的情況下，每年還要虧損100萬元到200萬元不等。

　　位於熱河南路街道姜家園的天正桃源社區，有116戶業主，目前入住率70%。該項目2010年7月開始銷售，從2012年開始到現在物業公司一直是南京天正物業有限公司。物業接手項目的前兩年，開發商補貼了一些物業費用，近幾年一直沒有任何補貼。

　　“小區屬於多層，實際上是6層的花園洋房，當初的物業費定在了1.98元/㎡。”該小區物業經理張大通表示，即便是開了綠燈提高了物業費，但他們每年還要虧100多萬元。

　　“40人的物業團隊服務小區。3個門，需要配備18位保安24小時值班，保安平均年齡35-40歲。”張大通介紹，目前一位保安稅後平均工資3000元/月-3100元/月，企業一年保安費用支出至少5萬元/人，僅保安一項支出每年就有90萬元。整個物業團隊的人工成本支出就有200多萬元。

　　之前小區的物業費用是1.98元/㎡，“今年年初，物價局考慮項目確實體量太小，開了綠燈，物業費給上調到3元/㎡，約80戶業主也同意了，”張大通表示，“但即便如此，物業費上調還是要虧損20萬元/年。”

　　新的南京市住宅物業管理條例出臺在即，“取消物價局指導價，解決物業企業人員的成本困境，是目前大多數物業企業想要落地的事情。”仁恒物業的張家寧説，“物業費價格上調勢在必行，因為近年來人員工資成本上漲厲害。”