□地産評論員 孟子諒

　　上海樓市演繹“高端之變”

　　今年5月，對於上海高端豪宅市場來説，是一個有些特殊的月份——成交火熱、量價齊升。進入6月，從目前成交狀況來看，這一市場行情得到了延續。而在成交、量價等表面現象背後，上海的高端住宅市場也正在經歷著一些新的變化。

　　與此同時，今年表現突出的高端住宅産品，在精裝、科技、文化、管理服務等方面均有抓住市場“興奮點”的“殺手锏”。有業內人士認為，不斷打磨“特長”，突出優勢，或將成為高端住宅市場未來的發展方向。

　　從年初開始，上海高端住宅市場便一直表現突出，並在5月出現了一個峰值。而隨著高端住宅産品市場交投的持續活躍，不少業內人士表示，上海豪宅的“底部”或被抬高。

　　多種因素催熱成交

　　德佑鏈家研究部數據顯示，今年5月，上海高端商品住宅市場（單套總價1000萬元以上）成交量為18.57萬平方米，同比上漲162.84%；成交套數為741套，同比大漲227.88%。

　　進入6月後，這一火熱勢頭並沒有減弱。6月前11天，高端住宅市場的成交面積和套數均保持著同比150%以上的漲幅。

　　即將年滿60歲的周先生，是在本輪高端豪宅成交爆發中選擇出手的購房者之一。

　　事實上，從生意場急流勇退、轉戰A股市場的周先生從2013年起便開始看房，目標均為總價在3000萬元左右的産品。但直至近期才出手，“一方面是最近才看到符合需求的房子。另一方面，受近期股市、市場等各方因素影響，確實加快了購房節奏。”周先生稱。

　　德佑鏈家營運總經理劉伍洋表示，相對而言，高端豪宅類産品的保值增值力更強，目前從前期股市獲利中抽離，轉而置業豪宅成為一些高端客群的選擇。但這並非近期高端住宅成交放量的唯一原因。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍就認為，“今年1-5月豪宅市場供應量是去年同期的3倍，再加上銀行放款時間縮短、利率下降，以及3月底一系列樓市新政的推動等，多種因素共同作用下，高端成交才得以爆發。”

　　買家個性需求增多

　　從産品特點來看，今年戶型較小、總價適中的高端住宅産品在成交中佔據著相當的比重。

　　上海中原地産研究諮詢部數據顯示，截至6月11日，今年上海6萬元/平方米以上的高端住宅成交中，産品套均面積在200平方米左右，而2014年和2013年的這一數值分別為233平方米和246平方米，呈逐年遞減趨勢。

　　業內人士稱，“入門級”豪宅的熱銷顯示出改善型需求是支撐高端市場成交的主力。與此同時，買家需求的多樣化也有所體現。

　　宋會雍表示，對於高端住宅買家而言，其自主需求和資産配置需求的界限往往非常模糊，很多時候是兼而有之。德佑鏈家研究部總監陸騎麟則舉例説明，今年的二手豪宅市場，一些樓盤的購房者除改善居住條件的目的外，往往也顯示出對於資産配置的考量。 “以世茂濱江花園為例，以往該樓盤的二手房購房者多為居住在聯洋、碧雲等區域的置換型客戶。今年以來，一些居住在浦西市中心區域的客戶也選擇在該樓盤置業。”陸騎麟説，“對這部分客戶而言，項目未來的價值空間是其考量的重點。”

　　此外，宋會雍稱，“隨著網際網路等産業的騰飛，新興産業的年輕‘領袖’也開始了對高端豪宅的參與。”

　　第一太平戴維斯住宅銷售部董事唐華也表示，目前豪宅買家年齡層更趨年輕，且非上海戶籍的買家也在日益增多。由此，“受眾的豐富性也使高端産品分類更清晰、産品打造更具個性化表現，且買家群體特質與産品的吻合度也更強烈。”

　　豪宅“底部”或被抬高

　　有人戲稱，“從豪宅到‘入門級’豪宅，未來豪宅標準估計還得漲。”的確，隨著高端住宅産品市場交投的持續活躍，不少業內人士表示，豪宅的“底部”或被抬高。

　　唐華就認為，“豪宅有階段性升級，在市場的推動下，高端豪宅會逐步進入到一個新的發展階段，其中包括價格的升級。”

　　唐華還稱，目前，這樣的升級有其市場基礎。首先，基於整體市場回暖，那些真正投入的好産品有了擁有好價格的“資本”；另外，隨著板塊的發展，市場格局的變化，一些區域新推出的高價樓盤的熱銷表現也更易使市場各方對於板塊以及産品的預期上升；此外，高端樓盤二手房市場的“爆發”，也使一手房市場底氣更足。

　　事實上，今年以來，不少樓盤高價入市、火熱成交，改變了市場對於區域的固有印象。

　　位於顧村板塊的某樓盤自5月開盤以來已經成交了31套房源，成交均價達5.7萬元/平方米；位於川沙板塊的另一項目今年的成交均價則達到了5.1萬元/平方米。

　　對此，宋會雍表示，“底部”被抬高是房地産發展的“大勢所趨”。不過，中國指數研究院執行院長陳晟則認為，高端住宅市場依然不可忽視“性價比”概念，僅以目前的市場狀況來判定未來上海豪宅“底部”將被抬高並不全面。

　　位於朱家角的某別墅項目就在今年下調了售價，項目相關負責人稱，“項目調價後，在區域內性價比非常突出，因此吸引了大批購房者的關注。”不過，也有分析人士認為，豪宅“底部”的抬高，與通過價格讓利令到購房者更有購買慾望之間並不矛盾。

　　專家連線

　　隨著二季度接近尾聲，傳統的樓市淡季即將來臨。在未來一段時間內，上海高端住宅市場的成交能否延續此前的火熱？在今年下半年乃至更長遠的未來，豪宅市場的走向又將如何？

　　稀缺性加劇

　　將持續助推優質豪宅成交

　　中國指數研究院執行院長 陳晟

　　雖然今年上半年高端住宅的供應有一定的釋放，上海樓市整體的庫存量也一直處於高位，但真正兼具了資源優勢、品質優勢以及價值空間的高端産品目前仍舊是較為稀缺的，而且必須要看到的是，隨著有置換需求的客群的增多，今年以來上海樓市中的改善需求漸漸成為了市場主流，這將使優質的高端住宅産品的供應量更顯稀缺。

　　上海未來的土地供應，尤其是佔據優質地段的土地正變得越來越少，因此內環內等市中心高端住宅的開發趨向勢必更好。因為這種豪宅産品不僅佔據了土地價值的稀缺，更是對市中心稀缺資源、服務以及配套的佔有。長遠來看，上海某些市中心核心地段的高端住宅，甚至可以説是“只有存量，沒有增量”。

　　下半年高端市場

　　有望更加繁榮

　　上海中原地産研究諮詢部總監 宋會雍

　　從整體經濟基本面來判斷，今年下半年的樓市和貨幣政策至少會延續目前的寬鬆格局，並有可能進一步放鬆，當前較熱的市場情緒還會得到有效的慣性延續與支撐。

　　而從歷年豪宅成交來看，下半年成交量往往會比上半年更大，按此規律，預計下半年成交量比上半年增加1到2成。全年高端住宅的成交面積有望比去年增加3倍左右。

　　而更長遠的來看，上海未來的目標是發展成為倫敦、紐約這一級別的國際化大都市，與之相比，上海的房地産市場尤其是高端豪宅市場仍有較大的差距。這一差距也正意味著高端産品打造和物業價格水準均擁有較大的發展空間。