住宅租金投資回報率提升，珠江新城公寓最高可達4.6%

　　近期股市震蕩，各種“寶寶係”理財産品收益也在下跌，在投資渠道少的狀態下，大家又把目光投向樓市，但投入高而租金回報率卻不斷走低的印象還停留在大家腦中，曾有人算過一筆賬，100萬元存銀行的利息還高過買房收租金，買房收租金的投資方式不划算，不過，近幾年這種狀態又慢慢發生了變化。根據中原地産監測的白雲、番禺、海珠、荔灣、天河、越秀6個區域45個板塊的269個中高檔住宅樓盤的實際成交租賃價格顯示，住宅租金投資回報率有所回升，到2015年6月，租金投資回報率超過3%（相當於銀行一年定存利息）的樓盤達到26%，比去年同期的13%的比例增長了13%，業內人士表示，這也意味著投資住宅吸引力會有所增加。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　8個月4次降息

　　租金回報跑贏存款利息

　　從2011年2月到2014年11月，銀行一年期存款利率都在3%以上，最高到達3.5%，而同期住宅租金投資回報率則多在百分之二點幾的水準，存銀行的收益確實好過房産租金收益。今年隨著房貸政策放鬆，樓市回暖明顯，而央行8個月內4次降息，在對貸款基準利率下調的同時，也對存款利率進行了下調，銀行一年期定存的利息從3%以上降到2.25%左右。而租金卻在悄然上漲，使得住宅租金投資回報率也有所提升。

　　據中原地産租賃指數和價格領先指數，住宅租金回報率在2004年幾乎接近8%，而2014年高房價下，租金回報率最低接近2.4%。2015年第一季度房價下滑，4月份，租金回報率達到2.7%。從中原地産監測269個樣本樓盤來看，2015年6月有26.8%的樓盤投資回報率超過3%，高出2014年6月13.4%，可見目前租金回報率有好轉趨勢。其中，珠江新城的公寓租金回報率基本超過3%。

　　從租金回報率最高的10個樓盤的數據來看，珠江新城的領峰租金回報率高達4.6%。據中原地産雋峰分行高級營業經理郭亞鋒介紹，領峰的租金回報在珠江新城屬於表現較好的，一房月租金大約在8000元左右，售價約320萬~340萬元，比珠江新城一般一房租金高近一倍，主要是一房面積比較大，有80平方米左右。事實上，珠江新城的公寓租金基本都能達到100元/m2左右的水準，地理位置好，裝修高檔，面積相對較小的單位需求旺盛，這類公寓一般為一房一廳，每週有1~2次統一打掃衛生，非常適合社交生活豐富，居家時間較少的單身白領居住。對投資客戶來説，投資公寓總價相對少，出租率高，租金投資回報也較為有保障。住宅投資回報提升主要是因租金在上漲，今年以來珠江新城租金約有10%左右的上漲。

　　中原地産研究部客戶主任熊小洪表示，租賃市場相對是較為“剛需”的市場，預計下半年需求量會保持平穩，但由於租賃市場與買賣市場高度關聯，而下半年二手住宅市場成交量價都有望上漲，因此租賃市場租金或會隨著租盤減少以及成交價格上漲而上漲。

　　一手回報率偏低

　　二手性價比更高

　　商業公寓售價難漲租價尚可

　　近期，南沙、黃埔商業公寓銷售行情相當不錯，業內人士表示，從目前已經進入二手市場商業公寓來看，其升值緩慢，不過租金尚可，面積差不多的小戶型商業公寓與住宅公寓租值其實相差不大。目前，很多人將目光投向首付幾十萬，不限購不限貸的商業公寓上，雖然回報率偏低，尤其是一些新興區域公寓，還需持有相當長時間才能看到收益。不過市場變化難説，例如福建就出臺促進去庫存的新政，允許開發商根據市場情況主動調整項目類型和戶型，尤其是允許房地産項目轉型，意味著商業項目不好賣，可以轉成住宅性質。

　　廣州日報記者劉麗琴

　　3.1萬買兩年後3.3萬難賣

　　盧先生前年底以3.1萬元/m2左右的優惠價格購買了珠江新城一套110平方米左右商業公寓的現樓尾貨，很快以7000多元的租金放租，投資回報率不到3%，今年因急需資金，盧先生將公寓以3.3萬元/m2放售，不過一直難以脫手。

　　商業公寓並不像同地段的住宅帶優質學位，加上是商業性質，本身價格已較高，市場需求量和交投活躍度都比不上住宅，因此近年商業公寓價格漲幅不大。如保利中環國際公寓成交均價與前兩年基本持平，三木國際公寓近一兩年價格上漲較緩慢。不過，近三年這些商業公寓租金卻逐年上漲。2012年時保利中環國際公寓租金約80~90元/m2/月，2013年約90~100元/m2/月，如今已上漲到100~110元/m2/月，年均漲幅10%左右，時代you公寓近三年來租金年均上漲8%左右。

　　合富置業名門分行主管盧煉煉表示，珠江新城二手商業公寓的價格比住宅公寓要便宜一些。不過，面積差不多的小戶型商業公寓與住宅公寓每平方米的租值其實相差不遠，而單價稍低的商業公寓在租金回報上會高一些。但由於住宅公寓帶有學位，因此不少買家都有買學位房然後放租的打算。

　　珠江新城的住宅公寓當中，鉑林國際公寓目前較受市場歡迎，租金回報率在3%以上。其中，36~38平方米的複式小戶型，二手售價約155萬~160萬元，租金約4300~4500元/月。50~55平方米兩房一廳二手售價約200萬元左右，租金約5500~6000元/月。

　　盧煉煉表示，鉑林國際公寓租售客戶群中年輕白領佔70%，主要因為鉑林國際公寓是區域總價相對較低、有複式設計且有學位，對預算不寬裕的年輕白領來説，性價比較高，門檻較低，可投資自用。珠江新城的商業公寓中，如盈豐、盈力等45~50平方米商業公寓售價約130萬元，月租約3600~3800元左右。

　　投資二手公寓性價比高

　　中原地産商鋪部高級營業經理王雷表示，近期南沙、黃埔、番禺一手商業公寓成交行情相當不錯，價格在1.2萬~1.3萬元/m2，地鐵上蓋型的公寓，雖然其租售行情可能還需要等待相當長的一段時間，以持有為主，但其發展潛力不錯，而且主要是投入不高，在投資渠道有限的情況下，還是能吸引投資客的，不少公寓都有客戶一次購買幾套的情況，因此此類公寓可以買來用於辦公，相比寫字樓其使用辦公成本更低。

　　與一手商業公寓相比，投資二手商業公寓性價比更高，較適合追求穩定月租金的投資客。相對而言，二手公寓單價便宜，小戶型總價低，如越秀區許多商業公寓租金回報率能達4%~6%，回報率不差。如有多個公寓項目可選擇，首先是要看地段，地段不同，商業氛圍也就不同，這決定了公寓本身的價值和租賃活躍與否，直接影響投資收益，另外選擇公寓時還要留意其稅費。住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。此外，還需按物業交易總價徵收5.5%的營業稅，各項稅費相加通常達總價10%~14%。