插圖/陳健怡自貿區的傳聞讓南沙樓盤“自然就有超人氣”梁棟賢/攝外地買家撐起南沙樓市梁棟賢/攝

　　文/羊城晚報記者 詹青 張秀欽

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　　庫存指標：消化週期高達23個月

　　10月份銷售的回暖並沒有讓南沙一手住宅的高庫存有根本性改善，截至10月，一手住宅的庫存量仍然高達23個月，相比7月底的22個月非但沒有下降，還有所上升。

　　今年以來，樓市成交低迷，投資意願低迷，原本看好的南沙樓市遭遇較大打擊。雪上加霜的是，在增城、從化、黃埔、蘿崗得到行政規劃調整利好的同時，南沙卻出現了自貿區被叫停的利空。廣州市國土房管局數據顯示，今年前三個季度，南沙一手住宅的成交套數為4011套，與同比的5998套數減少三成。與此形成鮮明對比的是，今年南沙供應出現大幅增加，今年前三季度，一手住宅批准預售套數10711套，與同比6098套增加七成。一增一減，導致南沙一手住宅消化率只有37%，一手住宅的庫存量居高不下。

　　在各種利好的刺激之下，全國樓市在10月份開始出現回暖跡象，南沙樓市也出現好轉。房産點評網分析師李權基介紹，10月份南沙看房人數比七八月份有了三四成的增幅，成交也有所上升。網易房産的數據顯示，10月份南沙一手住宅網簽套數為890套，達到今年的最高峰，環比有了五成的漲幅。

　　即使如此，南沙一手住宅庫存依然高企，截至11月17日，南沙一手住宅庫存套數10922套，比7月底的9060套有所提升，目前庫存房子的套數在全市11區僅次於花都和番禺，庫存消化週期高達23個月，數據顯示，截至10月份，其一手住宅庫存消化週期在全市11區中位列第二位，僅次於越秀的29個月。李權基表示，年底市場有所好轉，南沙不少樓盤都計劃加大推貨力度，庫存有進一步提升的可能。

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　　買家構成指標：外地買家高達九成

　　限購之前，南沙就有不少來自深圳、東莞、佛山等地的買家，限購之後，外地買家比例降低，但其中外區買家依然佔據絕對主導地位。兩年前碧桂園天璽灣開盤時，有關人士表示，除了小部分買家來自南沙碧桂園的業主，大多數都是南沙以外的買家。李權基介紹，到今年年中在南沙買房的買家中，約八九成來自南沙區外。

　　作為商業、商務不太發達的南沙，原先居民較少，區外買家佔比高很正常。讓人吃驚的是，李權基説，區外買家中，又約有六七成是投資客，以今年南沙一手房前三季度賣出4011套計算，相當於3000多套為區外買家，當中又約有2000套為投資客所買。如此高的投資比例，為廣州其他10區無法相比，也正是因為如此，南沙的成交受政策影響特別大，2012年和2013年在國家級新區等利好帶動下，南沙樓市非常火爆，今年南沙自貿區曾一度被喊停，樓市陷入低迷，近期利好消息再傳，樓市供應和成交又出現“井噴”勢頭。

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　　開發商構成指標：大開發商佔主流

　　今年年初，南沙區2013NJY-3地塊出讓，由萬達集團摘得。去年第三季度，南沙黃閣汽車城南部2013NJY-2地塊出讓，由保利置業旗下的保睿房地産公司以5224元/平方米的樓面地價拿下，成為南沙當時的新地王。而在2012年10月，富力地産以3287元/平方米的樓面地價拿下南沙地王……

　　自南沙晉身國家級新區以來，大開發商對南沙的熱情高漲，每塊住宅、商業用地出讓，基本都能見到它們的身影。在大鱷的競爭下，實力稍遜的中小開發商在南沙土地市場上所獲甚少，南沙樓市漸成大鱷的天下。到了今年，大鱷所拿項目進入商品房銷售狀態，所佔市場比例也越來越高，成交量也不錯。成交數據顯示，今年成交前10名一手住宅樓盤當中，主要來自越秀地産、碧桂園、富力、時代、凱德等知名開發商旗下的樓盤。

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　　産品結構指標：60-90平方米佔25%

　　在成為投資天堂之前，南沙不少樓盤定位為廣州甚至東莞、深圳買家度假天堂，産品走休閒、度假路線，包括不少別墅，建築面積相對較大。當南沙充斥大量投資客後，90-120平方米的洋房就成了主力單位，並且60-90平方米的單位成交佔比迅速上升，今年前三季度達25%，比去年的19%上升了6個百分點。

　　今年前三個季度，南沙一手住宅批准預售面積116.78萬平方米、10711套，套均面積109平方米，比起全市平均的118平方米小9平方米。南沙一手住宅成交面積44.52萬平方米、4011套，套均面積111平方米，比全市平均的115平方米小4平方米。南沙最近一手住宅供應、成交套均面積低於全市平均水準在意料之中，畢竟它是投資旺盛的區域，投資客喜歡的是中小面積單位，主打投資的開發商推出的單位當然也以中小面積産品為主。

　　數據顯示，2011年、2012年，南沙成交佔比最大的是120-144平方米的洋房，超過四成，2013年之後該類型産品成交佔比縮至27%，一年時間就減少了13個百分點。去年90-120平方米産品的成交佔比達四成，成為新的領頭羊。今年前三季度，90-120平方米産品成交佔比仍為最高，但跌至37%，120-144平方米單位跌至18%。與此同時，60-90平方米洋房成交佔比迅速上升，今年前三季度已達25%，2011-2013年該面積段産品的成交佔比分別是12%、11%、19%。李權基表示，60-90平方米的産品成交增幅越來越大，在南沙這個面積段産品將會成為趨勢，將成為南沙購買意向的重點。

