公寓市場有回暖，價格仍比去年低

　　近日，記者到廣州大道北踩盤時，途經2013年地王項目同寶路項目，眼見該項目依然處於外部圍蔽狀態，但已有附近樓盤銷售人員在路邊拉客：“公寓1.8萬元/m2起包裝修，要不要考慮一套？”記者抬眼看到，這個名叫佳潤雲凱雅寓的公寓項目就在同寶路地王對面，銷售人員表示該公寓還可明火煮食。而同寶路地王項目在2013年5月成功拍出時，在刨去配建保障房部分，樓面地價已高達2.5萬元/m2。而兩年後，儘管地王威風猶在，但從附近公寓項目報價看，地王對樓價的促進作用並沒有想像中大。有公寓項目負責人表示，儘管最近樓市略有回暖，但也是熱在住宅市場上。公寓市場成交量比去年慘澹時有所抬頭，若板塊公寓量比較大，公寓項目還是不敢漲價，追求的還是先跑量去庫存，“特別是黃埔、番禺的公寓供應量還是相當嚇人。”

　　公寓平均售價低過住宅上萬

　　事實上，公寓麵包價便過住宅麵粉價，並不只出現廣州大道北，甚至市中心公寓項目有類似的尷尬。以目前住宅均價全市第一的越秀區為例，據網易房産對“陽光家緣”監控數據統計，越秀區近一季住宅均價高達4.3萬元/m2，部分住宅項目簽約價從4.6萬~4.9萬元/m2不等，但同一時期的辦公物業（包括寫字樓和公寓）簽約均價僅為3萬元/m2，不少近地鐵的平層公寓簽約價在2.8萬~3.1萬元/m2，複式公寓也不過3.2萬元/m2（毛坯）至3.8萬元/m2，和同區域住宅簽約價差基本達1.5萬~2萬元/m2。荔灣區也有公寓便宜過附近地價的情況。廣鋼新城附近某公寓樓盤近期簽約價僅1.6萬元/m2左右，但廣鋼新城首次推地時，樓面地價曾達2.3萬元/m2，第二輪地塊樓面地價在1.4萬~1.8萬元/m2。地價還貴過附近公寓售價。

　　不過，市民對近期幾個新開公寓項目的反應卻要好過預期，這也和這些公寓項目有區域政策利好、題材新穎或者在板塊內相對稀缺有關。6月13日，花都的廣州萬達文化旅遊城首次開盤推出475套Loft公寓，不到一小時即售罄。同一天黃埔的萬科黃埔倉項目開盤，售價1.7萬~1.9萬元/m2之間，一天之內400多套公寓幾乎賣光。即便是偏遠的南沙區，由於正式成為自貿區，當天推售的方興金茂灣項目也創造了難得的日光記錄。

　　去化週期降至11個月仍偏高

　　據房價點評網數據，今年1~5月廣州公寓庫存量高達88903套，同比去年1~5月增加七成多，去化週期也從去年的7~8個月延長至今年的11~13個月。也就是説，少數公寓熱銷，並不能改變廣州樓市公寓存量過大的局面。房價點評網分析師李權基表示，從成交量看，5月份公寓市場比起3、4月份要有比較明顯的上升，存量出現下降勢頭。但正常公寓去化週期應該在8個月左右，而今年5月份廣州公寓去化週期仍要11個月，屬於偏高。相對於住宅産品，公寓産品更需要買家考慮交通便利性和未來租金收益，如果附近同類産品太多，可以預見未來的樓價漲幅和租金收益都不會特別理想。還有的項目可能現在已經開始透支未來地鐵或者板塊市政的利好，同樣如果投資者現在入手，未來的升值前景可能不如預期。廣州日報記者 陳白帆

　　新黃埔區 有的門可羅雀 有的坐滿了人

　　“樓市限購、股市動蕩，思前想後，我這點小錢，也就買個公寓出租才能保值增值。”林女士端午節帶著孩子奔走在新黃埔區多個商務公寓，也在猶豫糾結。“我看過綠地中央廣場、萬科黃埔倉、匯麗國際，我看好萬達廣場公寓，是因為這種商業體和知名度對我的投資保障會穩妥很多。”

