□金陵晚報記者 朱黎玲

　　大觀天地mall，曾是城北地區最早、最大的商業綜合體，推廣之初號稱將打造“南京外灘五星級購物中心”，但經營近5年後，卻面臨大批産權式小商鋪生意冷清、開發經營公司無法及時按約支付租金的窘境，並遭到業主維權。專業人士提醒，此類售後包租的分割産權式商鋪，風險巨大，早已明令禁止出售。

　　業主：經營不善租金被拖欠

　　這座總建築面積10萬平方米以家庭娛樂消費為核心的商業綜合體位於建寧路300號。

　　2008年12月，張女士購買了其一樓的商鋪2間。其中一間商鋪的面積為17.65㎡，單價26676.37元/㎡，總價470838元。2010年5月大觀天地mall開業，業主們當月拿到了租金。

　　其當初簽訂的《南京大觀天地mall商鋪房屋委託經營合同書》顯示，商鋪的委託經營期限為8年，年租金回報為商鋪總房款的8.5%，張女士的商鋪租金為10005元/3個月。

　　自商鋪租賃正式營業起計算，2010年4月30日至2018年4月29日止。每年的4月30日至5月15日期間、每年的7月30日至8月15日期間、每年的10月30日至11月15日期間和次年的1月30日至2月15日期間是圖騰置業發展有限公司（下文簡稱圖騰）向業主支付租金的日子。但這個季度的租金卻遲遲未支付，包租方圖騰以一張《致大觀天地業主的信》，單方面將租金支付日期延至了2015年9月，且沒有任何賠償。“圖騰不履行合約，我們就按合同約定收走商鋪。”張女士表示，既是預售方也是包租方的圖騰，此前5年一直準時支付房租。

　　多位商鋪業主告訴金陵晚報記者：“項目負責人表示近年來商鋪經營困難，無錢支付業主租金。”金陵晚報記者發現，商鋪內基本沒什麼顧客，部分商鋪已關門。“我們經營了4個月，虧損幾十萬元。”一位經營戶表示。

　　包租協議滿5年後，自第6年起業主可向圖騰提出，原價回購商鋪。“已簽5年包租協議的人，續簽後的協議收益率被圖騰降到了4%，實在不行只能原價回購了。”部分業主無奈地表示。

　　包租方：生意不好，打算融資兌付租金

　　金陵晚報記者在南京市工商局網頁上獲悉，圖騰由4個股東組成：南京市下關城市建設開發（集團）有限公司、南京華東國際鞋革城管理公司、香港正中發展有限公司、南京農墾産業（集團）有限公司。圖騰的董事長是香港正中發展有限公司負責人林乃軒、副董事長為南京華東國際鞋革城管理公司負責人章慶洪。

　　“這塊地周邊的生態環境差，空置了五六年才由我們接手開發。”圖騰副董事長章慶洪稱，項目經營慘澹已無錢支付租金。“目前租金只有1-2元/平方米，而水遊城已達到5元/平方米。商戶生意不好，公司也沒賺到錢，還墊付了5年的租金。”章慶洪坦言。

　　針對延期支付租金一事，章慶洪稱會按照《致大觀天地業主的信》要求，2015年9月給業主們錢。“近幾個月我們一直在融資，與銀行協商貸款事宜。”章慶洪説。

　　而南京市下關城市建設開發（集團）有限公司和南京農墾産業（集團）有限公司的相關人員均表示，只是股東不管大觀的事情，知曉項目經營有問題。

　　質疑：5年的經營錢都去哪兒了？

　　南京市網上房地産數據顯示，大觀天地mall商鋪成交總套數為316套，業主們共購買了266套。銷售總面積18115.62平方米，成交均價24986元/平方米，按其數據保守計算總銷售額為452636881元。

　　根據年租金回報為房屋總房款×8.5%計算，圖騰5年支付給業主的租金為192370674.425元。而商戶支付給圖騰的租金之前也是可觀的一筆。

　　圖騰自2003年10月8號成立以來，4大佔股股東于2010年1月7日後不再注資。而南京市下關城市建設開發（集團）有限公司5次注資663.000000萬美元、南京華東國際鞋革城管理公司5次注資598.000000萬美元、香港正中發展有限公司8次注資819.000000萬美元、南京農墾産業（集團）有限公司6次注資520.000000萬美元。圖騰的總投資按當時人民幣對美元的平均匯率6.6保守計算為17160萬元。

　　“圖騰故意不給錢”，不少業主覺得，業主20%商鋪5年來的收益加上圖騰自持的80%商鋪租金，足以説明問題。而“此時圖騰已起訴部分拖欠租金的商戶。”北京市盈科（南京）律師事務所周律師透露，該項目已焦頭爛額。

　　律師：包租式産權商鋪面臨監管缺失

　　“根據國家相關政策，售後包租、分割産權商鋪都是被明令禁止出售的，而相關部門監管缺失讓更多的業主上當受騙。”北京市盈科（南京）律師事務所周律師表示。

　　2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。”

　　2013年最高法重申“返租”問題，建設部也于2006年明確叫停了産權式商鋪售後返租模式的運作。今年3月16日，南京市住房和城市建設委員會相關規則提及，返租形式將直接與開發商的信用等級掛鉤。

　　業內人士表示，樓市中很多項目通過變相返租來銷售來幫助開發商迅速回籠資金，但項目後期經營不善卻無法兌現承諾。看上去回報率高，後期風險無法規避。

　　“大觀天地mall的業主們可起訴包租方圖騰，要求解除合同拿回商鋪。”周律師表示，長遠考慮，包租方與業主們最好能坐下來協商，培養好市場繼續經營，遠比市場完全崩盤強。

　　南京此前有多家廣場商鋪因拖欠租金遭業主維權，最後業主通過訴訟拿回了商鋪。“但這些商鋪都沒有經營起來並長期空置，業主只能自認倒楣。”周律師稱，“售後包租”只是開發商賣房的促銷方式。