自從去年底就被市場關注並預測將於今年開啟的“豪宅大戰”，目前第一階段的戰果已然匯總，但稱為“大戰”似乎還頗有些勉強——一方面，隨著改善型需求的入市，許多在去年開始推盤的高端住宅陸續收穫成交，第一季度北京單價超過10萬元/平方米的住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍，刷出了這一市場的存在感；但與之同時，目前在售的高端住宅基本是去年開推的，今年2、3月間的新增供應為零，“大戰”似乎並不確切。

　　究竟是未到開盤期，還是繼續在等政策，抑或今年的“豪宅大戰”壓根是一個假命題？拜“3·30新政”所賜，對於並不追求“速度與激情”的高端市場而言，發力時機尚在未定之中。

　　“被豪宅”充斥成交

　　一季度高端市場成交暴漲

　　機構數據顯示，今年春節後將入市的單價超過5萬元/平方米的純新盤接近20個，其中預估單價超過10萬元的項目也高達13個，將提供頂豪房源千套之多，達到歷史高峰。相比此前這一區間市場每年不到200套的成交量，業內普遍認為今年將是“頂豪元年”。

　　從剛發佈的今年一季度豪宅市場的表現來看，北京高端市場成交量暴漲，單價超過10萬元/平方米的高端住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

　　不過，如果仔細分析成交結構，會發現這一“暴漲”中或多或少有些巧合的成份，在高端項目超過80億元的成交額中，盤古大觀的成交就達96套，均價為107705元/平方米，總金額為68.17億元。如果刨除這單一爆發性事件，大部分頂豪的銷售套數都在個位數。

　　因此，業內人士認為，如果刨除盤古大觀集中成交的因素，今年1季度的豪宅成交水準其實只是與往年相若，甚至平平。

　　不過，雖然“頂豪”的成交水準暫不足以支援“豪宅大戰”已經到來的論斷，但在入門級高端住宅市場上，成交卻欣欣向榮。亞豪機構的數據顯示，僅在3月份，北京59個報價超過6萬元/平方米的公寓中，共有24個公寓産品實現成交，累計出售189套公寓産品，成交總面積達2.91萬平方米，環比分別上漲87%、86%。

　　但是冷靜分析後不難發現，3月的高端公寓的整體成交均價為61617元/平米，環比下降了19%，可謂大幅下滑。這其中的主要原因是入門級産品的佔比太高，在成交中，套均總價在1000萬元以下的房源共成交105套，佔總成交量的比重為56%，套均面積在200平方米以下的則佔比高達68%。

　　這在事實上説明，豪宅市場的高端消費需求並沒有一夜之間憑空增加，更多的購房人是在購買改善型和入門高端住宅之間重合的産品。這類客群“被豪宅”的特徵突出，總體購買力有限，而正是如此，“3·30新政”帶來的首付降低等效應才對其購買行為發生了積極的促進作用。

　　漸去漸遠邊緣化？

　　別墅市場還在等風來

　　針對第一居所的公寓豪宅市場還在引而不發，主打“第二居所”的別墅豪宅市場更不景氣。亞豪數據顯示，今年一季度北京別墅市場共實現成交344套，環比2014年四季度減少了近五成，而同比去年一季度，也減少了四分之一，並創造了2008年之後，近7年來的一季度成交新低。

　　另外，開發商對於別墅産品的供應也在急劇收縮，今年一季度北京別墅市場僅有2個項目入市，環比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少9個。

　　分析機構認為，別墅市場受限購和需求透支影響，長期以來一直處於消耗需求的階段；另外，由於週轉慢、佔用資金高，開發商越來越傾向的高週轉路線很難實現于別墅市場，供需雙方都“冷淡”的態度造成了市場惡性迴圈。

　　不過，業內人士仍認為，近期的降息、下調二套首付比例以及營業稅5改2等政策將惠及中端改善需求與別墅産品的重合區域，對整體市場預期的抬升也有作用，因此市場轉暖也並非沒有機會。

　　另外，別墅市場也與公寓豪宅市場一樣，目前正是中低端産品當道，其中套均價格500萬元和500萬-800萬的合計佔比超過五成，而千萬元級以上産品的份額仍在縮小。

　　“大戰”將在下半場

　　大量“頂豪”擬年中入市

　　數據顯示，繼2月零供應後，3月北京在售報價超過6萬元/平方米的公寓再次出現零供應。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍分析認為，公寓豪宅市場連續2個月的供應短缺，一方面是來自於春節假期影響；另一方面原因是進入3月後，全國“兩會”的召開，使大多數開發商格外關注“兩會”上關於房地産市場的政策信號，並不急於向市場推出樓盤項目，再疊加年後部分房企仍在針對全年銷售策略進行調整的因素，都致使3月公寓豪宅市場供應量亦受到影響。

　　“頂豪市場是個很特殊的市場，相對來説，新政對他們的購買力和購買意願的影響是最小的，因為他們更在乎房屋的品質和口碑。”遠洋地産的銷售負責人徐海倫告訴記者：“由於2013年以來入市的高價地塊為數不少，很多項目的拿地綜合成本都達到5萬元/平方米以上，為了保證利潤水準，做豪宅乃至頂豪是唯一的選擇。因此今年的高端豪宅市場一定會在産品水準上、供應量上都達到往年難及的高度。”

　　徐海倫同時認為，上半年註定是頂豪入市的淡季，這是因為頂豪打造的時間遠比其他住宅要長，因此即便同時拿地，入市時間一定也會晚上許多；同時，由於目前園林景區還沒有達到最佳觀景效果，很多項目暫不開盤；此外，由於頂豪的蓄客時間很長，為了避免“開盤遇冷”帶來的不利口碑，開發商更會主動選擇延長項目蓄客期，“上半年宣傳，下半年入市，快到年底再成交”是必然出現的，因此今年的豪宅大戰主要還要看“下半場”。

　　可資佐證的如備受關注的融創農展館、東直門等項目，記者從相關人士處了解到，這些項目都還在“做開盤前的最後準備，如各種展示區、宣傳方案、景觀優化和細節收尾，最快也要幾個月。”

　　另一位業內資深人士則告訴記者，今年以來陸續出現的豪宅報價不斷突破上限，本身並不能證明這一市場將要爆發，“越來越高的報價，其中主要原因還是優質地塊的地價上揚，並不能説明市場的供求關係發生了變化，這一市場也遠未到供不應求的程度。相反，年內供應的擴張，會讓頂豪間的競爭更加激烈。”記者 胡喆