行情一片大好，但仍有“陽光照不到的角落”

　　目前廣州市二手房行情一片大好，但離2009年全面復蘇“V”形反彈的“好日子”還大相徑庭。記者選取了海珠區寶崗大道、天河公園東方都會廣場、珠江新城保利心語三個盤源進行抽樣調查，發現廣州不少放盤都遭遇“0睇樓”“3·30”新政後居然無人問津，個別盤源放盤價還一再下調。據地産人士分析，“0睇樓”和放盤價下調的盤源主要是業主開價過高，業主放盤價偏離市場價3000~4000元/m2，最終導致“0睇樓”，業主因此修正放盤價是在所難免。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　寶崗大道小戶型：業主開價高“剛需”難啃

　　范先生在“3·30”新政後放盤一個寶崗大道電梯單體樓小戶型單位，面積45平方米，放盤價110萬元，2.4萬元/m2。范先生本想著“3·30”新政後市場回暖，小戶型面積不大，總價不高，應該會很快售出，不過讓他尷尬的是，這個單位放盤居然遭遇“0睇樓”。他在周邊各大仲介都放盤，雖然部分仲介忙於一二手聯動，但其他專注做二手房市場的仲介也沒有給他帶來任何的看樓客。

　　原因分析：中原地産寶崗大道分店高級營業經理陳盧光表示，范先生所持有的小戶型單位之所以“0睇樓”，最大原因在於他放盤價太高，目前該樓盤成交價僅在2萬元/m2左右。45平方米小戶型單位同時放盤的還有三四個，也未消化。陳盧光分析道，寶崗大道的電梯單體樓，通常是一些老人家改善置業或者單身“剛需”族上車置業會選擇，不過由於現在廣州仍在限購之中，二三十歲的首次置業者通常會選擇一步到位，不希望購房名額白白浪費在一個小戶型上，且日後換房也變數很多，寧願第一次置業負擔重一點，買一個大單位。

　　陳盧光表示，估計約有一成的首次置業會從小戶型轉而購買大戶型。最近股票市場大起大落，已開始有投資者股市獲利出來購房，這些拋股買房人士以選擇小戶型為主，總價在80萬~100萬元。

　　東方都會91m2單位：盤源競爭大價格回歸

　　市民張小姐長期關注天河公園附近的東方都會廣場，她從“3·30”新政前就開始留意該盤一個91平方米的價格走勢，之前放盤價在350萬元，後來放盤價逐步走低變成330萬元，現在甚至到310萬元。

　　原因分析：滿堂紅上寓分店店長陳倩華表示，東方都會廣場91平方米的房源放盤價下調的原因主要有兩個，“3·30”新政後，免稅“5改2”，大批符合免稅資格的盤源涌現，之前奇貨可居的盤源競爭優勢銳減，因此價格回歸合理，放盤價出現下調。該91平方米盤源三面單邊，面向天府路口，雖採光較好，但噪音較大，不及一些南向小戶型受歡迎。據了解，東方都會廣場一些改成兩房的39平方米單位，目前成交價已達130萬元，單價較91平方米單位的要高。

　　合富置業華港分行主管鄒經來表示，該板塊二手價格平穩，只有個別心態較強的業主會出現4%~5%反價幅度。一些對置業並不急切的客戶，如遭遇業主反價，便會保持觀望，不會追價成交。若屬於稀缺類型，即便客戶不追價也很快會成交。最近總價在400萬~450萬元的大三房或小兩房成交較旺盛。

　　保利心語三房：超高放盤價 下半年或成現實

　　向女士5月後放盤珠江新城保利心語三房單位，放盤20多天，僅有一台客來睇樓，且看樓者只看樓沒有議價，這讓向女士有點摸不著底，不知道105.8平方米放盤480萬元，是否價格超高？

　　原因分析：中原地産保利心語分行客戶經理黎澤榮表示，目前保利心語105~110平方米東南向三房單位價格在42000多元/m2，不過該盤源價格持續在走高，不排除向女士期望的售價會在下半年實現。他分析道，目前鄰近的新盤尚東君禦也在蓄客，均是150平方米以上的大戶型，一手吹風價在5.5萬元/m2，超出周邊二手價1萬多元/m2。黎澤榮最近曾帶客看過一個類似的110平方米單位，業主同樣開出4.8萬元/m2的高價，客人看後表示，如果單價在4.4萬~4.5萬元/m2就會考慮。

　　黎澤榮表示，“3·30”新政前後，保利心語價格已漲了4000元/m2。該分行一經紀跟進的業主在新政前出售一個E棟中層01單位，單價在3.8萬元/m2，最近C棟差不多朝向單位售價已在4.2萬元/m2。以3.8萬元/m2售出單位的業主在該小區有3套物業，2013年曾想以3.3萬元/m2套現一個單位，經紀勸他市道不好，不如再等等，到今年以3.8萬元/m2售出。

　　荔港南灣單位：叫價高市價4000元/m2

　　一位荔港南灣業主今年年初到分店放盤，經紀了解到，該物業26000元/m2放盤價高於市場價4000元/m2，便建議業主適當調低放盤價，但業主要價較強硬。4月份起市場開始活躍，曾有一些客戶想了解該房源資訊，但都難以接受高於市場價4000元/m2的價位。當經紀人建議業主調價到23000元/m2時，該業主不願意降價。目前該房源看樓量仍為“0”。

　　原因分析：滿堂紅資料顯示，近期廣州二手市場回暖，但部分在售單位看樓量十分低，更有小量單位出現“0睇樓”。“0睇樓”單位普遍價格偏高，多數為非誠心放售的“試水”單位。

　　稀缺盤源合理反價 買家也會接受

　　滿堂紅資料顯示，自“3·30”新政之後，廣州二手住宅市場陸續出現反價現象，反價幅度普遍在2%~4%之間，存在不少買家追價成交。如5月滿堂紅成交的一套光大花園電梯樓兩房反價10萬元成交。據經紀人介紹，該房源在3月上旬放盤，放盤價為210萬元，屬省一級小學入學路段，靠近地鐵站，生活配套完善。“3·30”新政出臺後，該套單位陸續有買家看房，其中4月中有一買家願意當天下訂成交。但業主在衡量以後決定提價10萬元，因該盤提價後均價仍在市價內，最終買家以220萬元成交。

　　合富置業寶崗分行主管林梓傑表示，近期寶崗、江南西一帶的二手成交量有所上升，但價格較平穩，只有個別業主反價，反價幅度在5%~10%左右。不過，如盤源屬於比較稀缺單位，在業主反價幅度合理的，一般會妥協追價，但如果盤源並不屬於稀缺類型，或反價幅度過大，客戶也不會追價購買。又如穗花新村一套50多平方米兩房一廳單位，業主最初放盤價為120萬元，反價後價格為125萬元，由於物業帶名校學位，業主反價幅度也相對合理，最後以125萬元成交。現時區域內100萬元左右、樓齡15年左右的電梯或樓梯兩房較好賣。區域內樓梯樓三房最近成交平淡，主要是總價貼近區域內電梯樓小三房和一手價格，因此被分流了客戶。

　　中原地産陳盧光表示，上月底他們成交一個樓梯樓6樓90平方米單位，業主放盤價是140萬元，最終成交價是149.5萬元。業主放盤1年，最終在“3·30”新政推動下順利售出。這個房源，僅中原地産帶看樓客已有10多臺，周邊其他仲介估計也帶了二三十台過去，業主見看樓者眾，最終提高價格近10萬元成交。