“9·30”新政落地，部分仍有購房名額的非自住型買家開始回流二手市場

　　日前，記者走訪市區多家房地産仲介分行得知，自央行“9·30”政策落地，部分仍有購房名額的非自住型買家開始回流二手房市場。此類型買家多認為現時是房價的低位，並且看好後市的發展。從置業目的來看，此類買家更偏向於長線持有物業，以求穩定租金和物業升值帶來的雙重回報。然而，就全市租賃情況來看，在2014年前10個月，全市租金均價呈現出輕微波動的趨勢。不少區域的二手房租金與去年同期相比，均錄得不同程度的跌幅。

　　文/圖：記者 王雯倩

　　前三季度住宅租賃活躍度同比下降兩成

　　對於住宅市場的中長線投資客而言，租金回報率是衡量物業投資價值的重要指標之一。然而，2014年前三季度，廣州住宅的租賃需求有所下降，據合富置業標準租金監測顯示，2014年前三季度廣州住宅租賃實際成交活躍度同比2013年和2012年同期均下降了兩成。此外，市區多個板塊的住宅租金回報率更持續下滑。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，由於住宅買賣售價的上漲速度快於租金，因此近年來出租回報率一直呈緩慢走低的趨勢。2008年第一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%，其後出租回報水準一路下降，2014年第二季度的出租回報率僅為2.5%。第三季度，廣州二手房價小幅回落，而租金則保持平穩。受此影響，出租回報率略微回升，為2.6%。以戶型來看，現時一房出租回報率相對較高，平均為3.1%。兩房和三房單位的平均出租回報率為2.4%和2.5%，“絕大部分兩房單位出租回報率集中在2%~2.7%之間。”

　　對此，滿堂紅市場部研究員劉鏡棠亦表示，近幾年廣州二手租售市場供應量不平衡，二手售價漲幅均高於租金漲幅，租金回報率逐年下降，且由於今年部分小業主在限購的持續影響下，因放售價格始終達不到心裏預期，便將放售物業改為放租，或將空置物業改為出租，這都加大了租賃市場的供應量。“特別是6~9月，‘轉售為租’的現象較為明顯，致使供需關係發生變化，租金上漲趨緩，造成租金回報率進一步下降。”

　　市區熱門板塊租金微漲 租金回報率微跌

　　滿堂紅的交易數據顯示，廣州市今年前三季度二手住宅租賃市場熱門板塊主要有珠江新城板塊、黃埔板塊、工業大道板塊及廣州大道南-南洲板塊等。不過，與去年同期數據相比，上述板塊的二手房租金回報率均有下滑，但租金仍在上漲。如今年前三季度珠江新城板塊平均租金單價約為76.53元/m2，上漲5.9%；租金回報率約為2.7%，比去年同期的2.8%相比下降0.1%。廣州大道南-南洲板塊平均租金單價約為43.03元/m2，同比上漲3.8%；回報率平均約為2.5%，比去年同期的2.7%下降0.2%。

　　另據中原地産二手住宅租賃數據顯示，全市中心六區中，機場路板塊、新港西板塊、洛溪板塊、東風東板塊、珠江新城板塊是租金回報率相對較高的區域，基本都超過3%。而濱江東板塊及中山八路板塊是租金回報率相對較低的區域，基本在2.2%~2.4%左右。

　　租售價格不平衡 老城區學位房成“重災區”

　　“在全市租金回報率較低的二手房源中，以老城區名校學位路段的物業居多。”滿堂紅劉鏡棠介紹，如位於東川小學入學路段的東川大廈，租金單價為52.06元/m2/月，租金回報率約為1.6%。而位於培正小學入學路段的均益大廈，租金單價為49.50元/m2/月，租金回報率約為1.7%。另外，位於鐵一小學入學路段的富力東堤灣，前三季度的租金回報約為2.0%。地處東風東小學入學路段的東風廣場，前三季度的租金回報率約為1.6%。

　　對此，劉鏡棠表示，由於名校學位房具有獨特的資源優勢，相較于周邊非名校學位房來説售價自然較高。但對於租賃來説，由於租客並不具備入讀周邊學校的資格，“學位房這一特殊資源優勢基本消失，”而此類價格高企的學位房，不少是大齡樓梯樓物業，租金價格與其他非學位房並沒有明顯的差距，因此租金回報率自然就不高了。

