□地産評論員 孟子諒

　　在近期樓市的回暖行情中，高端商品住宅市場的表現搶眼，既有總體成交量的大幅上漲，也有個盤“瘋狂”熱銷，還有項目叫價之高令人咋舌。看起來“風生水起”的市場表現背後，支撐的“原動力”是什麼？在未來一段時間，高端住宅市場的表現能否持續？

　　多點開花

　　4月，上海高端商品住宅市場與樓市整體回暖的表現一致，出現了明顯的上漲。

　　德佑鏈家研究部數據顯示，2015年4月，上海高端商品住宅（成交均價5萬元/平方米以上）的成交面積為14.3萬平方米，環比上漲91.1%，同比上漲151.8%。而從更能反映實際需求狀況的套數方面來看，高端商品住宅在4月共計成交了823套，環比上漲108.4%、同比大漲183.8%的同時，也達到了歷史第二高點。

　　從個盤表現來看，雖然大寧金茂府以229套的銷量成為了4月表現最為“搶眼”的高端樓盤。但事實上，除大寧金茂府外，其餘高端項目在4月的表現同樣出色。

　　其中，位於浦東的高端樓盤陸家嘴錦繡前城和凱德蓮公館也分別成交了51套和29套房源；而早早推出“鼓改”方案的綠洲雅賓利花園和徐匯濱江的標桿項目保利西岸也成交火熱。

　　不僅如此，筆者在查閱網上房地産公開數據後了解到，上述樓盤在4月的成交套數都已超過或接近其歷史最高水準。正是這些樓盤在4月集體“爆發”，形成了多點開花的成交行情，對上海高端住宅市場起到了強力的拉動作用。

　　“含金量”十足

　　高端産品在近期的成交表現也引起了業內熱議，有業內人士認為，上海房地産市場近年來穩步發展，房價也穩中有升，這導致均價5萬元/平方米以上的房源數量比幾年前明顯增多，從這個角度來看，上海的高端住宅市場實際上是“被高端”了。這樣綜合考量後，“4月上海高端商品住宅成交套數達到歷史第二高”的説法似乎有些“含金量”不足。

　　對此，德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示，“被高端”這樣的説法有一定道理，但也不可一概而論。

　　“房價穩步上漲，這種情況固然會存在。但如果僅就近一年來的市場來看，則是另外一番景象。”陸騎麟説，“截至5月11日，2015年上海共推出了3822套報價高於5萬元/平方米的房源，與去年同期的7308套相比還少了47.7%。而同一時期內，這類房源的成交套數卻上漲了60.9%，從1310套上升至2108套。”

　　而另一方面，“塔尖豪宅”在4月的表現，或許可以從側面説明上海高端市場回暖的“含金量”。

　　數據顯示，4月成交均價在10萬元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，佔高端市場整體成交量的6.6%。

　　而來自上海中原地産研究諮詢部的數據則顯示，4月在上海，上述價位段的豪宅産品共計成交了26套房源，是去年同期的3倍。

　　高端市場將現分化？

　　近期，中國人民銀行官網消息稱，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

　　配合此前出臺的“330新政”，以及今年以來多次的降息、降準，未來上海高端市場的成交狀況是否會延續火熱？

　　有業內人士認為，高端住宅的産品屬性較為特殊，既有居住功能，也有資産配置屬性，因此高端市場的整體情況比較複雜，難以“一刀切”地“定性”。

　　陸騎麟表示，總價超過3000萬元的豪宅産品，資産配置的屬性更強。而這部分樓盤的成交受整體經濟環境影響更大，受政策、供求、利率等因素影響相對較小。“從這個角度來看，近期這類豪宅的火熱行情與近期股市越飆越高、風險加大，投資者調整資産配置結構不無關係。因此，未來這類産品的市場前景很難預測，不過這種産品本來也不急於銷售。”陸騎麟如是説。

