房産專家、業內人士評説省城未來樓市走向

　　□本報記者 水墨 李小白

　　冷熱不均 未來樓市需更好把握

　　李水源 石家莊市房地産業協會副會長兼秘書長

　　時間過得真快，轉眼到了6月中旬了。從我掌握的情況看，今年前幾個月省城的樓市發展基本向好。但一手房與二手房的交易量相比仍然處於下風。雖然有一些樓盤銷售業績不錯，但在嚴查的背景下，新上市商品房整體交易成果一般；而目前石家莊市的二手房交易量佔整個市場的比例已接近40%，照這樣的趨勢發展下去，二手房在整個樓市中將會逐步取代在建商品房的主導地位。

　　為什麼這樣説呢？一是二手交易量超過一手房交易量這是一個客觀規律。這在美國、英國、日本等發達國家已成事實。二是目前在我國的一些其他城市二手房交易很火的情況也很多；三是從省城的實際情況看，今年一些政策的出臺對於二手房交易也出現稅費減少等利好因素，促進了二手房交易的上揚；而二手房的房源中也不都是往常人們認為的舊房、差房，隨著省城在建商品房選址多集中于二環路內外，那麼原來一些在市區高品質樓盤投資購房的人認為出手時機已到，而相對於最初買房時投資者本人又有賺頭時，往往會以比商品房價格略低的價格入市，這樣既增加了二手房房源，也提高了二手房的品質，加上這些房子在地段、交通、生活配套等方面的優勢，自然就贏得了一些購房者的喜愛。

　　我認為這種樓市交易冰火兩重天的情況仍然會延續到下半年。而要改變這種狀況並非易事。需要政府、開發商和消費者好好把握。我認為，在嚴查的背景下，各級政府部門應該加大讓那些補證房上市的力度與速度，對於那些嚴重違規的樓盤，該拆的拆，該填的填；而對於那些已經取得規劃、用地資質正在辦理相關手續的樓盤，要加快辦事效率，減少樓盤等待的時間，以推進這些補證房儘快上市；而我認為在對一些樓盤政策放寬，不同問題不同處理方面，政府部門還有很多的工作要做，特別是上一屆政府承諾的事情，本屆政府應根據實際情況著情加以妥善解決，可以説更應加大在這方面的力度。對於開發商來説，雖然國家降低了貸款利率，但實際的情況是開發商在資金上的成本都要在增加，資金鏈都很緊張。這更需要開發商積極響應政府號召，該交罰款的交罰款，該辦的手續加快辦，保質保量地加快施工進程，以減少樓盤上市的時間，促進資金的回籠；對於購房者來説，在京津冀協同發展的背景下，保定的房價已經上去了不少，那麼石家莊的房價儘管不會上漲過快，但也是穩中有升的趨勢，因此，我覺得購房者現在買房也不失為一個較為明智的選擇。

　　自住型購房 宜早不宜遲

　　中宏房地産開發有限公司副總經理 廖孝青

　　3.30新政等一系列政策措施出臺已有兩個多月，央行、住建、財稅等多個部門就房地産政策接連放出利好消息，國內一二線城市“量價”齊升，尤其是對於改善性需求和二手房市場銷量提升刺激較大。對於本身就沒有泡沫的石家莊樓市，隨著改善性需求的日漸壯大，樓市整體回暖，成交量穩步回升，都降低了購房者的觀望情緒，因此房價逐步上揚是必然的，而且受到“經濟下行”壓力的驅動，樓市可能會有越來越多的利好政策。

　　説到“紅五月”，其實四月份已經明顯呈現出成交量上揚的情況。就經驗來説，五月不僅是購房者的黃金購房季節，同樣也是開發商們傳統的推盤旺季。樓市不斷升溫，電商、超低首付、狠折扣，各種促銷優惠不斷。從我掌握的數據可以看出，石家莊五月份樓市銷售價格情況一直處於小幅上升狀態，新房均價為7047元/平方米，環比上漲0.17%。共有14盤價格上漲，無降價樓盤。漲價樓盤中橋西區4個，新華區4個，長安區2個，裕華區1個，開發區1個，藁城區1個，元氏縣1個。正如“紅五月”是對四月份樓市的延續，我判斷：六到八月份除了季節因素外，石家莊樓市還是呈現比較平穩的過渡階段。

　　在當下的政策利好環境下，各家樓盤肯定會借此勢頭集中發力，無論是從行銷策略上，還是形象包裝上，重塑購房者對樓市的信心。但是無論你是什麼方法，你的産品必須過關，品質必須過硬，因為現在的購房者，尤其是多次置業的改善型客戶，都會在購房前做很多“功課”，更加理性地購房，所以石家莊的開發企業也同樣也有許多“功課”要做。

