漲價或將制約二手房交投量繼續放大，業主也會錯失成交機會

　　5月11日，是央行在今年內第二度降息。合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，寬鬆的貨幣環境以及不斷走低的利率水準，將對房地産市場帶來兩大效應：一是貸款成本下降，減輕購房人和房企負擔；二是大大增強市場信心，改變購房預期，發出明確入市信號，有利於房地産市場交投回升。不過，隨著買賣雙方對後市預期的轉變，小業主漲價的意願也隨之增強，大部分業主的心態轉強，價格期望值明顯提高，大多不肯讓價。中心區內出售市區優質二手房的小業主心態轉變尤為明顯，漲價幅度約5%~8%，其中市中心部分物業的放盤價基本已恢復到去年一季度的水準。廣州日報記者王荔玨

　　換房客“賣一買一”積極性提升

　　儘管有“3·30新政”利好，但目前廣州二手市場“賣一買一”仍是大部分換房客首選，一方面出於供樓壓力考慮，另一方面受益於去年“9·30新政”，採取“賣一買一”細屋換大屋，首付壓力也明顯減輕。自4月起，改善型換房客的入市積極性出現明顯提升，據合富置業成交數據統計，4月改善型購房個案成交佔比突破四成，較3月的三成多明顯增加，甚至亦超過去年下半年“9·30新政”後改善型換房個案佔比的單月最高水準。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰就指出，自清明節開始，廣州不少板塊業主已陸續調高放盤價，郊區調整幅度相對要高一些，普遍在8%以上，市區上調幅度多在6%以下。從實際成交個案看，買家的反應則比較理性。4月滿堂紅二手住宅買賣交易中，成交價高於放盤價的宗數比3月增加60%，但其佔當月總成交宗數的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。周峰分析，準客戶在稅費及信貸政策調整下入市，仍舊會衡量自己的出資預算能否承擔得起對應物業的價格及各項稅費總和，故不會貿然大幅追價。4月超過放盤價成交的物業中，逾八成交易的加價幅度在8%以內，反價太多的業主，反而會錯失新政後第一批亦即最迫切購房的客戶。合富置業市場經理梁燕明認為，業主繼續漲價衝動或制約自“9·30新政”利好帶動下出現二手房交投增量的繼續放大。

　　二手讓價空間縮窄至5.1%

　　在買家因看好後市積極入市的同時，廣州二手房市場整體讓價空間因業主價格預期提升而有所縮窄。合富置業統計數據顯示，4月二手房平均讓價空間僅5.1%，較3月的6.1%縮窄1%，較去年9月多達9%的平均讓價空間已大幅縮窄。梁燕明表示，廣州二手房市場去年3、4月平均讓價空間在4.9%~5%左右，去年“9·30新政”後隨著市場對後市預期轉好，平均讓價空間亦逐步縮窄，現時二手讓價空間已縮窄至與去年同期水準。如採取一次性付款方式購房，業主平均讓價空間仍保持在10%左右，而按揭購房個案，業主願意給予的平均讓價空間僅5%。

　　市場旺了 交易環節“關卡”仍需進一步打通

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）在“3·30”新政後，廣州二手買賣市場供應量明顯增多，滿堂紅4月新增可售房源超過4900套，環比增加20.2%。滿堂紅市場研究數據分析，4月廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20459元/m2，環比上升4.2%，同比下跌2.1%。從成交看，“證滿2年”的物業成交比例為40.3%，環比增加3.9%。

　　各區個稅徵收方式上有差異

　　營業稅“5改2”後，減免了一批證過2年但不足5年的物業交易稅費成本，使廣州二手住宅成交放量。但其實在今年全國兩會提出“支援自住和改善住房消費”指示精神下，仍有部分稅種可在交易環節再做適當合理減免操作，令客戶的額外負擔可以得到有效縮減。以房屋轉讓的個人所得稅徵收方式為例，目前廣州是以房屋交易總價的1%核定徵收（個別非普通物業按前後兩次交易的差額的20%據實徵收），若房屋屬業主唯一物業且證滿5年，可免征個人所得稅。而從3月16日起，在未明確房産權屬人所佔份額的情況下，越秀、海珠、天河、白雲、黃埔五區可按平均比例或通過“先遞件再確認”方式計徵個稅，即只要該物業是其中一個業主的唯一物業，且證滿5年，則該業主所持有份額對應的個稅可免征，除該套物業外尚有其他物業的業主，其對應的份額則繼續徵收個稅（如左表）。但除五區外，其他包括荔灣、番禺等區，仍舊以對應房屋為單位徵收個稅，不管當中是否有業主只持有該套物業（即唯一物業）。

　　稅費優惠政策應進一步深化統一

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，這一個人所得稅舉措，實際上是為買家節省購房成本，雖然個稅原本屬於業主賣房需繳納的稅費，但現時業主多以實收價出售房産，個稅和營業稅等稅費也會攤分給買家承擔。目前市面上尚有一定數量的房産，是父母與成年子女共住兼共有産權，父母有兩套或以上房産，而成年子女只擁有該套房産1/2或其他比例的産權，如今廣州各行政區域在個稅的徵收方式上出現差異，對不能按實際持有份額徵收個稅的區域的準買家來説是欠缺公平的。

　　特別是荔灣區，二手樓價雖略低於天河、越秀、海珠三區，但絕對數值不算低，今年前4個月原西關板塊二手成交均價在2.12萬元/m2以上，套均總價達131.9萬元/套，單一區域的個稅存在支付成本劣勢，將令部分地域觀念不強的準客戶被分流到其他區域。如要令廣州二手樓市更健康的發展，相關稅費優惠政策各區應統一。