　　豪宅區“江景房”回報率也不高

　　“由於濱江東板塊以江景豪宅集中著稱，並以大面積單位為主，因此小戶型較少，其租賃市場一直供不應求。”中原地産濱江東藍色康園分行營業經理李育強表示。選擇該板塊租房的多為在中大商圈做生意的老闆或在中山大學就讀的研究生、交換生、留學生等。此類型租客數量十分穩定，不會突然增加或減少。

　　與去年同期對比，現時該板塊租金略有上升，升幅介於7%~8%。但由於濱江東板塊的單位總價較高，導致出租回報率不高，以兩房單位為例，面積為60~70平方米，售價為250萬元左右，租金則為4000~4500元/月，出租回報率最高僅為2.16%。因此，作為與珠江新城同為廣州一等一的豪宅板塊，不少業主在兩個板塊均有購房，並且多在濱江東板塊居住，而其珠江新城的單位則用於出租獲利。

　　租金回報率哪最高？

　　市中心服務式公寓 批發市場周邊物業

　　滿堂紅數據顯示，現時租金回報率較高的二手房主要集中于珠江新城板塊，並以服務型公寓為主，租金回報率普遍在3%以上。劉鏡棠表示，珠江新城板塊為廣州中央商務區，白領及往來商務人士租賃需求較強，且周邊生活、交通配套發展較成熟，因此平均租金回報率略高於其他區域，由於服務型公寓附帶一定的生活服務，且多為小面積單位，較為受租客青睞，因此租金單價高於同區域其他普通住宅，租金回報率相對較高。加上租賃需求較大，租賃成交也更容易。

　　而市區專業市場商圈周邊的二手房租金回報率亦處於穩中略漲趨勢。據中原地産新港西分行高級營業經理張玉瓊介紹，新港西板塊租金回報率較高的主要有雙子星城、富景花園、順景雅苑等樓盤。由於靠近中大布匹市場，不少周邊做生意的人以及採購、服裝設計者都會選擇租賃這幾個樓盤，且周邊有地鐵中大站，因此這幾個盤較“租得起價”。現時一間約35平方米複式一房，總價約90萬元，月租金可達3200~3500元，回報率4.3%~4.7%左右。由於今年二手樓市成交淡靜，不少業主“轉售為租”，租盤供應量增多。因此，今年該板塊租金與去年基本持平。

　　中長線投資者入貨

　　不能只看租金回報率

　　面對住宅市場一路走低的租金回報率，有業內人士表示，按照目前的房價和租金，租金回報率在房産投資的參考價值越來越少。劉鏡棠表示，物業投資價值包括物業自身升值保值能力及租金回報率兩方面，若用資金回報率來衡量房産投資價值，本身就有些片面，忽略了物業增值所帶來的收益。而龍斌也指出，中長線投資者若想從中獲利，除了租金之外，還需要綜合物業素質、區域規劃以及自身家庭經濟狀況等。

　　以總價100萬~150萬元的投資預算為例，投資者若選擇市區置業，可買帶有優質學位的小戶型或普通學位的小兩房，若選在郊區，則可購置舒適度更好的三房物業。前者因區域成熟度高，客源充裕，可保證穩定的租金收入，並且物業容易轉手變現，但與物業成交價相比，租金回報率偏低，而且物業普遍是老舊二手房，舒適度較差，後續升值潛力已被前幾年的漲價潮所透支。後者則是剛起步開發的新區樓盤，區域坐享規劃利好，但現有配套亟需完善，客源較少，投資客短期內可獲得的租金收入較少甚至為零，但勝在物業後續升值前景可觀。不過，若想轉手變現獲利，還需等待3~5年的時間。

　　一週成交風雲榜

　　“首置”單價萬六買雲山居南向三房

　　點評：中原地産雲山詩意分行高級營業經理李志斌介紹，該物業是樓梯樓中層南向三房兩廳單位，裝修保養良好，樓齡10年左右，是業主房改房所得，並用於出租獲利，市場租金為3000元/月。該單位原放盤價為180萬元，經侃價後，降價至166萬元成交，放盤約三四個月。而買家是首次置業，購房用於自住，預算為170萬元，看房時間為五六個月。由於該單位朝向、樓層好，較符合買家要求。買家首付三成，按揭購房。

　　置業TIPS：雲山居位於白雲大道北白雲山東麓之上，總佔地面積10000多平方米，戶型為60~300多平方米。小區多層立體園林與白雲山數十萬自然森林連成一體，有76、803路兩條公交線路途經雲山居。此外，雲山居採用24小時全封閉管理。

　　文/圖：記者李鳳荷