今年以來，深圳樓市的火熱與冷酷平行。火熱的是政策的利好、成交的攀升、價格的大漲，2015上半年的樓市，在春節後逐漸加速沸騰，“房價漲瘋了”、“房子搶瘋了”、“開發商賣瘋了”……樓市在經歷了2014的嚴寒後，如脫韁的野馬一路向前。但在火熱背後，是各種負面消息的出現，“捂盤惜售”、“業主房價”、“透支未來”……在兇猛的樓市背後，我們又失去了什麼？

　　■ 地産行業見習記者 謝欣如

　　關鍵詞：失寵

　　中心區成“遺珠”

　　深圳特區一體化建設近年來卓有成效，龍崗、寶安等部分區域居住配套不斷完善、交通的日趨聯通、價格的“洼地”優勢吸引著置業者的目光，而隨著城市中心的變化，深圳曾經的中心，正面對著成為“遺珠”的無奈。尤其是今年以來，房價的急劇上升，南山區的房價突破六萬關口、龍華新區的房價號稱四萬不高、龍崗區的房價邁向三字頭，曾經的“洼地”房價已經開始向中心區看齊。

　　數據顯示，5月深圳新房均價上漲2.68%，其中龍華新區和南山區漲幅分別為4.80%和7.05%，而羅湖新房均價漲幅為1.71%，全市墊底。有業內人士指出，羅湖房價基數較大，上浮空間小是正常現象，尤其是羅湖區已經連續6個月沒有新樓盤的批售，去化時間降至3.3個月，供應不足是最大“硬傷”。

　　對此，有人大代表就曾指出，近期在房價上，包括寶安、龍華等地的房價都超過了羅湖，這説明羅湖作為老城區的比較發展優勢在下降，“羅湖在新的歷史起點上怎樣更好發展，更好服務全市經濟，這是政府要考慮的事情。”

　　記者觀察

　　另一個受到“冷落”的區域，是有著全國首個“國家旅遊服務標準化示範區”美譽的鹽田區，相比其他區域房價的蓬勃發展，鹽田一直以微增長狀態追隨，交通不夠方便是主因之一，地鐵8號鹽田線規劃了8年，動工時間至今仍“遙遙無期”。而鹽田區也極少新盤供應，今年3月份開盤的鵬廣達山海四季城，成為上半年鹽田區供應的唯一新盤，參考均價約3萬元/平方米。記者走訪鹽田區二手房市場時發現，大部分二手房源均價在2萬左右。據深圳中原研究中心監測，鹽田由於近6個月的成交平均值僅為0.7萬/平方米，其去化週期達12.9個月，是目前全市去化週期最長的區域。

　　關鍵詞：失信

　　漲價潮拷問賣方誠信

　　6月15日，深圳首例換房強制交易案在寶安區法院公開審理，前來聽庭審的市民把法庭圍得水泄不通，不少到庭市民均是最近買房遭遇賣家違約的購房者。今年以來，尤其是“3·30”新政之後，房價瘋漲也讓深圳樓市面臨著“信用危機”。深圳樓市兇猛，二手房市場反價違約糾紛不斷，出現了大規模的“業主毀約”，“業主反價”等事件頻繁爆出。

　　有消息指出，目前，深圳被賣家違約的購房者組成了一個近150人的維權聯盟，且聯盟成員還在以每天3至5人的速度增加。

　　據統計，截至6月8日，深圳市羅湖區、福田區、南山區、寶安區、龍崗區這五個區法院房産庭2015年立案數量為4858件，比去年同期增長了37.43%，其中，僅福田區法院立案數量增長率就達到76.14%。不少律師紛紛表示，五六月份以來，二手房市場引來“毀約潮”讓各個律師事務所諮詢量猛增，法官辦案耗時較往常明顯增加。深圳市律師協會房地産法律專業委員會副主任、律師張茂榮形容此次“毀約潮”可謂“史無前例、絕無僅有”。

　　深圳中原某管理層人士告訴記者，在利益面前，一些人更願意選擇違約，“賣家第一次以某個價格出售房屋後，往往又會將房屋挂到其他仲介出售，如有買家願意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金並有盈餘，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。”

