導語

　　融創終止了對佳兆業上海四個項目的收購，這意味著融創與佳兆業的最後一絲關聯被斬斷。對此，孫宏斌表示“不值得！”很多人以為他不會放棄，孫宏斌搖頭説，才見我幾面就給我下定論？我不在乎別人説什麼， 我厚道不代表我傻，不合適就放棄，別惹我！

　　6月18日，北京壹號院發佈會現場，融創掌門人孫宏斌撐起了近3個小時的個人秀。

　　歷史一貫以成敗論英雄。過去一年，52歲的孫宏斌在中國房地産史上最重要的兩筆並購案裏鎩羽而歸。被港交所“禁言”許久後，孫宏斌終於找到機會回應外界各種質疑。這個單價有望觸及40萬元/平方米的頂級豪宅，也未能搶走兩樁並購案始末的風頭。面對時代週報記者等百餘家媒體，孫宏斌説，掙錢容易，得人心難。不論成敗無關得失，生意就是生意，做不成不用強行撮合。

　　並購交易本就人情反覆、局勢變幻。從順馳時代開始，孫宏斌就知曉這一點。路勁董事長單偉豹在收購順馳整整4年後，還説“累個半死，終於理順了順馳”。如今，角色換到了孫宏斌自己身上，他帶著標簽化孫氏風格的融創走向新“大買家”身份。

　　他仍願意在並購市場尋找機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。“從利潤角度，融創的增長還沒有開始。”在未來的融創藍圖，孫宏斌是這樣勾勒的：權益增長、利潤、降低融資成本和現金安全。

　　“成敗五五開”

　　就在發佈會前兩天，融創終止了對佳兆業上海四個項目的收購，這意味著融創與佳兆業的最後一絲關聯被斬斷。從去年年底帶著幾十人團隊與佳兆業郭氏家族接洽談判，到拋出債務重組方案吸引境外投資者，再到最終完全退出收購，5個月間，孫宏斌的這盤股權收購棋變為死局。

　　“不想買了，”這是當事人孫宏斌眼下給出的最直接回應，“不值得！”很多人以為他不會放棄，孫宏斌搖頭説，才見我幾面就給我下定論？我不在乎別人説什麼， 我厚道不代表我傻，不合適就放棄。別惹我！

　　“剛剛接觸時，佳兆業披露的每股凈資産約4.5港元，我收購價格是每股1.8港元，總共約3億美元，但走進一看，佳兆業每股價值幾乎為零，”孫宏斌稱，只是普華永道把部分科目的費用按年攤銷之後，佳兆業才沒有出現資不抵債的局面。

　　佳兆業真實的凈資産到底如何，在經過審計的2014年年報發佈前，外界無法知曉。現場所有人都能感受到他的憤怒，“一家上市公司發不出年報，港交所除了阻止它復牌，居然什麼也做不了！”

　　按照港交所規定，3月31日是上市公司年報發佈截止日期，延期最多一個月。超過延期時間，該公司則必須繼續停牌，長此以往，其有直接被港交所勒令退市的風險，股票復盤至少跌50%。

　　截至目前，佳兆業2014年年報逾期未出已達三個月，最終等待佳兆業的是起死回生，還是強制退市，目前尚待觀察。時代週報記者聯繫佳兆業方面被告知，一切年報發佈事宜及進展僅有公告途徑可參考。

　　審計報告難産，被視為佳兆業推遲披露2014年年報的最大可能。在此之前，佳兆業往年年報被“粉飾”問題被曝光，在今年境內外債權人集體追訴下，其隱藏的大量負債以及虛增的利潤將被披露出來。

　　事實上，佳兆業的財務問題早已露出端倪。其2014年中報數據顯示，公司計息債務總額約為300億元，但今年2月該數據變為了650億元，其中有超過200億元的債務為重新審計暴露出來的，這讓佳兆業迅速滑落至破産邊緣。

　　年報遲遲未能發佈，無疑將孫宏斌推入一條狹窄的死衚同：融創收購工作無法走入下一步。這份經過審核的2014年年報，是融創實施並購的前提，也是推進債務重組的前提。

　　“我們連境外債權人這麼難搞定的事都做到了，我們還能做什麼？”孫宏斌説，郭英成重新出任佳兆業董事局主席、單方面與債權人談判、授意下屬藏匿上海公司公章等，這都沒有讓融創放棄收購念頭，“有人説我心急，但想快也快不了，融創收購流程是按照佳兆業財報節點來設置，為了盡最大的努力達成收購，融創甚至向港交所提交了佳兆業年報豁免的申請，但最終未獲得港交所通過。”

　　“我沒那麼傻，做不成的生意沒必要強行撮合，”孫宏斌説，説到底，只是一盤生意，合適就幹，不合適就算，融創需要先保護自己股東的利益。“並購是很難、很複雜的生意，涉及很多方面的利益，任何並購成功率都在50%以下，”孫宏斌反覆強調，融創沒有做錯任何事。