　　據不完全統計，今年廣州至少有20個公寓項目入市，而新黃埔區是商務公寓競爭最激烈的區域之一。記者于端午節當天跑了新黃埔區的多個商務公寓項目，有的門可羅雀，有的坐滿了人。如銳豐中心、融達領寓、飛晟文匯等項目，看樓的人很少。而蘿崗敏捷廣場、萬達廣場、萬科黃埔倉看樓的人則不少。

　　從6月1日到6月20日，番禺銷售寫字樓公寓72套5829平方米，銷售均價24485元/m2，排在第一位，南沙銷售寫字樓公寓33套共3248平方米，均價35933元/m2，值得注意的是，新黃埔區銷售寫字樓公寓33套共2474平方米，銷售均價20666元/m2，從套數看，從以前的全市第三爬到與南沙並列第二。記者梁紅舉

　　越秀、荔灣、白雲

　　無學位房優勢 公寓價格難雄起

　　雖然老城區住宅價格居高不下，但無法提供附近名校學位的老城區公寓盤，等於失去了老城區樓盤最明顯的優勢。據網易房産簽約數據，2015年1月1日~6月21日，越秀、荔灣和白雲三區，公寓銷售冠軍為綠地時代雲都匯，共簽約230套，均價1.8萬元/m2，套均面積僅51平方米，套均總價為90萬元。越秀區公園前地鐵上蓋的捷登都會，簽約單價僅為30877元/m2。白雲的百信廣場、邦華·星際廣場、方圓越秀時光都算是比較熱銷的公寓。但位處六號線團一大廣場站附近的方圓越秀時光，近半年僅簽約61套，簽約價也不過29825元/m2。

　　某公寓項目負責人表示，在老城區買公寓的，除有私營業主因沒有廣州戶籍而買公寓自住和辦公登記外，另有不少住在附近房改房，苦於遲遲不能安裝電梯、不得不“賣一買一”換房客。當然也有不求學位只求舒適的買家，因公寓不限購，一次性買家2套或3套公寓打通做大戶型。荔灣、越秀和白雲三區近大半年的簽約量和去年同比持平，但單價還比去年低，大約同比有13%的跌幅。 記者陳白帆

　　番禺華南板塊

　　庫存全市最多 售價平過南沙

　　南部板塊的南沙、番禺近兩年一直是公寓扎堆，其中，南沙在自貿區掛牌利好之下，公寓項目因受買家追捧售價節節走高，目前，南沙一般公寓售價都已達1.5萬元/m2以上，最貴的價格更飆升到2萬元/m2。番禺華南板塊核心區目前小複式公寓毛坯價一般在1.7萬~1.8萬元/m2之間，板塊週邊的項目單價更只是“萬字出頭”。

　　“陽光家緣”數據顯示，目前番禺區可售辦公商品房約4700套，未售單位近7900多套，均居全市各區之首。實際上，番禺區庫存的絕大部分是公寓單位。來自克而瑞的數據顯示，番禺區公寓的庫存達到5000多套，去化週期或達到20個月。同時，番禺的公寓産品同質化也較為嚴重。以萬博商圈為例，大多在售的都是50平方米左右的小公寓，儘管有平層或複式之差，但不外乎就這兩大類。

　　如漢溪長隆地鐵站上蓋的奧園城市天地、保利大都匯都以50平方米左右的小Loft為主打産品，單價在1.8萬元/m2左右。而在萬博商圈，荔園地産中心與即將上市的招商城市主場同樣是推Loft公寓，面積也有50平方米左右。此外，在萬博商圈的邊緣地帶，還有敏捷華美國際、信業悅都薈等盤的loft公寓在售。而形成直接競爭的是這些邊緣樓盤的單價在1.2萬~1.3萬元/m2左右。市場人士認為，同區産品同質化，且受項目周邊樓盤的價格的影響，直接導致了整個板塊公寓産品競爭激烈化。目前華南板塊不少住宅項目如招商金山谷、富豪山莊等一手售價在1.6萬元/m2左右，同時，二手租售價格也相對實惠，買家選擇大，導致了番禺公寓産品的目標客戶群受到分流。記者 王荔玨