　　而對於如何有效避免類似現象發生，美聯物業的仲介無奈表示，目前並無太過有效的手段防止賣家毀約，“只能建議購房者提高定金數額以及儘快過戶。”律師王勁松也建議，買家可在簽約時儘量約定較短的履行期限，並約定一個較高的違約金以提高違約成本；在合同履行過程中也要督促對方履行合同義務，如果對方有拖延或推諉的跡象，要及時固定對方違約的證據，比如向對方發書面催告通知等；當確認對方已不會履行合同時，應及時向法院起訴並申請財産保全（查封涉案房産），以保障自己的權益。也有業內人士建議，買漲不買跌適合首次置業，換房時機選在房價趨穩時更為合理，大規模的“換房潮”可能會讓房價越來越高。

　　二手房賣家反價的同時，出租房東反悔的現象也不少見，剛來深圳的景卿跟記者講述了她住房時遇到的不愉快，“房東一開始以850元的價格把房間租給我，但是因為沒有及時簽合同，後來又反悔，以900元的價格租給了別人。”在蠅頭小利面前，承諾變得不堪一擊，沒有相關的法律保障，被毀約的租客也只能忍氣吞聲。

　　記者觀察

　　深圳中原數據統計，4、5月份二手房市場共成交23828套房，同比增長翻倍。而深圳市房地産經紀行業協會數據顯示，4月1日至6月15日協會共受理投訴58宗。與順利成交的23828套房的數量相比，58僅佔0.24%。雖然其中不排除賣方反價後買方忍氣吞聲的例子，但賣方毀約的比例微小，市場相對來説依然處於良性交易氛圍。也希望廣大賣家和買家能保持理性，誠信的交易環境是樓市向上的基本因素。

　　關鍵詞：失衡

　　租售比嚴重超標

　　在深圳，有超過半數的市民不需要擔心業主反價，因為他們本來就買不起房。記者曾經遇到一位寶安區看房的市民，他自嘲地説：“我就是來看看現在的房子有多貴。”

　　據中國指數研究院數據顯示，5月全國100個城市住宅均價環比由跌轉漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個百分點。其中，深圳住宅均價漲幅為2.68%，是漲幅最高的城市。

　　房價的持續上漲，讓越來越多的市民買不起房。深圳中原王飛指出，深圳年輕人眾多，購房者中剛需佔比非常大，而房價已遠超他們的收入水準。

　　近期，易居房地産研究院發佈《全國35個重點城市房價收入比排行榜（2014）》顯示，深圳房價收入比為20.2，雄踞全國之首，就是説深圳一個處於平均收入水準的家庭，要買一套100平方米的房子得不吃不喝20.2年，遙遙領先於北上廣的14.5年、11.9年和11.8年。而在剔除保障房之後，深圳房價收入比為21.7，仍排全國首位。

　　買不起房子，那只有租房了。雖然房價的飆升讓房租也隨之水漲船高，但住宅租金上漲速度似乎還遠遠比不上房價上漲速度。

　　據深圳中原研究中心數據顯示，深圳全市5月份的租金價格為66.6元/平方米，環比微漲1.13%，同比去年上漲了16.35%。與之相對的是，5月新房價格創歷史新高，環比上漲8%，達28487元/平方米，租售比為1：427。二手房價格同樣兇猛，5月全市二手房為35741元/平方米，同比上漲20%，租售比更高達1：536。

　　租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。國際公認的健康的售價租金比應為1：100至1：200，比值如低於1：100，表明該區域的房産投資價值被低估，投資潛力較大；如超過1：200，則意味房産投資價值相對變小，要200個月以上才能回本，房産泡沫顯現。

　　居住在福田的何先生告訴記者，“我在中心區的房子，每月1萬多的房貸，而租金卻只有7000多，以租養貸根本不可行，甚至還要倒貼3千。”

　　記者觀察

　　“以租養貸”曾經是投資者們青睞的一種模式，置業者只需交付少量的首付款，再把房子租出去，用租金與房貸月供相抵，等幾年就算不賣也能白撈套房。但隨著城市房價飆升，租售比超過國際安全標準，租金漲幅跟不上房價速度時，“以租養貸”無疑成為了業主的一種負擔。

　　關鍵詞：失落

　　“夾心層”進退兩難陷尷尬

　　相比首次置業的購房者，改善型剛需置業者面臨的壓力同樣不容忽視。在二手房市場的“業主漲價潮”中，首當其衝的就是這些換房客，他們成了這場漲價潮中的“夾心層”。不少走上維權之路的買家，都面臨著同樣的問題，“為了買新房賣了自己的舊房，結果業主反悔，新房沒買到，舊房也沒了。”

