專家：南沙成交量將放大，但庫存量大房價難大漲

　　12月12日，國務院常務會作出推廣上海自貿試驗區試點經驗，依託現有新區、園區，在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區的決定。

　　12月15日下午，國務院賦予南沙的金融創新“15條”專項支援政策正式發佈，這是南沙新區繼《廣州南沙新區發展規劃》後首個經國務院批准實施的專項政策，將對廣州及南沙新區金融業創新發展産生巨大推動作用。

　　利好接踵而至，南沙樓市開始“摩拳擦掌”，正如一位地産界人士所説，南沙樓市正靜待自貿區的利好“靴子落地”，接下來，就看南沙樓市再次起飛吧。

　　文/圖：廣州日報記者 王荔玨（除註明外）

　　得益於自貿區概念的利好，南沙樓市早已備受整個珠三角和粵港澳地區的關注。一旦南沙自貿區正式獲批，當地各行業都將迎來政策利好，而南沙的房地産市場將成為最大受益者。香江地産相關人士直言，此時或許正是入市南沙的好時機。

　　以上海自貿區為例，自上海自貿區掛牌之後，自貿區土地溢價率達到91.67%，房産增值租金更是暴漲100%。兩年前，南沙成功晉身國家級新區後，房價一度破萬，漲幅更是冠領全廣州。由此可以預見，當南沙自貿區正式落地之後，南沙樓市的火熱將再度迎來新高峰，因此，此時搶灘置業自貿區門戶，未來升值前景顯然可看高一線。

　　68家房企進駐南沙

　　進入三季度以來，南沙已有不少實質性的快速發展舉措。8月6日，投資達82億元的靈山島尖綜合開發項目正式動工，該項目的啟動預示著被譽為南沙未來CBD的南沙明珠灣起步區開發建設步入全面推進的新階段。而隨著定位為“對接港澳，聯通西江，服務泛珠三角”的綜合航運服務平臺的廣州航運交易所落戶南沙，南沙在産業規劃方面將重點發展航運物流業，打造相關産業集群。

　　與此同時，在濱海旅遊上南沙也將有新的突破，將重點打造中國南方頂級遊艇會和國際郵輪碼頭等項目，其中南沙遊艇會一期已建成，並已連續兩年成功舉辦南沙國際遊艇博覽會；現在正加快推進總投資150億元的國際郵輪母港及配套商業綜合體建設。

　　此外，有消息稱南沙目前正全力引進香港金馬集團及華僑城集團歡樂海岸主題城市綜合體大型項目，並已與多家香港知名企業商談溝通開發高端商貿城項目。

　　在交通建設上，南沙也在提速。日前，南沙內部環線——軌道交通15號線線站位規劃研究項目已開始招標，該線路將極大地方便南沙地區黃閣、南沙街、橫瀝、珠江街、萬頃沙與龍穴島之間的聯繫。

　　而伴隨著南沙的不斷發展，房企進入南沙的腳步也在不斷加快。據廣州南沙新區房地産協會相關負責人介紹，南沙區域目前總共有68家房地産企業進駐，其中不乏碧桂園、富力、萬科、方興、保利、萬達、奧園等知名房企。僅去年一年，南沙房地産新開工項目就逾40個。

　　南沙發展還靠産業

　　伴隨著政策的利好，近期南沙的樓市更是延續了“銀十”的暖意而持續升溫。

　　上周，中自貿區“頭彩”的南沙保利城開售。業界指出，雖然有自貿區的利好，但該盤顯然是基於南沙供應量的巨大而沒有輕易漲價，仍以“8字頭”起售，令其在開盤當天兩小時瘋賣300套。

　　方興地産相關人士表示，自貿區對貿易、金融、服務等有促進作用，進而帶動該區域的人氣，加快城市化發展，這無疑會對區域樓市産生積極影響。

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江則表示，南沙如果想獲得更進一步發展，還需引進産業，增加産業人口，這樣也能調動住房需求，就樓市來説，南沙還需要2~3年的發展時間。

