七片區開髮指數排名

　　開發度最高片區：●蕉門河中心區塊●南沙灣區塊●明珠灣起步區

　　未開發片區：●南沙樞紐區塊●萬頃沙保稅港加工製造業區塊●慶盛樞紐區塊

　　未規劃居住用地片區：海港區塊，共15平方公里，分龍穴作業區和沙仔島作業區兩塊，因定位為國際航運發展合作區，故未規劃居住用地。

　　投資焦點

　　五一樓市會漲價嗎？ 遠期看好短期庫存壓力高企

　　隨著五一樓市黃金期的即將到來，南沙的開發商也打響了樓市宣傳戰。南都記者查閱廣州市房管部門的最新數據發現，截至4月24日，整個南沙區的可售新建商品住宅套數高達10386套，面積達近127萬平方米。有行業資深人士指出，目前區域的絕對庫存量依然高企，考慮到今年南沙的新增供應量預計將達到1萬套，盲目漲價有可能會導致開發商錯失出貨良機。韓世同稱，從4月份數據看，南沙只是個別樓盤賣得好，但總體出貨量還排不進廣州前三，這説明南沙去庫存壓力依然巨大。“自貿區掛牌利好帶動漲價是必然的，但漲到都不能成交就過了。”韓世同認為，南沙新區樓盤會補漲一段時間，因為之前兩年“掉了不少”，開發商明智的選擇是“不能一下子(把房價)拉那麼高”，他認為今年的漲幅10%-20%都算合理。

　　買家此時是否該投資下手？ 要有“忍住熬幾年”的心態

　　韓世同認為，投資南沙自貿區物業，長期看肯定值得，但其升值空間是根據南沙的發展而定。“投資要跟著規劃走，而且也要忍得住熬幾年。”黎文江稱，現在南沙樓市萬元左右均價算是廣州樓市的價格洼地，值得出手。但是現在討論出租回報肯定為時過早。

　　哪類物業更值得投資？ 看好自貿區內的寫字樓和公寓

　　有業內人士透露，南沙現在賣得比較好的是自貿區範圍內的公寓産品。韓世同分析，這是因為公寓面積小總價低、不限購，自貿區內的建設力度更強、配套更優越，公寓未來的出租前景被看好。此外，他認為，自貿區內的寫字樓更有前景，“自貿區多是商務片區，寫字樓應該成為主要業態和需求所在。”黎文江認為，公寓産品在自貿區內更有投資價值；而住宅産品是在自貿區內還是區外，影響不大。“依山傍海，生態環境好，地鐵沿線，便宜，具備以上條件的樓盤都可以考慮。”黎文江稱。

　　蕉門河中心區塊

　　生活最便利配套最完善

　　蕉門河中心區區塊 3km2

　　定位：境外投資綜合服務區

　　南都解讀：蕉門河中心區區塊是南沙區區政府所在地。該片區重點發展商務服務産業、培育外貿新業態，集聚中小企業總部。為港澳中小企業開拓內地市場、為內地中小企業開拓國際市場提供支撐。

　　得益於地鐵設站和其行政中心的區位優勢，這裡也是目前南沙人氣最旺的區域。根據規劃，該區塊已無樓盤可批建，商業配套在建建築面積在7大區塊中是最大的，達到26萬平方米規模。其中，萬達[微網志]廣場開門在即。該區塊還將重點推進建設規模約160萬平方米的總部集聚區。

　　此外，該區塊正全力推進市政基礎設施、公共服務配套設施及商貿服務設施等41個重點項目建設。其中包括圖書館、博物館、科技館、美術館等文化設施，以及看起來十分“奢侈”的大面積開放式綠地。

　　從居住角度而言，它無疑是南沙自貿區生活最便利、服務功能最完善的區域。

　　居住：近兩三年可交3500套房

　　區域內中惠璧瓏灣、海景城、創鴻一品、南沙禦景、雲山詩意住宅項目已經落成，疊翠峰住宅項目、商阜壹號項目(金洲廣場)、南沙城、濱海悅城、中大城、翡翠公館等項目在建。該區域已用盡居住存量土地。據統計，在建項目建築規模共35 .65萬平方米，按照一套房子100平方米估算，該區塊在近兩三年可交付約3500套房。

　　生活配套：商圈密布文化場館雲集

　　規劃在冊的41個重點推進項目中，有商業用地功能的共29個項目，其餘幾乎都是行政辦公項目和公建配套項目。而29個有商業配套的項目中，不乏大型商圈，如南沙萬達廣場、海印商業綜合體(蕉門公交站商業綜合體項目)、商阜壹號項目(金洲廣場)等。

　　此區域除了逛街便利外，未來這裡文化設施雲集。南沙圖書館(1.6萬平方米)、博物館(1.3萬平方米)、科技館(1.1萬平方米)、美術館(1.5萬平方米)均在規劃之列，其中南沙圖書館預計2016年10月竣工。

　　明珠灣起步區

　　南沙未來的“珠江新城”

