在城市經濟發展的進程中，以公寓為主要構成的都市CBD即中央商務區，日益成為現代宏大經濟體系的引擎和推進器。在大都市中，那些鱗次節比、高聳入雲的各類公寓構成了都市繁華的靚麗風景。公寓在城市綜合體中越來越成為活躍分子，有人説，公寓是一個物理空間上的小個子，卻是思維空間上的巨人。

　　□本報記者 李小白

　　綜合體公寓必然是細分市場主流

　　石家莊公寓市場開發的歷史其實很短。隨著石家莊投資環境的改善和外來房企的不斷進入，市政府在基礎設施建設、城市綠化等方面做了大量整治工作，為石家莊公寓市場帶來了巨大的發展空間。

　　河北濱江房地産開發有限公司副總經理傅利華説，目前省會石家莊的公寓體量，雖然在建規模體量相較以往有了明顯驟升，但相對一些沿海發達的省會城市來講，石家莊公寓産品體量佔整個商業産品的比例還是明顯過低。

　　華潤置地（石家莊）有限公司行銷總監陳亮分析指出，石家莊的公寓産品主要為兩種産品，一種是綜合體性公寓，一種是類住宅公寓，前者主要分佈于中山路東購商圈和北國商圈以及中華大街的中心地帶，外部商圈配套都較為齊全，也是目前比較熱銷公寓類型；而後者，基本上是從住宅地塊中，剝離出來的一種商業性質的小型住宅産品，適應一部分實力不強的剛需購房者及小型投資人群的需求，也滿足開發商實現快速銷售、滾動開發的需求，但其稱不上是一種純粹的現代公寓産品；現代公寓已經進入了一個強者競爭時代。

　　綜合體公寓必然是市場細分的主流，而競爭的核心要素也必然是圍繞綜合體的地段好壞及核心構成—商業品牌的優劣，或許會呈現兩極分化的趨勢，即高品質的有人氣保證的中心公寓熱銷。而其他品質品牌力不強，位置也不夠突出者則會陷入窘境。

　　公寓或將成為地産投資的上佳之選

　　有人説，石家莊早期公寓辦公環境欠缺太多的人性化設計、內部緊密的空間分隔給人一種壓迫感，使得本來工作壓力就很大的白領們長時間的在這種環境中工作會感覺身心疲憊不堪。

　　對此，河北盈闊地産機構常務副總蘇風彥分析認為，預計未來影響公寓類産品需求最大變化的將取決於三大因素，一是有賴於省會經濟結構的實質性調整和傳統産業升級的極大突破；二是有賴於“大眾創業、萬眾創新”的微小企業創業環境的極大改進和發展；三是有賴於公寓類服務品質的極大改善和服務功能的極大改進。也只有這三大基礎要素的變化，才能使得公寓類産品成為真正的商業綜合體的先鋒舞者。

　　2010年以後，當華強廣場、金恒基鹿城、東勝廣場、嘉和廣場崛起時，石家莊的高端、新概念公寓已經進入蓬勃發展時期。不久在省會核心區域的中山路沿線還將呈現恒潤時代、華潤萬象城等具有時代新潮的創新型公寓産品，到那時，公寓産品的品質和物業服務都將向更高的標準晉級。

　　華潤置地（石家莊）有限公司行銷總監陳亮分析認為，未來，伴隨城市化程度的不斷提高，人們在生活中對城市配套功能的需求不斷提高，對綜合體的需求及價值挖掘必然會引發公寓産品的不斷升溫，依託于城市綜合體的強大配套，公寓所具有的總價低、投資靈活、回報率高、投資風險小的優勢也將倍數放大。尤其在央行頻頻降息的情況下，相信公寓或將成為商業群投資者的上佳之選。

　　第三觀點

　　核心地段的公寓産品會受到追捧

　　河北濱江房地産開發有限公司副總經理 傅利華

　　公寓的戶型面積集中在40-70平方米，由於戶型面積小，公寓産品的單套總價相對也比較低。對於比較年輕的購房人群來説，經濟壓力比較小。公寓具有住宅的特質，也可作為投資品。相對於總價較高的商鋪來説，公寓這樣的小額投資産品，靈活度較高。在國家倡導的“大眾創業，萬眾創新”的社會環境下，一代年輕創業人群的崛起，無論是居住還是商用，核心地段的公寓産品勢必會受到追捧。

　　從目前石家莊的市場情況來看，公寓産品還停留在住宅和寫字樓産品間的一個補充。但對於産品本身來説，石家莊公寓産品的建設理念、空間利用率、裝修標準等方面都在不斷提升，也獲得了很多客戶的關注，這也是未來商業産品發展的一個趨勢。

　　好的公寓産品，必須符合未來的發展趨勢，開發商要從本質上做好産品的品質。比如濱江優谷項目在硬體方面，不僅在加強了公寓戶型、裝修等方面的品質，還在配套上盡一切可能的做得更全面，更精細。在軟體方面，物業管理服務的品質要一定提升上去，公寓的設計理念要有所創新，追求更加人性化。項目的地理位置、産品的設計理念很重要，在整體上體現了産品的品質，也決定了投資的價值。

　　公寓投資客在商業氛圍濃厚區域扎堆

　　河北盈闊地産機構常務副總 蘇風彥

　　公寓面積小，價格低，是很多年輕人的置業首選，但是買了公寓就要懂得公寓的一些特性，它與住宅有著本質區別。一是使用年限： 住宅是70年，公寓是50年；二是費用的不同：公寓的水電費用屬於商業費用，要比純住宅貴；三是物業管理的不同；四是建築設計的不同。

