新聞源 財富源

2024年08月16日 星期五

財經 > 滾動新聞 > 正文

字號:  

房價兇猛,深圳失去了什麼?

  • 發佈時間:2015-06-26 11:33:11  來源:深圳特區報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  今年以來,深圳樓市的火熱與冷酷平行。火熱的是政策的利好、成交的攀升、價格的大漲,2015上半年的樓市,在春節後逐漸加速沸騰,“房價漲瘋了”、“房子搶瘋了”、“開發商賣瘋了”……樓市在經歷了2014的嚴寒後,如脫韁的野馬一路向前。但在火熱背後,是各種負面消息的出現,“捂盤惜售”、“業主房價”、“透支未來”……在兇猛的樓市背後,我們又失去了什麼?

  ■ 地産行業見習記者 謝欣如

  關鍵詞:失寵

  中心區成“遺珠”

  深圳特區一體化建設近年來卓有成效,龍崗、寶安等部分區域居住配套不斷完善、交通的日趨聯通、價格的“洼地”優勢吸引著置業者的目光,而隨著城市中心的變化,深圳曾經的中心,正面對著成為“遺珠”的無奈。尤其是今年以來,房價的急劇上升,南山區的房價突破六萬關口、龍華新區的房價號稱四萬不高、龍崗區的房價邁向三字頭,曾經的“洼地”房價已經開始向中心區看齊。

  數據顯示,5月深圳新房均價上漲2.68%,其中龍華新區和南山區漲幅分別為4.80%和7.05%,而羅湖新房均價漲幅為1.71%,全市墊底。有業內人士指出,羅湖房價基數較大,上浮空間小是正常現象,尤其是羅湖區已經連續6個月沒有新樓盤的批售,去化時間降至3.3個月,供應不足是最大“硬傷”。

  對此,有人大代表就曾指出,近期在房價上,包括寶安、龍華等地的房價都超過了羅湖,這説明羅湖作為老城區的比較發展優勢在下降,“羅湖在新的歷史起點上怎樣更好發展,更好服務全市經濟,這是政府要考慮的事情。”

  記者觀察

  另一個受到“冷落”的區域,是有著全國首個“國家旅遊服務標準化示範區”美譽的鹽田區,相比其他區域房價的蓬勃發展,鹽田一直以微增長狀態追隨,交通不夠方便是主因之一,地鐵8號鹽田線規劃了8年,動工時間至今仍“遙遙無期”。而鹽田區也極少新盤供應,今年3月份開盤的鵬廣達山海四季城,成為上半年鹽田區供應的唯一新盤,參考均價約3萬元/平方米。記者走訪鹽田區二手房市場時發現,大部分二手房源均價在2萬左右。據深圳中原研究中心監測,鹽田由於近6個月的成交平均值僅為0.7萬/平方米,其去化週期達12.9個月,是目前全市去化週期最長的區域。

  關鍵詞:失信

  漲價潮拷問賣方誠信

  6月15日,深圳首例換房強制交易案在寶安區法院公開審理,前來聽庭審的市民把法庭圍得水泄不通,不少到庭市民均是最近買房遭遇賣家違約的購房者。今年以來,尤其是“3·30”新政之後,房價瘋漲也讓深圳樓市面臨著“信用危機”。深圳樓市兇猛,二手房市場反價違約糾紛不斷,出現了大規模的“業主毀約”,“業主反價”等事件頻繁爆出。

  有消息指出,目前,深圳被賣家違約的購房者組成了一個近150人的維權聯盟,且聯盟成員還在以每天3至5人的速度增加。

  據統計,截至6月8日,深圳市羅湖區、福田區、南山區、寶安區、龍崗區這五個區法院房産庭2015年立案數量為4858件,比去年同期增長了37.43%,其中,僅福田區法院立案數量增長率就達到76.14%。不少律師紛紛表示,五六月份以來,二手房市場引來“毀約潮”讓各個律師事務所諮詢量猛增,法官辦案耗時較往常明顯增加。深圳市律師協會房地産法律專業委員會副主任、律師張茂榮形容此次“毀約潮”可謂“史無前例、絕無僅有”。

  深圳中原某管理層人士告訴記者,在利益面前,一些人更願意選擇違約,“賣家第一次以某個價格出售房屋後,往往又會將房屋挂到其他仲介出售,如有買家願意出更高的價格,高到可以覆蓋違約金並有盈餘,他們就會選擇違約,且違約底氣十足。”