　　而易居中國執行總裁丁祖昱則表示，上海的高端市場更像是一個自用居住主導的市場。近年來，總價在1000萬-1500萬元的住宅産品在全部高端産品中的佔比普遍在7成以上。因此，近期政策和利率層面的利好將能夠有效地刺激需求釋放，並使整體高端市場的火熱行情得以延續。

　　■業內觀點

　　市場越明朗，高端買家出手越積極

　　過去幾年的上海樓市，雖然有過成交很好的時期，但總體來看一直“起起落落”，而高端住宅也並非房地産市場中的“必需品”。因此在這樣的市場情況下，很多有需求的高端購房者會暫緩其購買行為。

　　而從去年9月底開始，到今年一系列調控政策，都在釋放出穩定房地産行業的信號，市場也變得越來越明朗，這樣的信號對於高端購房者來説其實是一個非常重要的刺激，所以從去年到現在，除了春節期間的行情一般之外，高端産品的成交都比較好，而這樣火熱的行情也非常有可能延續下去。

　　就産品而言，在競爭越來越激烈的高端住宅市場，産品的稀缺性對於成交仍然是決定性的。比如寶華紫薇花園，項目在傳統的西郊區域幾乎沒有同級別的競品，成交火熱也就不足為奇了。

　　高端市場機會大，競爭壓力更大

　　今年，有不少高端樓盤4月單月的成交量就已經超過了去年全年。華僑城·十號院項目也在近期推出了今年的首批9套別墅房源，並在當天被認購一空。

　　首先，需求的長時間壓抑是造成近期高端市場優異表現的重要原因。今年第一季度的高端市場有一定降溫，大量的需求被累積了下來，到今年4月終於迎來了釋放。而與此同時，這部分需求能夠順利釋放，則與寬鬆的貨幣政策以及樓市新政不無關係。從項目的表現來看，一個明顯的直觀感受就是政策陸續出臺後，來看房的購房者更多了，而且普遍心態比較急切，比去年的入市積極性要高很多。未來短期內，高端市場的熱度相信還會維持在一個比較高的水準之上，但是對於開發商來説，市場雖然好，但面對的競爭壓力也相應地被放大了。

　　■房企觀察

　　融創上海佈局“一江、一環”

　　産品打造追求“精、細、美”

　　上月26日，在2015“融耀上海”新品戰略發佈會上，融創上海首次宣佈新品戰略。“未來市場是一個細分需求的市場，是高品質改善型的市場。”融創上海區域公司總經理田強在發佈會上表示，“融創上海一直致力於打造精、細、美的産品。2015年，融創在上海推出兩個全新産品係：濱江Dream House係和法式精緻公館係。”

　　融創在新品研發中強調了客戶需求導向，將産品更加細分定位。同時，融創上海還發佈了上海“一江一環”産品佈局戰略。

　　田強介紹稱，融創上海堅持“一江一環”的發展戰略，聚焦上海，堅持沿江、環線，聚焦中高端改善型産品，堅持為高端客戶提供行業最高水準的産品與服務。基於此，融創上海在環線以內主要打造改善型精緻豪宅，在黃浦江沿線打造終極居所，也就是Dream House係。業內人士分析，融創上海品牌的強勢落地，將改寫上海高端市場的格局，其兩大産品係將繼續領跑上海高端住宅市場。

　　此次發佈會的一大亮點，是融創上海“精細美”理念的發佈。田強介紹，“精”即精緻、精工、精準；“細”即細膩、人文、從客戶感受出發；“美”即給客戶創造美好家園，給城市創造美麗風景。

　　“普通産品，一個優點就可能促使客戶下單；但高端産品往往需要不斷做加法才能打動客戶。”本著這樣的想法，融創上海執著于“在最好的土地上做最好的産品”。

　　“融創上海用三年全週期操作證明了‘全能豪宅專家’的能力，未來融創將堅持‘精細美’，為市場與客戶提供好的産品。”田強表示。