5月一線城市房價量價齊升，深圳房價領漲全國産業升級導入高端置業人群。

　　6月1日，中國指數研究院發佈“百城房價”數據，5月份，全國100個城市新建住宅均價環比由跌轉漲，房價上漲城市增至48個。

　　四大一線城市新建商品住宅“量價齊升”，從成交量來看，5月北上廣深4個城市環比增幅分別為3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

　　從成交均價來看，北上廣深環比增幅分別為0.18%、2.32%、2.68%、0.15%。

　　在本輪樓市上漲行情中，深圳尤其值得關注。

　　5月，深圳成交量和房價漲幅均居全國首位，且根據國家統計局的數據，深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市，到2015年4月，已連續5個月上漲。

　　深圳國土與規劃委數據也顯示，截止到5月23日，深圳關外商品房住宅成交均價為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%。

　　另據21世紀經濟報道記者獲悉，深圳多個項目出現日光碟、一房難求等信號。

　　深圳領漲

　　有市場傳言稱，深圳6月將解除限購。6月1日，21世紀經濟報道記者致電深圳國土與規劃委相關人士獲悉，暫沒接到限購調整的通知。

　　雖然限購不會取消，但“限外令”已經悄然鬆綁。

　　2010年11月4日，住建部和國家外匯管理局共同下發《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　深圳中原的一個負責人在電話中告訴21世紀經濟報道記者，此前，港澳臺和華僑于內地置業若想取得1%的契稅優惠必須提供結婚證明或單身證明，內地政府以家庭為單位限制境外人士置業。

　　而現在已經不再需要提供類似證明，只要自己在深圳沒房就可以買了，不用考慮配偶或家庭在深圳有無房産。

　　除了限外令鬆綁帶來境外的置業需求，助推深圳房價上漲的另一大原因是深圳産業崛起和人口吸附能力較強。

　　和北京借京津冀一體化疏解産業和人口相對應的是，中金公司在《變革中的中國系列之一:騰籠換鳥，深圳引領創新大潮》報告中指出，深圳已率先進行産業升級，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對深圳網際網路的發展影響深遠;深圳穩居中國金融業第一梯隊。2014年深圳金融業增長13.8%，佔GDP的比例達到了14%。金融機構總資産突破7萬億，比年初增長21%。

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉稱，産業和人口是支援樓市的基本，産業升級帶來的人口導入尤其是高端置業人士的導入，也是深圳的主要剛需和購買人群。

　　市場預期扭轉

　　上海易居研究院研究員嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，深圳房價上漲的另一大原因在於市場邏輯已經悄然發生變化。

　　所謂樓市背後的市場邏輯是“買漲不買跌”，在房價處於下行階段，購房者停止入市並觀望，但一旦房價上漲後，也將加速購房者入市的節奏，房企去庫存的效果也將積極顯現。

　　中原地産研究總監劉淵認為，深圳的新房佔比僅佔三成，當需求反彈時，且庫存量較少，市場很容易被推高。

　　從供應的角度來看，嚴躍進稱，深圳新建商品住宅去庫存週期比較短，去庫存週期少於12個月，實際情況是少於8個月。

　　從需求來看，深圳一直處於限購政策之中，但房價在2014年第四季度率先上漲，這改變了市場預期，即加快入市節奏，進而繼續加快房價的上漲。

　　預期逆轉之下，投資客也出現明顯抬頭，根據中聯鏈家地産統計，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，而在市場低迷期時，投資客佔比只有一成。部分區域投資置業的客戶佔到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華四個區域。

　　在深圳房價連續跳漲之下，和北京繼續寬鬆樓市政策不同，深圳規劃和國土資源委5月29日發文稱，計劃通過加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應，並將嚴查日光碟、捂盤惜售等行為。

　　中房協名譽副會長朱中一也告訴21世紀經濟報道記者，市場逆轉的一個重要因素是購房者的預期是否扭轉，有無入市的積極性。朱中一認為以深圳為代表的一線城市的樓市的回暖將持續到三季度。

　　樓市回暖的下一步即是土地市場的回暖，不過，和一線商品房市場5月 “量價齊漲”不同，21世紀經濟報道記者統計發現，5月，一線城市合計簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計簽約土地僅72.39億，這是2014年來首次出現單月一線4個城市合計土地出讓金不足百億的月份。

　　成交量少的一個重要原因是一線城市土地供應量的下行，以北京為例，2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗，這一數量也創造了自2009年以來近7年的同期新低。

　　張大偉認為，下半年將是土地市場的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補倉。