　　公寓作為創業式類寫字樓模式的存在是目前普遍的一種現狀，真正作為住宅公寓類使用主要在經濟發達的一線城市較為典型。石家莊由於在城市整體規劃中缺乏對整體經濟和市場發育的認知，使得當前有些公寓類産品的供求關係出現嚴重失衡。

　　從省會實際購買者分析，其中主要有兩類人群。一是預期出租收益的投資型客戶；二是創業辦公型購買客戶。投資客戶集中選擇商業氛圍比較繁華集中的區域。從購買行為的經濟特性分析，應基本屬於對抗“通脹貶值”和物業增值的自覺和不自覺的自發行為。對省會經濟發展水準和未來公寓類需求的人群支撐以及後續公寓服務品質訴求並沒有做到全面、科學、理智性判斷。

　　公寓的軟實力也尤為重要

　　華潤置地（石家莊）有限公司行銷總監 陳亮

　　城市綜合體是一個多業態的商業集群，其中商業是其核心構成，成為綜合體項目的核心人流及客群來源，而且這種客群是複雜多元的商業辦公人群。再來看其他業態：住宅，自用性為主，寫字樓，辦公性及投資；商鋪，經營性及投資；而公寓，宜居住宜辦公宜投資，可見，公寓與綜合體核心構成的商業所囊括的客群及功能是相匹配的，可以説是一個綜合體的小型縮影，從這維度上去講，可以説是都市綜合體中最靈活多變的投資品，也是適應性最強的綜合體産品的先行代表。

　　相對於石家莊的人口流動量，目前省會的公寓體量相對偏多。但隨著京津冀一體化的深入，公寓的投資價值也將提升。比如華潤公寓，擇址市中心的黃金地段，可以説是石家莊的集合商業、商務與交通優勢的極中心區位，地段的優勢與稀缺毋庸置疑。

　　其實當公寓體量激增，市場競爭更加激烈，是否能夠準確把脈投資價值則更為重要。常規公寓投資價值首選因素是地段，然而，除了物理中心，軟性實力也尤為重要。也就是區域價值的考量，是否是城市的絕對中心，能夠匯聚真正的高品質人流，不只是賣地段，更重要的是培育價值增值的受眾群體。這是在競爭中，保證投資價值的最重要因素。

　　投資者説

　　公寓地産是塊黑森林蛋糕

　　北京築萃建築設計有限公司總經理 劉偉傑

　　與溫和實用的住宅相比，公寓地産就像一塊灑滿巧克力屑的黑森林蛋糕，蛋糕不能擺上餐桌當飯吃！所以，以居家為目的的剛需人群，考慮到公寓的水電物業全以商業來計，且不能落戶、轉讓時又高出住宅一截的交易稅費，不建議購買公寓地産。

　　而如果把黑森林切成精緻的一角一角，擺到雞尾酒會上，則其時尚格調不但派上用武之地且愈加彰顯品味。所以，資金實力雄厚的投資者要購買公寓地産，最宜選擇繁華、時尚的區域商業中心，以及高檔辦公樓聚集板塊。有區域旺盛的辦公人流、商流做支撐，不論是物業價值，還是租金水準，都將呈現看好趨勢。

　　除了格局精巧功能時尚外，服務也是公寓産品的加分項。大型企業的高管等高階租客尤其看重這一點。這兩年，相關政策扶植，創意型小微企業如雨後春筍。此類小公司難以承擔高檔寫字樓里昂貴的租金，個性十足的較大戶型公寓就成為他們的目標辦公場地，因此出租率並不低。

　　地段和物業是投資公寓的重要因素

　　騰訊房産石家莊站主編 秦淑偉

　　在股市低迷、黃金大跌的市場行情下，投資渠道過窄的投資者再一次將目光轉向這些兼具住宅和寫字樓功能，同時又具有面積小、總價低、相對穩健的小額投資品——公寓。面對方興未艾的石家莊公寓投資市場，投資者如何才能將公寓投資的風險降到最低？

　　投資商業地産有一條金律，那就是地段。小戶型公寓與純住宅相比，帶有更大的投資屬性，地段也同樣決定了公寓是否具備投資價值和可持續發展潛力。

　　從目前省會主要在售的公寓項目來看多屬兩類情況，一類是位於城市核心或者商貿活動極為繁榮的區域，如中山路沿線的濱江、恒潤、華潤等；另一類則是像保利中心V立方公寓和東勝紫禦府帕克公館這類的複合型社區內的公寓物業，但無論是哪一類公寓，附近必須要有商務辦公、商貿業及流動人群作為支撐，這樣才可以為公寓提供賴以依託的客戶資源。

　　此外，公寓産品是一種長線投資，開發商的實力和物業公司的管理水準往往起著決定租金的作用，因此也應作為公寓投資的重要參考因素。

　　公寓的投資策略比較輕鬆

　　石家莊前沿廣告策劃機構 安然

　　首先，商業公寓推薦小戶型，原因一方面是總價低，另一方面是容易出租。商業地産與普通住宅本質上的區別就是其經營模式多樣、功能強大和用途廣泛，這也是它的特點及優勢所在。

　　除了戶型之外，投資公寓尤其需要考慮的是地段：如果是個人自住當然可以完全從個人角度出發，愛寧靜的可以選擇遠郊一些，但是如果準備出租就要考慮多數人的喜好。好出租的地段比不好出租的地段受歡迎。高鐵站、公交站、汽車站、商業旺地等都是不錯的選擇。

　　此外，商業地産的形式比較多，寫字樓看大小，看配套，看同租其他商業的性質，商鋪更看地段及經營。相對而言，公寓的投資策略比較輕鬆。