　　這種結局，孫宏斌曾做過多次心理預演，但現實讓他無奈。事實上，融創請了德勤做債務統計，債權人請了畢馬威，加上佳兆業的普華永道，年報還是難産。

　　佳兆業年報死結最終將在何時以何種方式解開？孫宏斌説：無解！他對佳兆業的前景並不樂觀，甚至還狠狠吐槽道，“如果復牌了，佳兆業的小股東應該把股票趕緊賣掉；但佳兆業復不了牌，它的年報永遠出不來！”

　　“賺錢易，得人心難”

　　連花一年多時間在並購上，融創是否已將自身增長置於一旁？

　　按照孫宏斌的設想，如果收購綠城和佳兆業成功，大本營在京津的融創將以低價獲得上海、深圳兩大區域市場的優質土地，成立僅11年的融創可以從年銷售600億級別迅速跨入千億級，躋身房企第一梯隊。

　　表像上看，融創在佳兆業上最終無功而返。為收購控股權已經支付給郭英成的總額23.25億港元現金、為收購佳兆業上海4個項目已支付的10.12億元人民幣現金，在解救了郭氏家族的燃眉之急後，成為了一筆“低利息貸款”，在今年年底前才能全部退回給融創。

　　在離深圳1500公里外的上海，綠城收購案也已收尾。孫宏斌與宋衛平“中國式”合夥人的故事走到盡頭，二人合作的融綠平臺最終分給融創。“融創與綠城各取所需，”孫宏斌説，（並購）綠城整個過程也是見仁見智的事。沒有拿下綠城，但是獲得融綠平臺，我們融創是受益者，成為上海區域銷售第一。他甚至調侃稱，有的房企在上海30年都沒做到。

　　“你説我狂嗎？”孫宏斌很快自問自答道，“我們的風險控制得很好。”他坦承，兩線收購的確讓公司團隊精力分散，但也學到了很多東西，“年紀輕，出力長力。我們得到的更多，只是過程中會辛苦一點，但是做什麼不辛苦呢？”

　　孫宏斌始終不認同外界冠以他決策失誤的評價。“掙錢容易，得人心難，”他反覆講道，並購交易本就人情反覆、局勢變幻。在綠城和佳兆業兩場收購中，融創獲得的市場口碑和人心，遠比賺錢更重要。“現在在杭州或深圳，沒有人不認識融創，我們的市場判斷力和執行力得到市場充分認可。”

　　有消息顯示，孫宏斌年輕的兒子也在這次佳兆業並購團隊中，觀摩著課堂之上提供不了的實戰機會。而兩次並購戰線外移，還未影響融創的業績表現，截至5月底，融創實現合約銷售金額242.8億元，已經完成全年660億元目標的36.8%。“全年目標不會變，現在已經完成得很好”，孫宏斌平淡表示，穩操勝券，一切志在必得。

　　當有記者問他會不會繼續尋求並購機會，孫宏斌眼睛一亮：“你知道哪家企業想賣嗎？我現在正愁有錢沒處花呢。”

　　“吃虧才能得人心，現在不斷有項目來跟我們談，你對市場判斷對，幹活又賣力氣，這樣的合作方去哪找？”孫宏斌説，只要符合融創聚焦核心城市的戰略項目，融創都願意去接觸。

　　他仍願意在並購市場尋找機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。“從利潤角度，融創的增長還沒有開始。”在未來的融創藍圖，孫宏斌是這樣勾勒的：權益增長、利潤、降低融資成本和現金安全。

　　2015年，融創的銷售目標是謹慎保守的660億，和2014年業績幾乎持平。“達到既定規模，不再盼著銷售額像以往般快速增長，接下來要均衡、要利潤、要安全、要從容。”孫宏斌説，融創把現金流的管理當成公司管理團隊控制的首要指標。公司內部對負債指標的紅線設定是90%，去年凈負債率從69.7%下降至44.5%，融資成本則從10%下降到了9.1%。

　　庫存去化比例也作為融創嚴格的考核指標，在孫宏斌的描述中，融創2013年結轉到2014年的可售庫存是450億，2014年結轉到今年的是406億，降低了約10%。目前，融創整體的可售貨值是1147億元。

　　這都指向一個孫宏斌期待中的更穩健的新融創，“融創真正的增長還沒開始呢，到了600億元以後會增加利潤”。

　　40萬單價豪宅代言人

　　在綠城和佳兆業各走一遭，孫宏斌的煙癮增加了不少。“今年打算把煙戒了”，這是他口中的下一個目標，他的另一個任務，就是為融創旗下即將入市的中國壹號院代言。

　　北京壹號院——2013年北京農展館“地王”，這個項目有著一個宏大的目標，它號稱要在全世界頂級豪宅項目裏“為中國代言”。這是中國豪宅項目裏幾乎從未有人喊出的口號，也是融創至今最為高調的作品。

