伴隨著經濟環境的改變和政策的影響，樓市的成交結構和購買結構也出現了明顯的改變。多家機構的統計數據顯示，改善型置業的比重提高，一改之前剛需産品“一家獨大”的情況。同時，不管是新房市場還是二手房市場，置業人群年輕化趨勢明顯，眾多80後成為買房的主力軍，甚至有80後新貴躋身豪宅置業群體。在新的購買環境下，房企和仲介也在不斷地調整策略，以應對市場需求的改變。

　　改善型需求釋放

　　和之前市場不同的是，隨著政策對改善型需求的刺激，剛需産品一枝獨秀的狀況發生了改變，改善型置業需求強勁釋放。

　　事實上，“9·30”新政出臺以來，政策方面對於改善型需求的支援從未中斷。從取消限貸到降息、降準，從提升公積金貸款額到降低二套房首付比例，每一次的政策調整都撬動了一批改善型需求購房者進入市場。

　　在新房市場中，根據亞豪機構統計，從4月成交面積特徵來看，雖然70-90平方米的中小戶型成交依然佔據主導，但是改善型戶型成交佔比出現明顯上升。另外，相比去年同期，3·30後，成交面積在90-150平米戶型的市場佔比明顯提高了，同時，改善型的價格漲幅也是最大的。亞豪機構市場總監郭毅認為，這説明政策拉動改善型需求提升後，出於結構性原因拉動改善型市場的整體均價水準也在上揚。

　　改善型置業在二手房市場中也表現突出。根據鏈家地産統計，目前北京市二手房市場中有超過70%的客戶屬於賣一套買一套的換房人群，改善型需求仍為當前市場的主流。剛需首套置業比例僅次於改善型需求，佔比超過25%，主要集中在外城區和近郊區等購房門檻較低、房屋自住性能較突出的區域。

　　另據偉業我愛我家監測，4月末，我愛我家自身的二手房成交中，改善型需求佔比達到63.14%，這一數據低於2月份64.11%的近期高點，但整體比2014年10月份要有一定程度的偏高。整體來看，目前我愛我家的月度成交中，改善型需求已經佔到60%以上。這一水準比去年有了明顯的抬升。2015年或可命名為樓市“改善需求入市年”。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，不論是去年的9·30新政還是今年的3·30新政，總體而言對於二套改善型需求的支援力度不斷加大，尤其是3·30新政中的“營業稅5改2”直接刺激了“賣一買一”類升級置業客群的換房節奏，使得這類客群能夠更快地將“小房”出手，購置“大房”。

　　置業群體年輕化趨勢明顯

　　在改善型需求佔比明顯提高的同時，記者在調查中發現，置業群體的年輕化趨勢凸顯。

　　據記者了解，豪宅的置業群體中涌現了不少80後的身影。據多個豪宅項目透露，80後的購買人群越來越龐大，對於豪宅銷售來説，行銷策略乃至樣板間的籌備都要考慮到80後的需求。

　　紫禦華府行銷總監馬艷表示，豪宅置業的80後越來越多，以往是“60後”和“70後”的傳統製造業企業主給孩子買豪宅，但從2014年下半年開始，這些人不買房了，他們的項目一半以上業主成了“80後”，多來自金融、投資、網際網路行業。

　　海淀某高端項目的相關人士也表示，豪宅置業確實有年輕化的趨勢。

　　為了應對客戶群體的變化，紫禦華府還專門對樣板間進行了調整。“將配飾換成更為現代的風格，增加一些智慧家居，並替換掉此前的雪茄吧。”馬艷説。

　　一位豪宅的操盤手也告訴記者，其公司旗下的豪宅項目，無論是樣板間還是産品都會考慮到年青一代的置業需求。

　　另據我愛我家市場研究中心統計，2006年二手房購買人群中，70後、80後佔比分別為52.4%、27.2%，經過十年的變遷，當前70後、80後佔比分別為29.2%、54.4%。80後成為購房主體，對於找房的效率與體驗、售中的安全與細節服務會更為重視。對此，我愛我家還特別推出了適用於80後的無憂換房産品，主要瞄準85前開始進入市場首次置業、目前正準備改善住房的80後，提供免費墊資、售前跨區轉介服務、售中辦理綠色通道等尊享服務。

　　經濟環境和政策改變影響樓市

　　對於市場購買結構的變化，亞豪機構市場總監郭毅認為，國內政經環境在逐漸變化，過去的政商要人、能源企業主逐漸淡出豪宅市場，取而代之的是金融、網際網路、IT行業的創業家或高級管理人員。導致豪宅主流客群的年齡層逐步出現年輕化趨勢，過去豪宅的客戶群以40歲以上成功人士為主，近幾年，豪宅置業者中年齡在35歲-40歲之間的中青年客群正在崛起。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，之前的購買群體主要是從傳統行業或者相對壟斷的行業中賺錢，稱之為oldmoney，他們行事相對低調內斂，購買豪宅多是非第一居所的選擇，豪宅在這個購買群體裏是奢侈品，是用於收藏甚至是家族傳承的。但現在的購買群體主要是資本新貴，多是來源於股市、金融行業或者IT，他們中80後居多，因為使用的是newmoney，所以相對較為張揚，追求第一居所，對戶型和舒適度的要求和60、70後都有明顯的不同。基於這種收入結構和觀念的改變，豪宅的銷售也出現了調整。

　　郭毅也表示，80後的客群通過自己的能力創造財富後置業升級，財富的獲取更為陽光透明，對於豪宅的産品、配套、服務等方面的需求也與此前的客群有所不同。在産品上，傳統客群更注重私密性，新興客群則看重功能性；在配套上，傳統客群側重健康養生，新興客群對優質教育更感興趣；在服務上，傳統客群希望得到管家式服務，解決他們日常生活的瑣碎問題，而新興客群則更注重社交圈層的營造和融入，致力於從日常社交中挖掘更大價值機會。所以，對於當前豪宅開發商來説，也在結合新一代豪宅置業客群在需求上的變化，來調整自身項目的産品定位以及軟硬體環境。

　　京華時報記者 桂瑰