　　明珠灣起步區區塊 9km2定位：金融商務發展試驗區

　　南都解讀：明珠灣區起步區將重點發展總部經濟、金融服務和商業服務。如珠江新城之於廣州一般，明珠灣也將成為整個自貿區的“門面”所在。而且，其繁盛指日可待。因為，這是唯一一個有明確建設時間表的片區。據南沙開發區管委會副主任段險峰在南沙自貿區掛牌當日透露，該區塊起步區中正在集中建設的有3.5平方公里，因為採用企業政府聯合開發模式，所以有嚴格的投資回報時間。按計劃，3年內要完成基本建設，5年內，完成全部産業導入。

　　居住：明年1月預計3000多套房完工

　　地處鳳凰大道和蕉西路交會處的金茂灣樓盤有31萬m2商品樓在建，按照1套房100m2計算，預計建3000多套房，2016年1月完工。

　　生活配套：4個公園綠地4 .5萬m2

　　該片區的慧谷西區濱水一線佈置了16塊商業服務設施用地，土地規模約46萬m2。4塊公園綠地用地4.5萬m 2。橫瀝島尖上，規劃在冊的8個項目都有綠化用地。三塊較集中的商業服務用地、綠化用地，面積加起來有19萬m 2。

　　南沙樞紐片區

　　要打造37公頃

　　領事館聚集區

　　南沙樞紐片區10km2

　　定位：粵港澳融合發展試驗區

　　南都解讀：南沙樞紐最為人知的是其交通樞紐定位。南沙港鐵路、深茂通道、廣中珠澳城際軌道、中南莞城際軌道、地鐵18號線等多條國鐵、軌道交通、高快速路將在南沙樞紐交會，形成南沙新區輻射內地、連接港澳的重要交通樞紐。

　　不為人知的是，這裡還規劃有37.45公頃的領事館聚集區，西南側緊鄰領事館區還規劃了約50公頃的領事館功能配套區。

　　未開發片區

　　萬頃沙保稅港加工製造業區塊，10km 2 定位：國際加工貿易轉型升級服務區

　　未規劃居住用地片區

　　海港區塊(含龍穴島和沙仔島作業區)，13km 2定位：國際航運發展合作區

　　慶盛樞紐片區尚未開發 國際高校搶灘進駐

　　慶盛樞紐區塊 8km2 定位：泛珠現代服務業國際合作區

　　南都解讀：教育用地佔了慶盛樞紐土地規模近一半，為118公頃。目前，廣外-蘭卡斯特大學已搶灘進駐，規劃用地面積72公頃。據透露，還有一所中法聯合辦學的國際院校欲進駐。醫療方面，廣東省動物實驗公共服務平臺、南沙國際運動損傷康復醫院兩個項目已列入規劃。

　　南沙灣區塊

　　科學家和土豪出沒地

　　南沙灣區塊 5km2

　　定位：國際科技創新合作區

　　南都解讀：該片區重點發展科技創新、文化創意、服務外包和郵輪遊艇經濟。以霍家南沙遊艇會、南沙大酒店等為代表，南沙灣片區的高端商務及配套設施目前已初具規模；南沙遊艇會和南沙客運港之間，總投資150億元的國際郵輪母港及配套商業綜合體建設正在加快推進。

　　“該區塊霍家有很多地，所以發展方向和進度會受霍家影響較大。”根據黎文江的經驗，香港商人拿了地往往坐等升值，開發速度比較從容。“估計該片區將來會遍佈高檔會所等，是富人聚集區。”4月21日，霍震霆在接受南都記者採訪時亦吐露心聲，希望南沙未來的樣子是“可以在海邊遛遛狗、曬曬太陽”。

　　此外，區塊內的國家級高新區資訊科技園，已形成中科院“一院五所”系列研發機構、教育部屬高校系列研發機構、以港澳為主體的境外合作科研機構等三個科技創新團，已集聚科研機構(不含企業)研發人員1300人。

　　可以預期，未來的南沙灣片區將是高知人群和有錢人出沒地。

　　居住：還能建1.2萬套房

　　規劃在冊的21個項目中，住宅和居住用地有10塊。其中已建項目只有優山悅海(富港)，在建項目有3個，南沙遊艇會住宅項目、優山悅海(鹿園)、南沙灣東苑；未建住宅項目包括郵輪碼頭住宅項目、星河山海灣、天鹿苑、科技諮詢園西南側地塊、東南側地塊以及崗前大道西南側地塊住宅項目。

　　據統計，南沙灣片區規劃居住建築面積共計193萬平方米。按照平均1套房100平方米計算，該區塊可以提供1.93萬套房，存量開發空間約1.2萬套。

　　生活配套：從小學到高中配套完善

　　此區塊有個顯著特徵，就是片區內所有房地産項目都有配套商業用地，規劃商業配套總面積達65 .89萬平方米，目前，約8成未建。其中規劃建築面積最大的商業地塊位於崗前大道西南側，可建約18萬平方米的商業體，用地已報批，不過還未建設。

　　教育方面，有已建成的英東中學，華師附小確定入駐星河山海灣，預計今年9月竣工。

　　采寫：南都記者 裘萍 實習生 楊婕 盧翛楠 南都製圖：陳芳