據新華社南寧5月21日電 一方面是在銷售之初就承諾“售後返租”，另一方面則是“返租”租金一拖再拖……記者近日對我國商業地産市場進行採訪時發現，一些開發商採用“分身術”的方式，逃避相關法律法規的明文規定。業內人士指出，今後3至5年，將是“售後返租”風險集中爆發的階段，對這一領域的監管措施應多重用力。

　　5月9日，數十名欽州某市場商鋪業主聚集在市場，要求拿回被拖欠4個月的租金。該市場管理公司稱，資金正在籌措中。

　　這一市場的開發商回應稱，鋪面係一家與企業有關聯的公司代理行銷，除鋪面問題外，租金一事與開發商無關。

　　此前不久，南寧市也曾經發生鳳凰嶺路一新街市的數十名業主聚集，到菜市場討鋪面租金的事件。業主們聲稱：開發商最初承諾高回報率，“售後返租”，如今卻已拖欠數月租金。

　　所謂“售後返租”，是指房地産開發企業為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售後的一定年限內，由開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金衝抵部分售價款或償付一定租金回報。

　　記者採訪的多位業內人士坦言，根據住建部及相關部門的風險提示，商業地産採取“售後返租”的模式風險很大，但開發商往往採取“分身術”的方式來規避風險。

　　“分身術一”——開發商成立“租賃公司”“仲介公司”等關聯企業，由關聯企業與購鋪者簽訂“租賃經營管理合同”。開發商不會在購買商業地産的協議中寫上“售後返租”的字樣，但卻要求購鋪者必須同時與租賃公司、項目運營公司簽訂“租賃經營合同”，由開發商的子公司來承攬鋪面對外出租、兌付給購鋪者的“租金返還”。

　　“分身術二”——開發商直接與租賃公司簽訂合同，將項目交給租賃公司運營。這一方式錶面上看並非開發商的關聯公司，但在實際運作過程中卻與開發商有千絲萬縷的聯繫。項目運作不好，責任也不會在開發商身上。

　　業內人士指出，由於我國商業地産已經在部分城市或區域呈現“過剩”現狀，盈利能力下降，“售後返租”模式面臨深層風險持續釋放的問題，有關部門應加大監管力度。

　　首先住建部門應進行深度盤點，對可能存在風險的城市和區域進行預警提示。玉林師範學院教授曾凡貞認為，未來1至3年，是我國商業地産風險爆發的關鍵節點，住建部門、商務部門需對商業地産項目進行認真梳理，加快對整個市場前景的預測和研判，及時發佈風險指數。

　　其次應遵循市場化的原則，開發商、購鋪者、項目運營者均各自承擔相應的市場風險。就購鋪者而言對具體的項目運作，必須遵循市場規律，選擇有實力的開發商。就項目運營者而言，應將企業能夠及時履約兌現承諾，納入企業及法人的誠信檔案，形成強大的信用追溯制度。就開發商而言，可以追究其關聯企業和關聯交易的相關責任，打擊“分身術”欺騙購鋪者的行為。

　　第三是對商業運營公司進行“優勝劣汰”的綜合評估。目前，我國還缺乏針對商業運營公司價值的綜合評估體系，相關政府部門和第三方評估機構應儘快出臺針對商業運營公司歷史業績的評估體系，從而規避開發商將商業部分交給並不具備任何商業運作能力的“子公司”“孫公司”，帶來潛在後患。