  而對於如何有效避免類似現象發生,美聯物業的仲介無奈表示,目前並無太過有效的手段防止賣家毀約,“只能建議購房者提高定金數額以及儘快過戶。”律師王勁松也建議,買家可在簽約時儘量約定較短的履行期限,並約定一個較高的違約金以提高違約成本;在合同履行過程中也要督促對方履行合同義務,如果對方有拖延或推諉的跡象,要及時固定對方違約的證據,比如向對方發書面催告通知等;當確認對方已不會履行合同時,應及時向法院起訴並申請財産保全(查封涉案房産),以保障自己的權益。也有業內人士建議,買漲不買跌適合首次置業,換房時機選在房價趨穩時更為合理,大規模的“換房潮”可能會讓房價越來越高。

  二手房賣家反價的同時,出租房東反悔的現象也不少見,剛來深圳的景卿跟記者講述了她住房時遇到的不愉快,“房東一開始以850元的價格把房間租給我,但是因為沒有及時簽合同,後來又反悔,以900元的價格租給了別人。”在蠅頭小利面前,承諾變得不堪一擊,沒有相關的法律保障,被毀約的租客也只能忍氣吞聲。

  記者觀察

  深圳中原數據統計,4、5月份二手房市場共成交23828套房,同比增長翻倍。而深圳市房地産經紀行業協會數據顯示,4月1日至6月15日協會共受理投訴58宗。與順利成交的23828套房的數量相比,58僅佔0.24%。雖然其中不排除賣方反價後買方忍氣吞聲的例子,但賣方毀約的比例微小,市場相對來説依然處於良性交易氛圍。也希望廣大賣家和買家能保持理性,誠信的交易環境是樓市向上的基本因素。

  關鍵詞:失衡

  租售比嚴重超標

  在深圳,有超過半數的市民不需要擔心業主反價,因為他們本來就買不起房。記者曾經遇到一位寶安區看房的市民,他自嘲地説:“我就是來看看現在的房子有多貴。”

  據中國指數研究院數據顯示,5月全國100個城市住宅均價環比由跌轉漲,上漲0.45%,同比下跌3.73%,跌幅收窄0.73個百分點。其中,深圳住宅均價漲幅為2.68%,是漲幅最高的城市。

  房價的持續上漲,讓越來越多的市民買不起房。深圳中原王飛指出,深圳年輕人眾多,購房者中剛需佔比非常大,而房價已遠超他們的收入水準。

  近期,易居房地産研究院發佈《全國35個重點城市房價收入比排行榜(2014)》顯示,深圳房價收入比為20.2,雄踞全國之首,就是説深圳一個處於平均收入水準的家庭,要買一套100平方米的房子得不吃不喝20.2年,遙遙領先於北上廣的14.5年、11.9年和11.8年。而在剔除保障房之後,深圳房價收入比為21.7,仍排全國首位。

  買不起房子,那只有租房了。雖然房價的飆升讓房租也隨之水漲船高,但住宅租金上漲速度似乎還遠遠比不上房價上漲速度。

  據深圳中原研究中心數據顯示,深圳全市5月份的租金價格為66.6元/平方米,環比微漲1.13%,同比去年上漲了16.35%。與之相對的是,5月新房價格創歷史新高,環比上漲8%,達28487元/平方米,租售比為1:427。二手房價格同樣兇猛,5月全市二手房為35741元/平方米,同比上漲20%,租售比更高達1:536。

  租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。國際公認的健康的售價租金比應為1:100至1:200,比值如低於1:100,表明該區域的房産投資價值被低估,投資潛力較大;如超過1:200,則意味房産投資價值相對變小,要200個月以上才能回本,房産泡沫顯現。

  居住在福田的何先生告訴記者,“我在中心區的房子,每月1萬多的房貸,而租金卻只有7000多,以租養貸根本不可行,甚至還要倒貼3千。”

  記者觀察

  “以租養貸”曾經是投資者們青睞的一種模式,置業者只需交付少量的首付款,再把房子租出去,用租金與房貸月供相抵,等幾年就算不賣也能白撈套房。但隨著城市房價飆升,租售比超過國際安全標準,租金漲幅跟不上房價速度時,“以租養貸”無疑成為了業主的一種負擔。

  關鍵詞:失落

  “夾心層”進退兩難陷尷尬

  相比首次置業的購房者,改善型剛需置業者面臨的壓力同樣不容忽視。在二手房市場的“業主漲價潮”中,首當其衝的就是這些換房客,他們成了這場漲價潮中的“夾心層”。不少走上維權之路的買家,都面臨著同樣的問題,“為了買新房賣了自己的舊房,結果業主反悔,新房沒買到,舊房也沒了。”