　　數據顯示，2011年至今，南沙總價120萬元以下房子越來越少，而150萬元以上的房子則快速增長，從2011年佔比的5%升至現在的27%，佔比為最高，一方面是中小面積産品成交佔比越來越大，另一方面是總價的上升，説明瞭南沙房價處於快速上升當中。

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　　産業結構指標：全面起飛尚需時日

　　根據2013年9月出臺的南沙新區總體規劃，南沙將重點發展航運物流、裝備製造、科技智慧、商業服務和健康旅遊五大主導産業，其中工業方面分別主導汽車裝備、重型機械裝備、海洋和環保工業、城市工業産業；物流方面，規劃物流基地，建設集散中心和配送規劃至2020年人口將達200萬，2025年達300萬人。

　　在剛剛過去的10月底，南沙舉辦重大投資項目簽約儀式，設計投資總額約1113億元，表現了大投資項目對南沙未來的信心。如珠江金融租賃公司項目計劃總投資320億元，對推動南沙新區造船、汽車、重型裝備製造産業的發展將發揮重要作用；計劃投資21.5億元的南沙近洋國際汽車綜合服務産業園，以及總投資12.42億元的南沙國際汽車物流産業園項目也已經簽約落戶南沙。據了解，自去年以來，南沙新區累計簽約項目超過7000億元，形成了汽車、船舶及海洋工程裝備、港航物流、電子資訊、精細化工、精品鋼等産業集群，打造了全國第5個、全省首個封關運作的保稅港區。

　　從目前情況來看，南沙産業格局已呈現全面飛躍階段，不過離完善尚需5-10年，在産業帶動人口方面，去年年末南沙的人口仍不足百萬。省情調查研究與對策諮詢專家胡剛對此也深表疑慮：南沙的産業以技術密集型産業為主，如汽車、造船等大型産業，這類産業的産值很高，但需要的員工不多，恐怕無法在預期時間內達到300萬人口。

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　　配套健全指標：未來一兩年大改善

　　南沙的生活配套還處於尚未健全的階段，尤其是三甲醫院的配套為空白，南沙居者就醫尷尬。但從配套體系上看，南沙醫療、教育、交通這三大體系的配套正在加速建設中，預計在未來一兩年生活配套體系就可基本完善。

　　日前，華南師範大學第二附屬中學建設工程勘察設計項目在廣州公共資源交易中心完成招標，選址南沙區蕉門河地段，主體部分預計在明年9月完工投入使用，屆時為3600人。資料顯示，在南沙濱海新城，除了已建好的廣州外國語學校、廣大附中、廣大附小、廣鐵一中，還將建成廣州外國語學校附屬小學、幼兒園等。此外，南沙中心醫院掛牌更名為廣州市第一人民醫院南沙醫院，意味著南沙也有了三甲醫院。南沙醫療衛生系統還計劃今年投入18億元，列入今年開工建設的項目包括市婦女兒童醫療中心南沙院區、南沙區第一人民醫院綜合病房樓等。

　　去年8月，地鐵4號線南延段已全面施工，起始於金洲，終止于南沙客運港，擬在2016年建成。而今年南沙將新增5條以上公交線路，至2018年新增28條以上公交線路，龍穴島公交站場和蕉門公交總站綜合改造項目已進入可行性研究階段。

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　　政策環境指標：從國家新區到自貿區

　　2011年，南沙被寫進國家“十二五”規劃，並定位為深化粵港澳合作的七大重點項目之一；2012年9月，南沙成為繼上海、天津、重慶等之後，第6個獲此殊榮的“國家新區”，同年10月，《南沙新區規劃》出臺。隨後，南沙區總體規劃通過，廣州第二機場確定落戶在南沙，未來還將修建4條國家鐵路、5條地鐵、4條城軌，保證在40分鐘之內通達整個珠三角。

　　隨後兩年間，濱海新城規劃出爐，南沙合併周邊的東涌、欖核、大崗，成為廣州面積第四大的行政區，而“自貿區”概念出世則給這片熱土埋下迄今未解的最大“懸念”。去年7月，南沙大力宣傳自貿區的概念，“南沙熱”到達高潮，樓市在整體開始下挫的大背景下走出獨立的“上揚行情”。但自貿區一度叫停，靠政策“吃飯”的南沙一時大受打擊。但“自貿區”消息現在又現，粵港澳自貿區申報已獲各部委審核同意，正待國務院批准。

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　　二手承接力指標：投資客多一手競爭大

　　今年前三季度，與一手樓市一樣，南沙的二手樓市報價與成交量也是一路下滑，尤其是5月，中央叫停自貿區申請之後，一度陷於停滯狀態。據介紹，南沙出現仲介地鋪關鋪潮，如今樓市有所回暖，重新開張的的仲介不多，多數業主不願降價出售，寧可空置等待後市。從市場結構來看，南沙二手樓市有自己的特點，首先無論是業主還是買家，投資客佔到較高的比例，用以自住的買家並不多，出租的更少，樓盤空置率高，二手樓市無論是出售還是出租，承接力均有限。

　　其次，南沙的樓盤規模較大，後續可供開發面積較多，市場可售存量大，二手受一手擠兌嚴重，一、二手倒挂嚴重，不少二手物業尤其是2013年以後的物業，基本已是“降無可降”。再次，南沙二手市場也是“購買前景型”，購入物業的買家多看好長線投資收益，對於短線的漲跌不太敏感，大多業主還是價格咬得很緊，總體上呈現“有價無市”的特徵。