租金下滑售價跌 商鋪變現越來越困難 分析稱後市或有更多商鋪持有者惡意套現

　　要錢不要鋪！記者從廣州小貸行業內部了解到，商鋪類抵押貸款違約率近期出現暴增，融資方寧願不還錢，將商鋪這一抵押物“甩”給小貸公司，小貸公司放貸放成了“鋪主”。為此，已經有小貸公司暫停接受商鋪作為抵押物。地産業內人士對記者分析稱，目前由於巨量商業供應壓頂，且受到電商及經濟疲軟衝擊，無論在一手還是二手市場上，商鋪的售賣都十分困難，且商鋪招租同樣困難，租金面臨走低的趨勢。在流動性不足的情況下，未來或出現更多商鋪持有者惡意套現。

　　案例

　　評估價單價6萬

　　3.5萬仍難出手

　　近日，廣州某小貸公司的負責人陳先生（化名）向記者訴苦稱，其一單以商鋪為抵押物的貸款不幸“踩雷”，貸款人由於目前無法償還本息，不得不處置其抵押物。

　　據了解，貸款人購入白雲區三元里某住宅區的臨街商鋪後，本欲在五一黃金周出手該商鋪以回籠資金。該商鋪去年成交價為6萬元/平方米，但今年五一長假價格降至5萬元/平方米仍無人問津。

　　急需資金的業主轉而以商鋪作為抵押向銀行借款。雖然銀行當時給出的評估價仍為6萬元/平方米，但卻以各種理由拒絕借錢，所以其不得不轉而求助於小貸公司。

　　“該商鋪樓上的住宅都賣到2萬~2.8萬元/平方米，因此我們公司按3萬元/平方米的抵押價格為其提供了貸款。但從今年7月起，貸款人就開始欠息。無奈之下我們只好啟動抵押物處置。”陳先生説。

　　進入處置階段後，陳先生發現，在目前的市場環境下，商鋪處置遠比一般住宅類抵押物更為艱難。“降到3.5萬元/平方米還是沒人要，現在我們準備降到成本價3萬元/平方米出售，要是再賣不出，就要虧錢了。”

　　現象

　　融資方放棄抵押物變相套現

　　商業地産估價泡沫的隱憂漸漸蔓延至金融行業。記者調查發現，作為企業和銀行融資過渡的橋梁，廣州小貸行業近期出現商鋪類抵押貸款違約率暴增情況。

　　除了上述案例外，廣州另一家小貸公司人士也表示，今年已遇上4單商鋪抵押違約的貸款。“下半年尤其嚴重。這種情況在去年還沒見過。”

　　有業內人士指出，由於商鋪、寫字樓甚至別墅等估價虛高、流動性前景不佳，此前抵押給小貸公司的折價率在七折左右，因此不少融資方寧願不還錢，變相賣給小貸公司套現。

　　廣東南方金融創新研究院特約觀察員羅浩傑對記者表示，由於商鋪、別墅和寫字樓評估價格虛高，變現越來越難，因此在小貸市場上，以商鋪作為抵押的貸款利率開始走高，從以前月息2%左右上行到2.5%。

　　業內資深人士曾良骃也對記者表示，在資産價格下行的預期下，商業地産的流動性和前景比住宅類地産更差，因此民間借貸行業大部分都已不接受這類抵押物。

　　溯因

　　租金低變現難 “賺錢效應”大減

　　記者發現，在二手房市場上，商鋪逐漸從“香餑餑”變成“燙手山芋”。

　　“二手商鋪相對比較難賣，超過一成放賣二手商鋪的投資客是平買平賣。”滿堂紅高級經理周峰介紹説。

　　一手商鋪的售賣情況同樣遇冷。“從去年到現在，80%的商場和商鋪的銷售都非常不好。”中原地産項目部總經理黃韜表示，“和去年同期相比，住宅均價降幅不會超過10%，但商鋪同質可比降幅至少在15%以上。”