  家住寶安區的胡先生告訴記者,三月初他賣掉了自己七十多平方米兩室的首套房,打算換一套一百多平方米三房的大戶型,但是新政出來後,原先看中的三房也已經漲價到無力承擔的地步。

  購房政策的放鬆和貨幣環境的寬鬆,讓原本被抑制的需求就像洪水般席捲樓市。對於改善型置業者來説,政策利好降低了購房者門檻,為他們的置業遞上了臺階,但相對的也讓他們身陷尷尬的“夾心層”。

  在福田置業的李小姐告訴記者,新政出臺後她火速在新洲片區買了一套兩房,雖然當時業主已經開始反價,但因為是首次置業,她買房的心態比較平穩。與之相反的是,李小姐的上家卻是十分焦慮,不時催促李小姐過戶,又因銀湖的深圳市房地産權登記中心從3月開始就持續爆棚,過戶者等待時間延長,在仲介的建議下,賣方更是表示為了儘快辦理過戶手續,願意自掏腰包從黃牛手中花費一千元買號。

  “這幾年,由於限購限貸政策的影響,深圳的購房需求一直受到抑制,尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛指出,今年4月以來,深圳的換房客比例攀升,高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

  “客觀來説,市場波動這麼厲害,確實傷害了買家,也傷害了換房的賣家。很多業主賣舊房子,是為了買更好的房子。” 廣東信榮律師事務所的律師張茂榮介紹,自己曾經遇到過一個人拿兩份合同的情況,作為賣方,此人希望能夠中斷買賣,作為買方,此人又希望合同能夠順利成交。

  記者觀察

  己所不欲,勿施於人。今年上半年的樓市,其實也在檢驗著人們的誠信。有捂盤惜售的開發商,也有誠意滿滿的開發商。有反價毀約的賣家,自然也有堅守承諾的賣家。作為“換房族”胡先生,在賣出自家房子的時候,也依然保持原來的價格。他告訴記者,“雖然也很想漲價,但合約已經簽了。為了幾個錢毀約,良心上過不去。”

  關鍵詞:流失

  高房價産生人才擠出效應

  對於房東來説,房租與月供相比差太多,“以租養貸”也補不回來。但是對於租客來説,房租依然是“天文數字”。業內人士指出,在房價上漲的帶動下,房東確實會上調房租以彌補落差。“房租會隨著房價水漲船高,租房成本自然升高了。”

  “以一套三人合租的一百多平方米三房為例,最近幾個月,每人平均的租金大概漲了300元到500元。”深圳某房地産仲介公司的經紀人告訴記者,近期房東修改房租報價的情況非常頻繁,以福田區景田路附近一個老小區為例,4月底時在該小區合租房子,每人平均租金還在1350元左右,現在普遍已在2000元左右。

  “現在房價跌下來是不太可能的,房東既然沒有賣房,自然希望通過提高房租來彌補。”Q房網的房産經紀人指出,最近業主反價是常態,房東漲租亦是稀鬆平常。

  在福田區某廣告公司的小王告訴記者,來深圳一年,他已經搬了兩次家。目前在福田某地鐵站附近的舊小區與人合租,“每個月平攤下來大概是1800多塊,還不包括水電等雜費。而我一個月的收入才5000多,三分之一的錢就要花在這裡。”對深圳高物價與高房價的疑慮,讓小王開始考慮離開深圳,“壓力真的很大”。而在某知名上市公司任職的小任也告訴記者,目前他的月薪在1萬元左右,雖然他並沒有離開深圳的想法,但是已經有同事因為買房的緣故,選擇了回家發展。

  事實上,深圳房價過高導致對人才吸引力下降的現象,已經讓一些人大代表和政協委員開始憂慮起來。在5月底舉辦的深圳市“兩會”上,多位市人大代表在分組討論中認為,高房價可能造成人才流失,進而影響深圳的創新創業。

  記者觀察

  認識的很多人,比如説有拿七八千元月薪的動畫師,選擇辭職回內地二線城市發展,雖然工資只有五千元左右,可是那裏買房壓力不大;也有夫婦倆月收入三四萬元,但務實的他們買起房來也依然困難,用多年積蓄也只買了不足70平方米的兩房。要想留住人才,深圳還有很多事情要做。

熱圖一覽

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