◎陳開朝

　　白銀時代，房企規模是否已不再重要？筆者認為，規模在任何行業、任何領域都至關重要。受利潤率下滑倒逼，大規模標準化定制，行業兼併加劇，高效的資本證券化運作，産業和服務全面整合，以及行銷創新和價格傾銷等因素刺激，白銀時代標桿房企規模擴張很可能會比黃金時代更加劇烈。筆者認為，房企規模擴張的動力源，主要集中在五個方面。

　　第一，行業利潤率下滑會倒逼房企加快擴張。在利潤率下滑和成本上升倒逼下，行業內每個企業、每個領域唯有做大規模才能安身立命。那些繼續專注住宅領域的房企，像碧桂園，必須更快地擴大住宅銷售才能確保利潤不下滑；那些做商業地産、旅遊地産多元化的房企，持有物業的擴張會加快，住宅物業的擴張也不可能停下來；至於在房地産領域外搞多元化的房企，也絲毫沒有減少擴張的熱情。轉型成功的房企是少數，因為沒有哪個領域能承受得住如此多的房企一擁而上。即使成功轉型，也只能説一次性住宅銷售對企業變得不重要，而在所轉型的領域，必須力爭規模上游才能贏得一席之地，就像彩生活近年在O2O社區增值服務領域保持強勁擴張態勢以確保細分領域地位一樣。無論是住宅開發、商業運營，還是其他多元化領域，除非房企退出，否則必須力求規模擴張。

　　第二，大規模工廠標準化定制將推動標桿房企飛速擴張。白銀時代，房價趨穩和利潤率下滑會倒逼房企成本管控、精細化管理，進而引發技術變革。而移動網際網路和萬聯網與標準化工廠製造結合將讓大規模個性化定制被快速響應成為可能。目前技術已不是問題，關鍵是成本。以萬科為例，推進住宅工業化多年，目前成本依然比傳統現澆工藝高10%，仍不宜大面積推廣。如果政府願意作催化劑，給予住宅工業化企業切實的政策優惠，如稅率減免5%~10%或獎勵10%容積率，使成本劣勢轉化為成本優勢，行業立即就會進入大規模工業化製造時代。目前相對於傳統現澆，萬科工業化預製能節省60%的時間，所以一旦全面啟用，萬科等技術領先企業可以憑藉超快節奏飛速擴張。從工業製造經驗數據看，只要規模上去了，成本自然會下去，進而觸發“成本縮減-售價降低-週轉加快-規模上升”連鎖反應。

　　第三，資産證券化將讓房企擴張插上雙翅。中國房企金融運作模式從過去的債務杠桿主導，到之後的股權合作流行，再到未來的資産證券化運作，是十分明顯的趨勢。在債務杠桿擴張、股權擴張、資産證券化擴張下，房企擴張動能將依次提升一個數量級。以債務杠桿擴張為基準，房企凈負債率達到100%，杠桿率已很高，資金鏈運營大多已較危險；如果借助股權擴張，通過與人50%：50%股權合作，可達到同樣效果，卻能顯著降低開發成本和風險；而在資産證券化運作下，擴張動能會瞬間擴大，譬如主導運營的房企掌握10%控股權，剩下90%都進行資産證券化，那麼擴張效率較100%杠桿率房企提高8倍。筆者認為，隨著經濟增速換擋下調、銀行存貸量萎縮，國家為防止房地産投資下滑，肯定會加快資産證券化進程。如果銀行按揭信貸MBS化和房地産開發運營項目資産證券化同時釋放，房企資産證券化運作會成為主流範式。

　　第四，合併重組、股權兼併將成為行業“新常態”。一旦整個行業停止擴張，那麼房企之間的合併重組和兼併收購將會常態化。2014年，整個房地産行業銷售7.63萬億元，有近9萬家房企，平均每家約0.8億元銷售規模。而百強房企銷售額接近3萬億元，如果百強房企年均增長10%~20%，那麼相當於每年平均會有3500~7000家平均水準的房企被擠出市場。換句話講，白銀時代，部分房企加速成長，更多房企會不斷萎縮，將是“新常態”。如果規模萎縮，房企資金運營容易出現問題，在擴張無望下，會更多地選擇賣項目和股權，乃至尋求被整體收購，讓資本運作的房企憑藉收購快速壯大。另外，發展定位和經營理念接近或互補的房企之間會主動選擇股權合併以壯大自身。

　　第五，白銀時代，大盤開發將更加頻繁。在新型城鎮化大開發階段，産業新城運營商是傳統房企最好出路。産城運營對企業的規模運作能力更加苛刻。目前業內知名的專業産城運營商如華夏幸福、大連億達、聯東集團，每個項目少則一、二平方公里，多則幾十平方公里，甚至上百平方公里，對應的住宅開發體量動輒幾百萬平方米。近年上述企業已開始全國化的高速擴張，將吸引更多傳統領域的房企加入這一行列，會推動擴張體量提升一個數量級。

　　在白銀時代，房企在任何一個領域競爭，規模都至關重要。房企規模擴張會變得更加容易，同時變得可“預”，不可“求”——只有那些擁有技術成本優勢、資本運作優勢、産業服務配套優勢的房企才能成為規模之王。

　　（作者為中國房地産資訊集團研究員）