　　租金方面，由於商鋪招商困難，黃韜表示，從去年到今年，廣州市整體的租金已停漲，而往年“至少每年需要有超過通脹的租金遞增”。部分商場則直接出現租金下降。廣東流通業商會執行會長黃文傑表示，中華廣場首層租金2009年已達1200元/平方米，而五年過去了，現在的租金僅在900元/平方米左右。

　　受電商衝擊和供應量過大的影響，投資商鋪的“賺錢效應”已大為減弱，業內人士認為，這一“泡沫”要想完全消化，可能還需要數年。

　　後市

　　供應量超大 商業地産有風險

　　一個曾多次購買商鋪的廣州企業主對記者表示，他認為現在實體經濟受電商影響較大，商鋪租金回報率遲遲不見漲，購買商鋪已沒有了“閉著眼睛就賺錢”的效應。

　　與投資客“用腳投票”、商鋪投資遭遇困境形成鮮明對比的是，仍有很多城市在跑馬圈地、大建新的城市綜合體或大型購物中心。

　　據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4~5年才能消化完畢。業內人士分析稱，在商鋪供應量如此之大，需求相對較弱的情況下，為了能夠達到快速回籠資金，未來不排除出現更多商鋪持有者惡意套現，甚至開發商惡意套現的例子。

　　黃文傑介紹説，除了在小貸公司進行套現，之前商鋪的出售中曾經出現過開發商自己資金困難，向銀行貸款比較難的時候，找一些買家，故意簽非常高價的買賣合同，向銀行做個人按揭，回籠資金後直接把商鋪扔給銀行的例子。

　　黃韜表示，今年和明年將是廣州市新商鋪和商場交樓高峰期和經營初期，不排除出現更多的商業地産危機的可能。

　　新聞連結

　　“風險嚴重”

　　信託公司急增資

　　四季度兌付壓力大 防“爆煲”成主要任務

　　在風險加大、監管趨嚴的背景下，今年以來多家信託公司頻掀增資潮。繼中信信託大手筆增資88億元成為行業百億巨無霸後，新華信託又傳出有18億元增資計劃。這兩家信託公司都是在兩個月前被銀監會點名批評“風險嚴重”的。

　　業內人士認為，隨著風險資産比例的增加，為壓低風險資産比例，信託公司增資亦是大勢所趨。再結合近期流傳的“信託業保障基金”醞釀出臺，或意味著信託行業的風險已累積到一定程度，業內普遍感到信託産品兌付壓力增加，未來行業將從規模擴張階段過渡到風險控制階段。

　　格上理財信託研究員王燕娛指出，信託增資有利於整個信託行業重整士氣。因為之前受到監管或風險産品的影響，很多信託公司已有消極之勢，包括有些信託公司的小股東退出。

　　但另一方面，這也引起業內對信託風險的擔憂。據記者不完全統計，截至目前，今年至少已有12家信託公司宣佈增資。再結合監管層有意加快推出信託業保障基金，有業內人士指出，這或意味著行業風險已累積到一定程度，無論是監管層還是信託公司自身，都意識到，行業的風險隱患已比較大，因此應防“爆煲”將成下階段的主要任務。

　　此前，監管層向信託公司下發了關於設立信託業保障基金的徵求意見稿，該基金主要用於“防範信託行業系統風險和處置單體信託機構風險”。

　　“不管是中信大手筆增資，還是信託業保障基金，都説明目前行業的風險問題比較嚴重，隱患很大。”上述信託公司人士指出。

　　事實上，今年已先後有多款信託産品出現兌付危機，如7月底到期的中誠誠至金開2號信託展期至今，投資者仍未能如期收回本息，

　　中信證券指出，從今年二季度起，集合信託到期高峰來臨，一旦出現較大面積的風險暴露，或者投資人擔憂情緒蔓延，借新還舊出現斷層，信託市場將承受巨大的壓力，部分公司可能出現危機。