為提高物業管理政策法規知識社會知曉率，日前，本市物業管理部門根據受理業主日常諮詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業管理政策法規知識問答50問，下發到轄區內所有物業服務企業和物業管理小區。記者近日就本市物業管理政策法規知識方面的相關規定，採訪了濱海新區規劃及國土資源管理局相關負責人，全面解讀物業管理以及日常服務的相關內容。

　　濱海時報：新建商品住宅小區要成立業主大會需要哪些條件？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：（1）業主入住率達百分之五十以上；（2）首位業主實際入住達到二年以上。

　　濱海時報：成立業主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。對於一個新建物業，符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知後一個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實並組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組由業主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

　　濱海時報：參加業主委員會成員選舉應當具備什麼條件？對業主委員會成員的人數有什麼規定？業主委員會主任、副主任是如何産生的？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，業主委員會成員應當符合下列條件：（1）遵守國家有關法律、法規；（2）具有完全民事行為能力；（3）遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費；（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定的組織能力和協調溝通能力；（6）身體健康，能保證必要的工作時間。業主委員會不得從事經營活動。

　　業主委員會成員在業主中選舉産生。業主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉産生。

　　濱海時報：在什麼情況下，業主委員會成員職務自行終止？

　　答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員職務自行終止：（1）物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；（2）連續1年以上不在本物業管理區域居住的；（3）以書面形式提出辭職的；（4）因身體健康原因喪失工作能力的；（5）在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的。

　　濱海時報：在什麼情況下，業主委員會成員職務需要經業主大會會議通過取消？

　　答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過取消其業主委員會成員職務：（1）無故連續3次缺席業主委員會會議的；（2）有犯罪行為的；（3）拒不履行業主義務的；（4）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　濱海時報：業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什麼？

　　答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費1%的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。活動經費應當在物業服務企業服務收費中列支。活動經費主要用於召開業主大會會議和支付業主委員會履行職責過程中實際産生的相關費用。具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公佈1次，並接受業主的監督。

　　濱海時報：業主委員會組織業主選聘物業服務企業時，一般應注意哪些事項？

　　答：一是看是否合法經營。業主委員會要求投標物業服務企業出具營業執照原件，查看經營範圍是否包含物業管理服務。二是看是否符合條件。按照規定，物業服務企業取得營業執照後，應當自領取營業執照之日起30日內到工商註冊所在地申請辦理資質。業主委員會要求投標物業服務企業出具資質證書原件，同時查看是否符合接管項目的條件。物業服務企業資質分為三個等級，並按照下列要求接管項目：一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目；三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目。三是看是否誠信經營。業主委員會可到天津市物業管理協會網站查詢，了解投標企業誠信情況。四是組織業主大會書面表決。業主委員會組織業主書面表決前，要向全體業主實事求是介紹每個投標企業詳細情況，由專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數業主書面同意後選定物業服務企業。五是簽訂物業服務合同。詳細約定服務內容、服務標準和收費標準；並對機動車場地佔用費等收益的收支情況進行約定。

　　時報記者 于浩洋