　　“農展館地塊天生麗質，融創一定不負它的絕代風華”，2013年9月，融創摘得北京東三環農展館地塊時，孫宏斌的話猶在耳畔。這個以7.3萬元/平方米的樓板價一舉打破全國土地單價紀錄的項目，目前單套總價在1億-2億元，最高預售價有望觸及40萬元/平方米，創下國內豪宅單價紀錄。該項目就連預約看房，都得先刷100萬元的誠意金。

　　“太貴了，我也買不起。”孫宏斌調侃稱，“過去豪宅的購買力是煤老闆，現在豪宅的購買力是新三板。”北京壹號院主要是圈層銷售，針對的是行業領軍人物、IT高端人士、創業板上市公司老闆等。

　　融創中國[-1.57%]北京公司總經理荊宏表示，“我們不給這個項目任何的銷售壓力，不設定任何的銷售目標，甚至不急於出貨，因為稀缺，賣一套少一套。”

　　同時揭開面紗的，還有曾經的北京香河園地王，現被命名為“使館壹號院”，單套總價在2000萬-4000萬元，潛在客戶身家需億元以上。如何打動這部分挑剔的客戶，都將是孫宏斌的挑戰。

　　事實上，一直以來，融創似乎都與“地王”一詞息息相關，如其與保利合作的亦莊項目“楓丹壹號”、與葛洲壩[-9.13% 資金 研報]聯合拿地的項目“紫禁壹號院”、收購的香河園地塊的“使館壹號院”乃至現在售價最貴的“北京壹號院”，無一不是地王項目。

　　今年，融創在北京10萬元/平方米單價以上的項目有4個，而此刻，北京頂豪四起、群雄爭霸的端倪已啟。按照中原地産的統計，預計兩年內單價10萬元以上的項目將達到20余個，單價20萬元以上的項目也將超過7個之多。

　　“哪有那麼多頂豪？不是什麼項目都能做成頂豪。”孫宏斌非常不屑，“豪宅首先是好位置，而不是好價格。”身為清華大學數學系高材生，孫宏斌很重視市中心項目這道數學題，“日照、高度、容積率、定位、設計等都得需要數學”。在他看來，融創進駐的是北京、上海等核心城市，是人口凈流入的高端市場，“所以我們一直過得不錯”。

　　“我們手中的土地儲備，夠維持在北京上海2-3年開發使用，所以我們在拿地會謹慎操作。另外，手上的余糧可以選擇還債來降低負債，或者放在賬上等投資機會，”孫宏斌對行業的看法，與很多房企大佬都不同，他説，大家都認為房地産是資金密集型行業，重資産，但我説房地産就是輕資産，買了賣，賣了買，最重要的就是做好投資，投資錯了，再怎麼做也是賠錢。

　　佳兆業自救解套中

　　一直處於震蕩之中的佳兆業，近來似乎有了“解套”跡象。

　　6月25日，佳兆業發佈中標消息，其獲得了佛山高明體育中心20年運營管理權，這是繼5月21日拿下深圳鹽田體育中心運營權之後，佳兆業再次獲得政府部門認可。

　　新任行政總裁鄭毅在中標佛山高明體育中心後首度發聲。6月11日，年僅34歲的鄭毅挂帥，他曾擔任郭英成的秘書並頗受器重，在佳兆業陷入危難之際，一些高管紛紛離職，而鄭毅卻積極為郭奔走。

　　鄭毅説，為競標佛山項目，佳兆業組織了一支包含投資、風控、運營等人員在內的專項團隊，綜合調研後最終提交了一套綜合競標方案。據他介紹，早在2013年，佳兆業就已佈局文體産業，當年一舉拿下深圳大運中心全球總運營權、深圳南山文體中心聯合運營權，而後又在全國投資拓展。目前佳兆業運營的四大場館總面積達到80萬平方米。

　　在主業方面，自創始人郭英成4月宣佈回歸之後，佳兆業已經展開了多方位的自救行動，包括調整管理層、加速銷售回款、積極與債權人談判等，試圖推動公司重新駛回正軌。

　　據了解，一度陷入“爛尾”漩渦的深圳佳兆業城市廣場，一期單位共2398戶從6月24日起將陸續收樓入夥。一位接近佳兆業的業內人士向時代週報記者表示，佳兆業在杭州、遼寧、長沙、成都、佛山等多地城市的項目陸續恢復銷售，郭英成也在日前要求各地分公司儘快恢復銷售。

　　不過，為保全資産在“鎖房”危機期間，由於大量債權人要求查封佳兆業相關資産以資産保全，佳兆業的多數項目由於債務糾紛，仍未能恢復正常銷售。其中，位於深圳的佳兆業城市廣場、悅峰、前海廣場等項目的未備案物業，仍處於被“管理局鎖定”或“司法查封”的狀態。廣州市國土房管局網站也顯示，佳兆業位於廣州的城市廣場等項目仍為被查封狀態。

　　佳兆業方面向時代週報記者表示，公司一直在積極與債權人進行談判，董事會也對公司的正常運轉以及銷售目標下達了任務，雙方都在為恢復銷售努力尋求達成共識。

　　目前，佳兆業面臨的難題主要是650億元的高額債務以及遲遲未披露的年報問題。