　　黎文江同時強調，廣東自貿區的發展面臨著諸多困難，光有政策是不行的，還要思考如何引進産業，為産業營造發展條件，如政策優惠、交通配套等，更重要的是，廣東必須在數個自貿區中，尋求自身的核心競爭力。

　　供應多難輕言漲價

　　進入年末，南沙區的供應不減，而成交量則有望進一步增加。從産品類型看，基本以70~90平方米的“剛需”兩至三房為主，也有120平方米以上的改善類産品，售價集中在8000~12000元/m2。除此以外，多個公寓項目也將接踵上市，如全新盤香江國際金融中心，方興金茂灣、南沙萬達廣場等也將推新貨，整體價格集中在8000~13000元/m2。

　　目前，儘管南沙有自貿區的利好，但就價格走勢而言，普遍預計仍將以平穩小幅上升為主。畢竟，當下的南沙依然有1.8萬套的可售單位。巨量供應之下，南沙一房企人士坦言：“現階段依然還是以價換量。預計在限購鬆綁之前，市場吸納量難以暴漲的南沙樓價還是會穩字當頭。不過，隨著一批優質望海樓盤的推出，預計南沙樓價會呈現結構性微漲的走勢。”

　　這兩年，南沙樓市

　　“飛得顛簸”

　　早在2011年8月，受“南沙擴容”等利好消息推動，南沙樓市就開始抬頭升溫。接著，隨著晉級國家新區、自貿區等概念的推動，再加上濱海新城規劃出爐，吞併番禺東涌、欖核、大崗三鎮，成為廣州面積第四大區等利好的實施，確實讓南沙樓市經歷了一段“過山車”般的瘋狂。在此，我們不妨回顧一下過去兩年多來南沙樓市的走勢。

　　2012年9月

　　南沙新區成立

　　2012年

　　波動上漲

　　2012年全年基本呈現波動上漲態勢，並於11月達到全年最高點10081元/m2

　　2012年9月，南沙迎來重磅利好：正式晉陞國家級新區，政府將從財政、稅收、人才引進等方面給予支援。

　　當年，南沙樓市成交大漲，據網易的統計數據顯示，2012年南沙一手樓市網簽量為8434套，位列全市十二區的第四位，僅次於花都、增城和番禺三個傳統成交大戶，同比2011年的6413套增幅為31.5%。網簽均價為8436元/m2，排行全市第九位，同比上一年的8616元/m2略降2.1%。

　　月度數據顯示，南沙房價在2012年基本呈現波動上漲態勢，並於11月達到全年最高點：10081元/m2，成功破萬。

　　2013年7月

　　始傳自貿區利好

　　2013年

　　有些“淩亂”

　　“淩亂”的一年。上半年，由於政策紅利被提前透支，6月房價重返“9字頭”，但到了7月，南沙傳來將成為自貿區的利好，此後南沙樓市“超乎尋常”地瘋漲

　　2013年上半年，由於只有此前政策的利好，但因為定位不清晰，政策紅利被提前透支，從2013年6月開始，南沙房價重返“9字頭”。

　　不過，到了2013年7月，南沙傳來了將成為自貿區的利好，此後南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬~1.3萬元/m2，此間，甚至有開發商捂盤惜售。網易統計數據顯示，這一年南沙一手樓市網簽總套數為8560套，位列全市第四；網簽均價為9984元/m2，同比上漲15.7%。

　　從價格走勢看，2013年南沙的樓價可謂“淩亂”，上半年的價格基本保持在萬元以上，但從下半年開始，由於受限價限簽的制約，不少樓盤採用了“雙合同”模式銷售，因此造就出均價出現連續數月下跌的怪相，並於2013年10月跌破“8字頭”，僅為7987元/m2。到了2013年年底，由於放開了限價，均價又重新過萬，並在12月達到全年最高點11576元/m2。可以説，南沙樓價在2013年下半年呈現的下跌其實是一個被扭曲的下跌，1.1萬元/m2的均價是當時一個較為可信的洋房帶裝修的成交均價。

