□地産評論員蔡駿

　　上半年，商辦市場雖然成交有所上升，但與住宅市場的“火燙”行情不可同日而語。在庫存壓力依然較大、項目去化差距顯著的背景下，富有投資價值無疑才是商業項目立足市場的關鍵。

　　寫字樓

　　小獨棟辦公産品創新受追捧

　　近兩年，小獨棟辦公産品深受市場的關注。談及“獨棟”，人們容易與千萬級以上的住宅聯繫在一起。然而，小獨棟辦公則不同，外觀上有獨棟別墅的輪廓，實則可能就是某企業總部大樓。調查發現，小獨棟辦公受追捧原因是多方面的。

　　其一，産品新穎。相比甲級辦公樓動輒800-1000平方米、數千萬甚至上億元的投資，小獨棟寫字樓的投資門檻較低，同時投資者基本可以獲得甲級寫字樓的辦公體驗；而與創意園區相比，小獨棟辦公私密性較強。另外，産品的獨特性，無疑可以滿足創新型買家。

　　其二，貼近城市發展。目前，小獨棟辦公産品主要分佈在外環外，儘管如此，其概念性卻不輸市中心——産業融合、自貿區嫁接等價值元素，使其能夠躋身企業總部的行列。

　　其三，小獨棟辦公産品在某種意義上甚至可以滿足一部分置業者的別墅夢想，綜合看來，小獨棟辦公後市可期。

　　■項目連結：優安天地預計9月份售樓處開放。項目開盤將推出獨棟辦公、小高層辦公、配套商業街。目前商業街已開始對外招商，開盤時間待定。

　　商鋪

　　新興區域成下一站熱點

　　儘管有人説“一鋪養三代”，但事實上在所有商業地産投資中商鋪投資難度較高。目前，商業的運營模式正在發生著變化。眼下，商鋪易購，但實際運作中，招商、招租卻遇上了難題。

　　不過上海新興區域商鋪的投資價值不降反升，如寶山、嘉定、青浦、金山、浦東川沙等區域的商鋪就備受關注。

　　一方面，城市網路化交通的快速建設讓更多置業者了解到這些新興區域，很多投資者認為這些區域眼下正是價格洼地。另一方面，這些區域原有的商業規模性不強，一旦有大品牌開發整合，人氣凝聚力毋庸置疑。以寶山萬達金街散鋪為例，項目開盤即熱銷，商業開幕至今“金街”人氣持續居高，投資價值可見一斑。因此，開發商也積極佈局新興區域，尤其是受大虹橋輻射的松江、青浦，更吸引了綠地、萬達、萬科、正榮等房企積極投資，前往新興區域投資商鋪或是商業地産的新熱點。

　　■項目連結：青浦萬達茂是萬達集團在上海擬建的第七個項目。據了解，萬達茂是萬達集團在世界首創的大型室內文化、旅遊、商業綜合體，是萬達傾力打造的世界文化旅遊新品牌，以文化娛樂為主，大幅降低零售比例。

　　酒店式公寓

　　四大概念支撐項目熱銷

　　酒店式公寓是目前商業地産中最受歡迎的産品之一，該類産品通常面積小、總價低，適合各類投資者。目前，借力城市發展，其已經形成了四大熱點板塊。

　　首先，明年迪士尼就將開園，屆時將有大量的住宿需求集中釋放，因此迪士尼周邊酒店式公寓自然迎來一輪投資熱潮。更有業內人士稱，投資川沙板塊酒店式公寓，回報率更高。

　　另外，世博會之後，前灘著力打造國際總部經濟，未來板塊將吸引來自世界各地的精英人才，目前區域內高品質酒店式公寓的供應量仍較少，因此儘管價格不菲，但前灘板塊的酒店式公寓在市場中依舊搶手。

　　自上海自貿區落成以來，周邊房價快速上漲，酒店式公寓也不例外，不少投資者正是看好自貿區相關範圍內買房開公司可以享受相關政策。業內分析人士認為，短期內，區域還將出現持續熱銷行情。

　　此外，虹橋樞紐建成以來，今年，國家會展中心成功接棒成為大虹橋的新熱點。上半年的一場車展、一場醫博會，讓人們認知了國家會展中心的號召力，也將區域商業、酒店稀缺的事實暴露無遺，因此未來虹橋商務區內的酒店式公寓或將“一席難求”。

　　■項目連結：綠地雲悅坊位於川沙板塊，為綠地東海岸時代廣場的二期。在售39、50、55、70平方米LOFT，挑高4.5米，均價30000元/平方米，總價100-200萬元/套。