　　五月份石家莊商品房成交量同比上漲181.7%，從中可以看出，省會樓盤成交量在明顯攀升，這預示著樓市上揚已經很明顯。我認為下半年隨著相關部門補證速度的加快，各樓盤優化推盤與定價策略，市場會有更多的利好景象出現，我比較看好下半年樓市。

　　商品住房庫存量方面，一季度數據顯示，石家莊市區商品住房庫存460萬平方米，按照去年552萬的成交量來看，消化庫存時間還不到12個月，屬於正常範圍。

　　通過以上數據，足以支援“購房正當時”這一理論，我對購房者的建議是：如果你是自住型購房者，你無須看房價漲跌，因為你是剛性需求，你早買肯定比晚買要好。客觀地説，房價在某一段時間內會出現一些波動，但總體來看還是上漲的。

　　産品主導樓市，品質決定銷路

　　河北盈闊行銷機構總經理 李紅

　　我認為樓市實際上還是産品樓市。從今年前五個月石家莊市場的情況看，産品好的樓盤仍然會在市場中佔據主導地位。特別是在嚴查的背景下開盤量和出房率都有所降低的形勢下，除了一些五證齊全的樓盤會贏得消費者外，碧桂園的橫空出世則更讓我們感到驚喜。這説明市場還是有需求的。只要樓盤本身在品牌行銷、品質打造、客戶定位等做出正確表達，自然會得到越來越多客戶的認同。這也讓更多的人感到，甚至在一些樓盤的銷售上，一直被人作為重要考量的地段因素都顯得不那麼重要了。只要這個産品品質好、品牌知名度、美譽度高必然會得到更多購房者的認同，這雖然有些出乎意料，卻在情理之中。

　　至於今年下半年，購房者在選擇樓盤時會更加理性。開發商的樓盤只有在戶型面積、樓層高度、社區品質等方面的表達與購房者的訴求相吻合相匹配，才能在激烈競爭的市場上立於不敗之地。也就是説，是剛需房你的戶型就不應該大，就應該是“七零”“九零”，是改善型的戶型則應該更大，層高應該在3.3米，樓間距就得大，綠化也得跟上，周邊的配套也得跟上才行。只有産品本身與用戶需求更好地實現對接，這樣的房子才不愁賣，反之，一些樓盤出現滯銷也不是不可能。

　　這其實也在看開發商的眼力和實力，開發商只要結合石家莊本身處在京津冀一體化的大背景和藁城、欒城、鹿泉劃入大市區和國家全面加快加快城鎮化建設的實際審時度勢，在産品定位、品質要求、品牌打造上敢於創新，那麼在一些正在補辦手續的樓盤入市之後，市場的供應量也會相應上升，石家莊市的樓市還是一個穩中有升的格局。另外值得一提的還有商業地産。一些地段好，定位準確的項目還是會受到市場的追捧的。像位於中華大街上的金恒基鹿城和位於翟營南大街的麥樂廣場也都很好地滿足了不同客戶的不同需求。

　　樓市即將過半 利好仍是主旋律

　　西美房地産公司行銷總監李秀靜

　　五月已過，石家莊市的樓市也和另一些城市的樓市一樣企穩回升。造成這一狀況政策層面的因素很多。一是2015年5月11日金融機構下調貸款利率：基準利率為5.1%；二是公積金貸款新政首套住房可首付2成，貸款8成；這些政策無論是對於剛需購房一族還是改善型需求者來説都是重大的利好消息，也在一定程度上提升了樓市的信心。

　　據我所知，2015年1-5月份北京樓市消化量大增。僅別墅市場就成交346套，9.27萬平方米， 1月到5月份，北京年內2000萬以上的豪宅已簽約超過306套，而2014年1到6月份合計簽約只有20套。那麼在遠離北京的石家莊，受京津冀協同發展的影響和改善性需求的刺激，都需別墅建設在配套、房子品質環境等諸多方面緊緊跟上。如果不能及時跟上，就會成為制約大家購買別墅的因素。

　　我認為下半年石家莊的別墅市場仍然是以穩為主。一些有特色的配套好、環境好的別墅會贏得更多購房者的認可。一旦別墅區域形成了良好的交通、購物、醫療和景觀環境，一旦在品牌、品質上形成了自己的風格，就會在成為城市一景的同時，成為購房者的樂園。

　　比如在石家莊西部崗前的小鎮別墅，在1800畝的廣闊土地上匯聚了義大利托斯卡納、法國普羅旺斯等六大歐洲風情組團，併為別墅生活量身定制35萬平方米的全享配套，一改過去西山別墅缺少各類配套的局面。

　　我認為只有更好的配套，才有更好的別墅，也才有更好的生活。