東莞樓市現已升溫至火熱階段，股市資金回流樓市，別墅等高價值投資産品火熱，但是公寓等小投資産品卻遭到冷遇，加上供應量大，公寓市場後市消化壓力大，消化週期長達18.2個月。

　　數據：公寓成交放緩 庫存處於嚴重高位

　　東莞樓市成交連續創下新高，但是小型投資産品公寓産品卻受到冷遇。

　　據東莞中原地産市場研究部統計數據顯示，4月公寓成交480套，環比3月增加50套，但由於4月盛都花園以均價2000元/平方米的價格成交133套，不屬於正常市場行為，為了更準確地分析市場走勢，剔除該項目後統計4月公寓市場僅成交347套，環比3月大幅下降19.30%，公寓成交放緩十分明顯。據統計，截至2015年4月底公寓庫存套數大於200的項目達18個，公寓消化週期為18.2個月，環比3月僅縮短半個月，庫存嚴重高位反映後市出貨壓力巨大。

　　瑞峰置業市場研究部譚錦鳳表示，今年以來股市火熱，大部分投資者對公寓投資熱情降低。另外，目前政策方面主要支援改善型需求，形成剛需和首次改善需求釋放為主的市場，而對一直受政策影響較低的公寓産品沒有起到促進作用。

　　市場：“低首付”頻現 公寓産品促銷

　　“低首付”、開發商代墊首付等現象頻頻出現在公寓項目銷售現場，為了刺激公寓産品出售，降低購房門檻甚至是降價等成為目前公寓銷售的主要途徑。

　　來自長安的黃先生在南城某樓盤購買了一套公寓用於投資，由於樓盤實施“低首付”優惠，他把省下來的錢暫時用於炒股，他告訴記者，“買房和炒股，兩種投資方式都不放棄，買房投資更保險，炒股回報大。”

　　不過，也有部分購房者認為，即使是“低首付”，購買公寓仍然不划算。吳小姐也想購買一套公寓自住，她在計算了成本後，發現“低首付”實際上並不划算，“開發商雖然借了兩成首付，但是要3年內還清，算下來每個月的還款壓力還是很大。”吳小姐説，她打算把錢省下來，和男友一起購買一套三房的房子自住。

　　譚錦鳳介紹，由於購買公寓的人群一般是投資者和過渡人群，對於投資客説，除了考慮項目地段、商圈、交通等因素之外，資金投入大小也是影響其入市的關鍵因素，一般投資客購買會考慮以租抵供或漲價就轉手，同時投資客不會只投資地産這一渠道，也會分散投資，如股市等，所以首付壓力越小，吸引力也較大。

　　另外，過渡人群資金有限，儘管公寓總價較低，但也會面臨首付壓力，所以在兩大群體相互影響之下，公寓的促銷手段偏向“低首付”甚至零首付促銷，也會根據市場情況適當降價。

　　觀察：公寓定價兩極化

　　樓盤漲價慢

　　不過，從目前市場來看，東莞的公寓産品定價兩極化，相隔不遠的兩個項目，定價差別甚至可能在3000多元/平方米左右。如方中·蘭亭軒定價約8000元/平方米左右，而相隔不是太遠的中央財津定價則在1.1萬元/平方米左右。業內人士認為，公寓的定價受到樓盤周邊環境、商業配套和交通的影響較大，因此也容易出現公寓定價兩極化的現象。

　　瑞峰置業市場研究部認為，公寓定價跟地段、商圈有直接的影響，周邊有寫字樓群、大型商業、大型商場、輕軌站點等，公寓定價會較高。

　　同時，記者也發現，雖然近幾年來東莞中心城區一手公寓均價上漲幅度較為明顯，從7000元~8000元/平方米均價上漲到1萬元/平方米以上，租金也上漲了約300元/月，但是不少早年購買的公寓在二手市場上並不吃香，價格上漲慢。業內人士認為，目前不少東莞公寓在售價格1萬元/平方米以上，轉手時價格卻上不去，只能用來長期出租，這也影響了不少想賺快錢的投資客投資。

　　回顧：曾是開發商回籠資金的重要渠道

　　事實上，在市場不景氣的時期，總價低的公寓産品往往更能夠吸引購房者入市，也是開發商回籠資金的重要渠道之一，特別是在2013、2014年，公寓銷售火熱，是除商鋪、車位外，另一個能夠快速回籠資金的産品，因此，不少開發商在這兩年時間內積極推出公寓産品，是造成目前公寓産品庫存量過大的原因。

　　瑞峰置業市場研究部統計數據顯示，2014年東莞公寓供應21.95萬平方米，成交24.99萬平方米，顯示當年的公寓供需是相對平衡的，近幾年以來，公寓供應甚至一度短缺，去年由於市場較為低迷，而不受限購政策影響的公寓産品成為開發商回籠資金的重要渠道之一，市場迎來公寓小高潮，而地段優越的項目銷售不俗。（記者 蔣幸端）