今年上半年樓市暖風頻吹，但對於廣州的部分地王項目來説，市場的回暖仍難以在短時間內改變“虧本甩賣”的窘境。記者調查發現，廣州已有多個曾為天價地王的項目正在或即將遭遇零利潤或負利潤。瘋狂拿地、虧本賣樓，對於開發商中的拿地“剁手黨”來説，炒高地價後的苦果恐怕要自己吞下了。

　　今年多個地王項目或賠本入市

　　對於去年底開盤的保利學府裏來説，23285元/平方米的均價在黃埔差不多是最高價了，但這個價格恐怕仍難讓開發商滿意。2014年1月，保利地産(13.27， 0.35， 2.71%)以16.6585億元配建9600平方米保障房的代價奪得該地塊，扣除保障房面積後折後樓面價為17564元/平方米，創下黃埔區地王新紀錄。

　　不到一年的時間，頭戴地王桂冠的保利學府裏開盤，銷售均價與樓面地價的價差僅為5721元/平方米，也就是説，保利不但要承擔開發、設計、建築、行銷等成本，還要承擔融資成本、稅費甚至是裝修費用。“目前市場上房地産行業的融資成本大概在年利率10%到12%，扣除利息後，保利要在差不多4000元/平方米的空間內做出一個品質不低的帶裝修房子，虧損的可能性非常大。”某業內人士指出，保利學府裏的定價相對周邊樓價已是極限，這個項目保利完全是在為高地價“打工”。

　　與保利學府裏項目有類似遭遇的，還有近期即將開盤的保利越秀愛特城，該盤首推産品帶裝修均價為12000元/平方米，而其樓面地價已達到9181元/平方米，樓面地價與銷售均價的差距僅為3000元/平方米左右。

　　近兩年來，廣州拍出的地王多達數十宗，僅今年在售或即將銷售的地王就有13個。先入市的地王們紛紛虧本甩賣，而後續還有更多的高價地王正在排隊，它們的境遇並不見得就比先行者們好到哪去。

　　“剁手黨”多因地王背上沉重包袱

　　2013年5月，越秀地産以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當時南洲路周邊成熟大盤均價約為2.5萬-3萬元/平方米，樓面地價大幅領先區域房價。該項目至今沒有入市的確切消息，在不少業內人士看來，考慮到該地塊周邊樓價水準，目前存在非常大的開發難度，正常來説最終虧本的可能性很大。

　　即將在今年上市的華發荔灣薈項目，開發商拿地時樓面地價為15914元/平方米，按此成本估算，預計要賣到25000元/平方米才可能獲利，這已高於2014年原芳村板塊18000元/平方米左右的均價水準。

　　值得一提的是，曾號稱廣州土地市場的“剁手黨”、如今已深陷困境的佳兆業地産，土地價格過高也提升了其“脫困”的難度。2013年佳兆業在廣州拿地達30.16萬平方米，拿地總價高達72.23億元，其平均地價高達24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業一號地塊、黃埔佳兆業城市廣場地塊、白雲佳兆業天禦地塊、白雲佳兆業天墅，大部分都稱得上地王，而這些項目如今都成為其沉重包袱。

　　廣鋼新城不少地塊被高地價綁架

　　在廣鋼新城板塊，高地價也正成為開發商們頭頂的金箍咒。記者統計發現，該板塊去年共成交了11宗地，成交總金額高達277億元，如今這些地塊幾乎全被高地價綁架，短時間內難以解套。

　　2014年2月，華發以29.15億元，配建89100平方米，折合樓面地價21568元/平方米奪得荔灣地王。同日，金融街(13.39， 0.31， 2.37%)以29.94億元，配建83100平方米，折合樓面地價20337元/平方米奪得廣鋼新城另一地塊。中海地産則以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的樓面地價連拿三幅地。

　　去年9月29日，廣州廣鋼新城推出的第二批6宗土地均未達到限定地價標準，以約1.4萬元-1.83萬元/平方米的樓面地價成交，較第一次土地出讓的價格普遍低了4000元/平方米左右。

　　業內人士普遍認為，按照廣鋼新城的地價水準，大部分項目如果售價在40000元/平方米左右也僅能保本，而目前廣鋼新城周邊樓價約在20000元/平方米左右，僅為保本價的一半。靠近廣鋼新城的佛山三山板塊，甚至樓價僅為萬元上下，廣鋼新城要賣到40000元/平方米難度非常高，這也預示著許多開發商或許要折戟於此。

　　業內説法

　　大開發商或借高地價擠小房企出局

　　方圓地産首席分析師鄧浩志表示，近兩年的地王虧本入市，這幾乎已經成為廣州和佛山的普遍現象，他告訴記者，佛山禪城季華路一帶的許多高價地王，目前也遭遇了與廣州地王類似的尷尬。

　　“今年雖然樓市復蘇，但僅是成交上升，樓價並未大漲，開發商的利潤不會因為成交上升而好轉，地王項目要‘解套’相當不容易。”鄧浩志認為，一方面開發商在拿地時政府已經要求在限定時間內開發，另一方面，上市房企需要保障資金流向股東交代，因此就算是虧本賣樓，也需要趕緊開發上市。

　　地王項目虧本賣樓，開發商能否冀望後市樓價上升再賺一筆？鄧浩志認為，這基本上不可能。他表示，對於現有的地王來説，一般開發上市後的銷售週期在三年左右，“第一年虧損、第二年持平、第三年小賺，最終能實現打平，這幾乎是最理想的狀態。”

　　據鄧浩志分析，開發商之所以前兩年如此瘋狂拿地，一方面是因為對樓市的預期信心較強，另一方面，土地市場競爭激烈，大開發商憑藉雄厚的資金實力，希望“抱團”借高地價將中小開發商擠出市場的意圖也很明顯，畢竟一兩個項目不賺錢對大開發商來説完全承受得起，但小開發商卻無力承擔。他認為，廣州八成以上的中小房企會因為拿不到地等原因而被並購或倒閉。

　　同策諮詢機構總監張宏偉也表示，預計2015年中小房企資金面仍然較為緊張，短期內也不會因為當前降息、政策面“救市”而改變。對於2015年的中小房企來講，仍然面臨如何“活下去”的問題，極有可能會面臨破産或被收購的風險。