房地産白銀時代告別野蠻生長

　　中國的房地産市場已經告別黃金時代，步入白銀時代。那麼，白銀時代將會持續多久?“可能會有十五、六年以上的週期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀房地産論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌説，白銀時代是一個長週期，中國的房地産從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長，進入中青年之後這些毛病會克服，以後會呈現慢牛行情。而眼下，房地産正通過集體轉型告別野蠻生長。

　　“房地産業悲觀的時間已經過去”

　　“找錢、拿地、賣房，這樣的增長模式看起來是走到了盡頭，現在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價高於1萬塊這兩個條件，這樣的區域房地産市場做不了增量，只能做存量優化配置。”在經濟速度放緩的形勢下，轉型成為熱詞。經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀房地産論壇上就房地産市場的轉型做了深刻解讀，房地産悲觀時代已過去，行業面臨全面轉型。

　　鐘偉介紹説，2014年6月至7月房地産行業到達一個拐點，從去年7月到今年3月，房地産從業人員分化最為激烈，“不過我們沒有必要對2015年經濟增長過於悲觀，完全有可能維持在7%，房地産行業悲觀的時間已經過去了。”他進一步指出，目前的房地産行業面臨著一系列轉型，包括從注重投資開發轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資産拼規模轉型為輕資産多業態、從買地賣房轉型為客群推服務等，“以前房地産開發企業眼睛裏只有賣房子，沒有賣服務，根本不關注他們所服務的客群是怎麼生活在這個社區、怎麼服務好他們居住在社區的各種需求等，而一個小區房屋維護、社區環境的維護完全可以多功能轉型，任何一項如果做好，都可以帶來巨大的估值提升。”

　　“拿地、蓋房子，那是傳統思維”

　　以往房地産開發商通過做加法、不斷擴大規模來實現業績增長，如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉型走輕資産道路;在網際網路+大肆流行下，遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網，提出與網際網路企業戰略合作……房地産轉型升級的出路究竟在哪兒?

　　“中國市場已經由過去賣方市場變成買方市場，由過去的壓房價到去庫存，從忽悠消費者的時代變成了考驗供應者的時代，我們的企業要轉型，就要符合市場和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，房地産應當以人為核心，滿足各種人的不同需求，“真正內涵的轉型，是增值提效，開發出適銷對路的、讓客戶滿意的産品。”中南建設集團董事、中南地産集團總裁陳小平也認為，作為房地産企業，應站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費者需求，不斷注重産品創新的企業。

　　花樣年控股集團董事局主席潘軍結合企業近幾年的轉型之路指出，要轉型，企業人員結構比例的調整很重要，“花樣年現在3萬多人，做房地産開發的只有800人，其他的3萬人都是做養老、酒店、教育、社區服務、社區金融等。如果老闆還在想拿地、想蓋房子，那是傳統思維。在移動互聯網時代，要注重用戶體驗。”

　　“用房地産拉動經濟已經很難”

　　一線和部分二線城市房價迅速反彈，引發人們對房價過快上漲的擔憂。在房地産過熱的年份，房價快速上漲，許多城市的居民收入出現過“跑輸”房價和GDP。全聯房地産商會創會會長聶梅生昨日表示，今年GDP的增長目標是7%左右，“今年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預計今年房價增速不會高於GDP增速，也不會高於每人平均可支配收入的同比漲幅。”

　　根據國家統計局近期發佈的數據，二季度房地産開發投資增速回落。對於三季度房地産表現，REICO工作室博士任榮榮表示，預計仍然以去庫存為主。她分析説，2014年出現了40萬結婚對數的下降，結束了2006年以來較快上漲的態勢，“意味著住房剛性需求的放緩，會加大去庫存的壓力和延續去庫存的過程。”

　　華遠地産原董事長任志強昨日表示，目前依舊存在不少催生房地産需求的因素，“中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。”他同時分析説，人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，“這些因素都會使得房地産在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地産投資拉動中國經濟已經很難。”

　　北京晨報記者 楊奕