　　地價快速“破6”

　　成交量的快速上漲也帶動了地價的走高。在新區獲批後短短一年多的時間，南沙地價快速突破了“6字頭”。

　　2013年9月23日，保利置業旗下保睿地産以30.3億元總價，奪得南沙黃閣汽車站南部地塊，折合樓面地價達5224元/m2，成為區域“地王”。但這一紀錄在一週後便被打破，保利地産以2.84億元競得金洲涌以南總部集聚區一幅商地，折合樓面地價6434元/m2。此前的地王是在2012年10月由富力創下，當時，富力拿下了南沙粵港澳核心區首宗地的“地王”，樓面地價僅為3287元/m2。

　　2014年

　　量漲價跌

　　到了2014年，南沙樓市坐起了“過山車”。第一季度，南沙網簽均價漲達11439元/m2，但到了6月初，因南沙自貿區申報遭遇暫緩，南沙樓價急轉直下，而進入11月份，因為自貿區利好的再度“復燃”，南沙一手房成交量又呈現持續火熱的態勢

　　1月~10月

　　一度陷入膠著

　　到了今年，南沙樓市經歷了“過山車”最刺激的階段。 今年第一季度，南沙網簽均價漲達11439元/m2，成交套數1187套。雖然成交量不大，但價格依然還是呈上升趨勢。

　　上半年成交跌五成

　　不過，在“自貿區”申報遲遲未有確切消息之下，南沙樓市成交開始陷入僵局，雖然整個上半年售價保持在1.1萬元/m2左右，但成交量明顯出現萎縮，今年上半年2408套的成交量較去年同期的4471套大跌了近5成。

　　到了6月初，南沙自貿區申報遭遇暫緩，南沙樓價急轉直下，到了10月更是跌至年內低點。南沙的地價也重回“4字頭”。11月6日，南沙城市建設投資有限公司以底價2.27億元競得南沙橫瀝鎮一宗商業地塊，折合樓面地價僅4112.61元/m2。此間唯一值得慶倖的是，成交量開始緩慢回升，並在10月達到了年內的銷售高點890套。

　　下半年優惠促成交

　　業界分析指出，南沙樓市在下半年價跌量漲，一方面是由於賣家對南沙的前景依然持看好態度，另一方面，由於供應量不斷加大，房企出於回籠資金的壓力，也加大了促銷力度，部分樓盤的單價甚至下跌了近20%，洼地效應之下有效促進了成交。

　　合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，9月份南沙樓市的價格已觸底，南沙區域內自住樓盤集中的蕉門，樓盤的單價已經跌至了8000元/m2的水準，這是成交回升的重要原因。

　　11月後

　　成交持續火熱

　　進入11月份之後，南沙一手房成交量呈現持續火熱的態勢。

　　11月1日，方興地産在廣州首個項目——南沙金茂灣，首批Loft公寓開賣，當天全部售罄，創造了下半年南沙開盤即“日光”的紀錄（見上圖，王荔玨攝）。

　　上週六，南沙保利城踩著“自貿區”利好的點開盤，人氣爆棚，週末兩天共成交330套。南沙保利城位於黃閣汽車城板塊，周邊大企業林立，售價8300元/m2起。

　　網易統計數據顯示，11月，南沙樓市成交業績不俗，網簽住宅套數662套。此成交套數雖然較10月份的1027套減少了三成多，不過，若剔除黃金周的促銷因素，與9月的562套相比較，還是有一成多的漲幅。11月南沙網簽均價為9820元/m2。

　　有市場分析人士指出，11月南沙均價相較9月出現下滑，更多的是結構性因素的影響，因為，11月南沙網簽量最多的是萬科南方西元，網簽均價僅8562元/m2，較南沙當月整體成交均價低了近1300元/m2。另外，記者還發現，如今的南沙住宅産品為了在價格上體現親民的一面，大多采用毛坯的形式發售。

　　（王荔玨、李鳳荷）