近日，金陵晚報記者獨家調研河西一高端酒店式公寓7折賣房依舊零成交的稿件引起巨大關注。金陵晚報記者在近期調查發現，初步統計，南京在售的酒店式公寓已經達到41家，而在供應量不斷增加的情況下，越來越多的酒店式公寓項目陷入滯銷窘境。

　　□金陵晚報記者 張楠

　　去年新增11家酒店式公寓

　　去年南京共有28家酒店式公寓樓盤上市，其中純新盤達到11家。而這11家裏河西樓盤的比例最高，升龍匯金中心、金奧費爾蒙公寓、金潤國際廣場、中海鳳凰熙岸、德基世界貿易中心，都在去年推出了酒店式公寓産品。而今年河西酒店式公寓上市量依然不小，首創立方、南京涵碧樓均計劃推出酒店式公寓産品。

　　金陵晚報記者初步統計發現，目前南京在售的酒店式公寓已經達到41家。而其中八成以上的酒店式公寓是商業性質，65年或者70年住宅性質的公寓産品並不多。

　　住宅性質的酒店式公寓産品城中板塊最多，其中菲呢克斯國際公寓、蘇寧雅悅、都市羲和等公寓都是住宅性質。而江寧水晶藍灣的精裝公寓也是住宅性質。

　　買房人坦言投資回報率低

　　雖然南京酒店式公寓項目供應充足，但是市場上願意購買酒店式公寓的買房人卻不多。金陵晚報記者在多個樓盤的售樓處採訪發現，不少南京人對於酒店式公寓採取觀望的態度。

　　“這邊地段還可以，但就是單價太高了。如果買了投資，最主要的還是靠租金賺錢，這幾年公寓的價格明顯漲不過住宅。現在就算新街口的公寓，能租到3000元/月就很不錯了，50㎡的一年也就租36000元。這個租金收益和100多萬元的房價相比，基本不賺錢，還不如買理財産品賺錢。”市民陳先生表示，自己原本想買一套新街口附近的小公寓投資，但發現房價實在太高了，算一筆賬發現，不值得出手。

　　“我現在就到處看看，價格高就不買，如果真的有價格很低的、投資回報率比較高的，我會出手。”陳先生説道。拋卻投資實際回報因素不提，酒店式公寓的高額交易稅費和首付也是投資客不願意出手的重要原因。在商業辦公用地上建設的酒店式公寓，屬於非住宅類，交易時契稅按照房款3%繳納，首付需要五成，而且貸款利率要上浮10%，比住宅要高。

　　多個酒店式公寓陷入滯銷境地

　　一邊是井噴的公寓上市量，一邊是日益萎縮的買房需求，在這樣的博弈下，南京的酒店式公寓出現了供大於求的現狀，多個項目陷入滯銷境地。

　　南京市網上房地産顯示，六合的金牛湖度假中心酒店式公寓精裝15000元/㎡，成交比例僅有6.40%；河西的金潤國際廣場毛坯房源均價28000元/㎡，精裝房源30000-31000元/㎡，成交比例僅有9.04%；城中的菲呢克斯國際公寓特價房22000元/㎡起售，成交比例僅有29.66%；太平南路的中城國際廣場16800元/㎡起售，成交比例僅有5.39%。

　　目前南京市場上酒店式公寓成交比例普遍不高，大部分都在五成以下，而成交比例較高的酒店式公寓有浦口的東方萬匯城，均價9600元/㎡，已成交74.78。另外，城中板塊的都市羲和，均價47000元/㎡，已經成交75.75%。

　　酒店式公寓會越來越難賣

　　面對南京處於高位的酒店式公寓存量，今後南京的酒店式公寓市場走勢會如何？會不會迎來春天？對此，專家分析認為很難，“酒店式公寓在南京越來越難有前途，會越來越難賣。”南京房地産開發建設促進會秘書長張輝説道。

　　“南京40年辦公性質的酒店式公寓去化難度較大。首先，作為投資産品，貸款首付要求高，利率也高，且投資回報率有限。第二，辦公類酒店式公寓産品轉讓成本，稅費都高於住宅，在有大量小戶型住宅産品可以投資的前提下，自然此類酒店式公寓銷售難度大。”南京同策諮詢機構副總經理楊銳説道。

　　“早期的時候市場不錯，大量的開發商涌入酒店式公寓市場開發，現如今已經是供大於求。而此前，不少拿到混合地塊的開發商，由於實力不夠很難運營商業或者辦公地塊，而將商業地塊全部蓋酒店式公寓，以求快速回籠資金，從這兩年來看，不少混合地塊酒店式公寓供應很大。”張輝分析，隨著市場供需改變，沒有價格優勢的酒店式公寓將會是死路一條，降價促銷是最好的去庫存手段。