“魚蛋粉”租鋪7萬元／月 運動用品店壓租價30%

　　廣州二手住宅“升溫”，商鋪回暖滯後。近日仲介研究報告顯示廣州商鋪相比去年成交均出現回調。“即使是上下九、北京路的商鋪，空置率也提高了。”一個專營商鋪的銷售人員告訴記者，這些傳統商圈的商鋪租賃議價空間增大了，業主不降價就難成交，主要原因是零售業的租金承受能力下降。不過，“魚蛋粉”店、“生果店”成為新的租賃主力軍，業內人士預計“五一”過後廣州商業地産有可能加快回暖。

　　廣州日報記者林琳

　　案例

　　1

　　運動用品店

　　壓價30%續租

　　在上下九，一個本來租金可達到20多萬元／月的商鋪近日無奈以10多萬元/月的價格續租給原來的客戶。原來，這個100~200平方米的大面積商鋪本來租給一個運動品牌商，但是租客續租時對原來的租價不滿意，要求降價，業主按原價放盤幾個月後仍租不出去，最後只能同意降價30%續租。

　　2

　　“魚蛋粉”店

　　鋪租每月7萬元

　　剛剛簽下東川路一間100多平方米商鋪的“魚蛋粉”店被業內人士稱為“租鋪很勇”。原來，這間商鋪的租金高達7萬元／月，而租客竟然“追著租”，令經手的仲介銷售人員大跌眼鏡。據了解，“魚蛋粉”店成為目前廣州市區租鋪承接力比較強的租客。

　　3

　　“生果檔”

　　高租金進大社區

　　五羊新城、華景新城等大型社區成為“生果店”競相進駐的對象，有些100平方米左右的水果店租價已達4萬~5萬元／月，而普通50平方米的鋪租為200~300元／平方米／月。

　　中原地産商鋪部區域營業經理洪韻告訴記者，成熟的連鎖“生果店”因為考慮盈利，所以對租金比較“苛刻”，而剛剛成立的企業相對進取，租金承受能力更強。

　　數據：商鋪成交價量雙跌

　　據中原地産最新數據，一季度前兩個月廣州商鋪市場成交不景氣，回暖速度緩慢，3月下旬市場才開始復蘇，第一季度市場成交量為近三年最低：廣州市一手商鋪市場新增供應1975套16.82萬平方米，成交1477套11.07萬平方米商鋪，市場供銷比收窄至1.52，但相比去年同期，市場供求量雙雙下跌，同比跌幅分別為26.3%、30.9%。

　　價格方面，自去年一季度開始，在市場庫存消化速度轉慢和成交外延性加強的影響下，廣州商鋪市場價格同比累計增幅開始收窄。2015年第一季度同比增幅呈負增長，跌幅為16%，市場均價為26486元/平方米。

　　“目前商鋪市場‘走貨’確實不如前幾年。”洪韻發現，2011、2012年的商鋪消化速度極快，而目前價格相當的商鋪成交較難，所以無論是發展商還是業主的心態都受此影響而做出較大空間的讓利，“當然從另一方面説，目前的商鋪價格相對理性、回報率較高，比前幾年更‘優質’。”

　　現象：二手商鋪盤量增多

　　雖然住宅市場升溫，商鋪市場卻沒有“水漲船高”，有業內人士用“回暖難”形容目前的商鋪市場。不過洪韻還是持比較樂觀的態度：“相比年前，這兩個月的商鋪市場算是有點起色了，市場需求有所增加。”她認為原因是很多商家想趕在五一前後的節點開業。

　　據她觀察，餐飲業目前的租金承受能力較高，而零售業的承受能力“大打折扣”。這也影響了向來主打零售的傳統商圈上下九和北京路，這兩個地方的租賃需要減少，租賃換手率和空置率增加，議價空間也隨之增大。不過，早期投入這兩個板塊的業主相對成熟，而且入市成本不太高，至今已經獲得較大的利潤空間，不會急於放盤。

　　至於商鋪的成交，洪韻提供的數據是一個部門一個月僅能成交一兩宗，而目前有增加的跡象。除此之外，市場出現一手商鋪轉名的現象，即有買家大批量買入一手商鋪散賣，獲得一定的空間就出售，市場仍然有接盤者令業內人士認為商鋪市場依然有機會：“預計五一之後商鋪市場會加快回暖。”

　　tips

　　不要輕易

　　投資商場鋪

　　目前，大部分一手商鋪遠離市中心，需要一段時間的“守候”，而不少成熟的二手商鋪回報率穩定、周邊配套完善。“如果投資者希望獲得較大的盈利空間，當然首選一手商鋪，價格相對實惠，但要看好周邊的規劃和前景。” 洪韻説，如果資金量較大、風格較保守，就選擇價格較高但穩定的二手商鋪，“現在放盤量相比前三四年增加了，買家選擇多了，所以也能淘到好貨。”

　　另外她建議投資者投入商鋪的資金量佔資金的比例不能太大：“比如自己有2000萬元資金，全投入到一間1500萬元的商鋪，當然太冒險。”不過她提醒投資者，有投資價值的商鋪的資金門檻約為300萬~500萬元，最好選擇社區鋪、臨街鋪，不要輕易投資商場鋪。