受委託朋友吃差價，業主無端惹官司；買房不及時過戶，業主財産被查封

　　委託公證交易房産在市場上也較常見，尤其是一些看中心水房屋又暫時沒有名額購買的人士，他們以為用一紙委託公證即可“鎖住”盤源，可以高枕無憂了，其實，當中潛在不少交易風險。最近記者從廣州市房地産仲介協會了解到兩個案例，分別是業主和買家因委託公證書而惹上官司，平添無限煩惱。有地産業人士曾把全權委託公證書稱為“定時炸彈”，一不小心就“引爆”，買賣雙方乃至受託方利益都有可能不保。

　　文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　記者以往曾多次採訪報道過委託公證交易房産的弊端，不過依然有不少業主和買家敢於嘗試，尤其是一些看中心水房屋又暫時沒有名額購買的人士，他們以為用一紙委託公證書即可“鎖住”盤源，自己就可以高枕無憂。最近記者從廣州市房地産仲介協會了解到兩個案例，分別是業主和買家因委託公證書而惹上官司，平添無限煩惱。

　　在委託公證書，委託人與受託人有明確的制約關係，不過由於買賣房屋所簽訂的是全權委託公證書，受託人獲得收取樓款、代理交易過戶等等同業主的權利，有可能出現吃差價的現象；雖然有一紙全權委託公證書，房屋一日不過戶，産權依然在業主名下，假如業主因訴訟而被查封財産，全權委託公證書也無濟於事。

　　有地産業人士曾把全權委託公證書稱為“定時炸彈”，一不小心“引爆”，買賣雙方乃至受託方利益都有可能不保。

　　業主教訓：

　　受託人吃差價 無端吃官司

　　案例

　　2014年9月1日，業主王某與買家周某簽訂《房屋買賣合同》，以170萬元出售位於海珠區的物業。王某由於工作繁忙，長期在外地出差，遂辦理委託公證書，全權委託其朋友陳某處理該物業的交易。2014年10月5日，王某收到陳某匯來的170萬元房款及物業已出售的短信通知。但是，沒過幾天，王某又收到法院發來的開庭傳票，訴求是周某要求王某承擔違約責任。之後，王某立即詢問陳某事由，其表示該物業未出售給周某，而是以180萬元出售給另一買家並辦理完成交易手續，其中賺取的10萬元差額已納入自己口袋。

　　法院經審查，王某為該物業的原業主，其全權委託陳某處理該物業的交易，應承擔陳某在代理過程中對周某造成的損失。最終，法院判決王某對周某承擔違約責任。王某也另行起訴，向陳某追償。

　　法律貼士一：

　　委託公證應對授權範圍作出限制

　　本案的焦點在於通過全權委託公證方式進行房屋買賣的風險。業主基於自身原因全權委託他人辦理房屋交易手續，如果受託人違背業主的意向，未按業主指示辦理委託事項，則業主的權益容易受到侵犯，造成經濟損失。

　　廣州市房地産仲介協會法律諮詢服務中心律師提醒廣大消費者，在房屋交易過程中，業主應當儘量親自辦理收取房款、産權過戶、交付房屋等手續。如果由於特殊原因無法親自辦理的，業主在辦理公證委託時，應對授權範圍進行限制，以確保自身的合法權益不受侵害。對授權的限制主要包括：1.對授權時間進行限制，應約定具體的時間，確保按時履行合同；2.對授權範圍進行限制，如受託人的代理事項中不包括代收房款等；3.對交易的對象進行限制，如在授權文件中註明代理人只有在與特定的買家進行交易時才有權代理。總之，要儘量避免全權委託的形式。

　　買家教訓：延遲過戶 業主被查封房屋

　　案例

　　2014年4月10日，買家張某通過某仲介公司看中位於海珠區的某物業，由於張某為非廣州市戶口，其社保須繳納到2014年12月才連續繳滿3年，獲取購房資格。於是，張某與業主陳某協商：陳某在收齊房款120萬元後，以辦理委託公證的方式，將物業交付張某使用，待張某具備購房資格再辦理過戶手續。買賣雙方對約定內容達成一致意見，簽訂《房屋買賣合同》。次日，張某向陳某支付全額房款，雙方依約辦理委託公證手續。

　　2014年8月15日，陳某因投資失敗，欠債連連，法院對其財産進行查封，由於上述物業仍登記在其名下，遂被法院一併查封。陳某無法繼續履行《房屋買賣合同》，被張某訴至法院，要求其承擔違約責任。

　　法律貼士二：委託公證書不能證明産權歸屬

　　《物權法》第九條：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”房屋交易的産權變更及轉讓，須在房地産行政主管部門辦理産權登記後，方可發生法律效力；未辦理登記的，如房屋産權的委託公證，房屋産權不發生變更及轉讓。

　　本案中，買家張某與業主陳某雖然就該物業辦理了委託公證，但由於未在房地産行政主管部門辦理産權登記，故房屋産權未發生變更及轉讓，該物業的所有權仍屬於陳某所有。所以，當陳某的財産出現問題時，該物業也一併遭到牽連。

　　為此，律師提醒購房者，即使在交易過程中辦理了産權的委託公證，也應當及時前往房地産行政主管部門辦理登記手續，降低交易風險，減少經濟損失。

　　據地産人士分析，張某以為一紙委託公證書即可對房屋實現全面控制，但由於産權未轉移，業主吃官司也會連累名下的財産。他們認為，由於張某本身購房資格受限，必須延遲過戶，除了簽訂委託公證書外，買家最好與業主到房地産交易登記中心辦理抵押登記，把房屋抵押給買家，給交易多上一把“鎖”。