　　家住寶安區的胡先生告訴記者，三月初他賣掉了自己七十多平方米兩室的首套房，打算換一套一百多平方米三房的大戶型，但是新政出來後，原先看中的三房也已經漲價到無力承擔的地步。

　　購房政策的放鬆和貨幣環境的寬鬆，讓原本被抑制的需求就像洪水般席捲樓市。對於改善型置業者來説，政策利好降低了購房者門檻，為他們的置業遞上了臺階，但相對的也讓他們身陷尷尬的“夾心層”。

　　在福田置業的李小姐告訴記者，新政出臺後她火速在新洲片區買了一套兩房，雖然當時業主已經開始反價，但因為是首次置業，她買房的心態比較平穩。與之相反的是，李小姐的上家卻是十分焦慮，不時催促李小姐過戶，又因銀湖的深圳市房地産權登記中心從3月開始就持續爆棚，過戶者等待時間延長，在仲介的建議下，賣方更是表示為了儘快辦理過戶手續，願意自掏腰包從黃牛手中花費一千元買號。

　　“這幾年，由於限購限貸政策的影響，深圳的購房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛指出，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

　　“客觀來説，市場波動這麼厲害，確實傷害了買家，也傷害了換房的賣家。很多業主賣舊房子，是為了買更好的房子。” 廣東信榮律師事務所的律師張茂榮介紹，自己曾經遇到過一個人拿兩份合同的情況，作為賣方，此人希望能夠中斷買賣，作為買方，此人又希望合同能夠順利成交。

　　記者觀察

　　己所不欲，勿施於人。今年上半年的樓市，其實也在檢驗著人們的誠信。有捂盤惜售的開發商，也有誠意滿滿的開發商。有反價毀約的賣家，自然也有堅守承諾的賣家。作為“換房族”胡先生，在賣出自家房子的時候，也依然保持原來的價格。他告訴記者，“雖然也很想漲價，但合約已經簽了。為了幾個錢毀約，良心上過不去。”

　　關鍵詞：流失

　　高房價産生人才擠出效應

　　對於房東來説，房租與月供相比差太多，“以租養貸”也補不回來。但是對於租客來説，房租依然是“天文數字”。業內人士指出，在房價上漲的帶動下，房東確實會上調房租以彌補落差。“房租會隨著房價水漲船高，租房成本自然升高了。”

　　“以一套三人合租的一百多平方米三房為例，最近幾個月，每人平均的租金大概漲了300元到500元。”深圳某房地産仲介公司的經紀人告訴記者，近期房東修改房租報價的情況非常頻繁，以福田區景田路附近一個老小區為例，4月底時在該小區合租房子，每人平均租金還在1350元左右，現在普遍已在2000元左右。

　　“現在房價跌下來是不太可能的，房東既然沒有賣房，自然希望通過提高房租來彌補。”Q房網的房産經紀人指出，最近業主反價是常態，房東漲租亦是稀鬆平常。

　　在福田區某廣告公司的小王告訴記者，來深圳一年，他已經搬了兩次家。目前在福田某地鐵站附近的舊小區與人合租，“每個月平攤下來大概是1800多塊，還不包括水電等雜費。而我一個月的收入才5000多，三分之一的錢就要花在這裡。”對深圳高物價與高房價的疑慮，讓小王開始考慮離開深圳，“壓力真的很大”。而在某知名上市公司任職的小任也告訴記者，目前他的月薪在1萬元左右，雖然他並沒有離開深圳的想法，但是已經有同事因為買房的緣故，選擇了回家發展。

　　事實上，深圳房價過高導致對人才吸引力下降的現象，已經讓一些人大代表和政協委員開始憂慮起來。在5月底舉辦的深圳市“兩會”上，多位市人大代表在分組討論中認為，高房價可能造成人才流失，進而影響深圳的創新創業。

　　記者觀察

　　認識的很多人，比如説有拿七八千元月薪的動畫師，選擇辭職回內地二線城市發展，雖然工資只有五千元左右，可是那裏買房壓力不大；也有夫婦倆月收入三四萬元，但務實的他們買起房來也依然困難，用多年積蓄也只買了不足70平方米的兩房。要想留住人才，深圳還有很多事情要做。