商用地産40年後歸誰

　　近年來，隨著不少商業立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業性用房用於居住，逐漸成為一種常見的社會現象。在北京、上海等城市，由於限購政策和價格，大量剛需人群同樣選擇購買商業性用房用於自住。

　　但根據相關規定，商用房産權年限為40年，低於普通住宅的70年産權，因此許多商用房業主芒刺在背。有法律界人士表示:“物權法給了住宅明確的説法，但商業用地上的房屋尚存爭議。”40年後，商業地産的使用權歸誰?會不會被國家收回?這成為不少人關注的問題。

　　購買了商住兩用房的業主小東發現，商住兩用房的二手房價格滑坡之快超乎他的預計。以北京市大興區某小區為例，根據北京鏈家地産銷售人員艾紅(化名)介紹:“去年春節之後，這邊的商住房價格大幅下降，到現在每平方米的價格已經快和2009年業主購買一手房時的價格持平了，相對而言，普通住宅要穩定一些。”

　　“主要還是因為産權問題，住宅是70年，商住房是40年。”艾紅説。産權期限問題，直接影響了“商住兩用”項目的房價。據了解，除核心區外，北京不少“商住兩用房”二手房價格均低於同地段住宅。

　　根據亞豪房地産經紀公司提供的數據，據不完全統計，北京市目前有20多個“商住兩用”項目在售，每月成交量均在二三百套，市場處於穩定狀態。而在上海、廣州、成都、瀋陽等諸多城市，都能看到此類項目的身影，它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對外銷售。但毫無例外，這些“商住兩用”項目並不擁有普通商品住宅的70年産權。

　　“我國2007年出臺的物權法第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，並無自動續期的規定。”中唐律師事務所房地産律師徐斌説。

　　不僅小東這樣的商住房業主，我國所有非住宅地産持有者，都要面對土地使用權到期帶來的問題。以國家統計局3月11日發佈的《2015年1～2月份全國房地産開發和銷售情況》為例，2015年1～2月份，全國房地産開發投資8786億元，其中非住宅投資2864億元，佔房地産開發投資比重的32.6%;非住宅房屋施工面積172220萬平方米，佔房屋施工面積的30.2%。

　　根據國家統計局提供的數據，在這3成的比例中，辦公樓和商業營業用房的施工面積佔了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預計，未來將有更多持有非住宅地産的業主面臨土地使用權到期的困擾。”徐斌表示。

　　據了解，深圳是我國最早實行土地有償使用制度試點的城市，如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國有土地算起，今年已經是第28個年頭。2000年以來，隨著第一批行政劃撥土地的陸續到期，為了解決到期物業的問題，2004年頒發的《深圳到期房産續期若干規定》規定，到期房地産，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩餘年期(國家規定的最長使用年期減去已使用年期)範圍內約定年期的，補繳地價數額為公告基準地價的35%，並按約定年期一次性支付。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波認為，當時這批土地出讓的時間較早，就沒有按照標準去執行。“主要還是房屋産權到期的問題還沒有在全國範圍內大量出現。”樓建波説，“處理這樣的問題一個是要讓續期費用群眾承受得起，另外一方面土地畢竟是國有資産，不能白白流失，最好還是本著‘一事一辦’的原則來解決。再過二三十年，房屋産權到期現象比較普遍了，國家肯定會出臺統一的政策。”

　　中國政法大學法學院教授符啟林表示:“物權法已經明確了住宅用地到期後自動續期，但對於商業用地等，現在的政策還沒有明確”。上海聯業律師事務所主任王展持有相同的看法，“對於非住宅地産，物權法沒有作這方面的規定，是否續費、如何續費，都處於不確定的狀態”。而記者採訪到的其他業內人士和專家均表示，對於非住宅用地的續期問題，目前的相關法律條例尚不明確。

　　如果續期問題“有法可依”，那“法”在哪?

　　根據我國1994年出臺的《城市房地産管理法》第二十一條規定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”

　　對於“社會公共利益”這一提法，不同專家學者看法不一。有學者認為“公共利益本身就是個存在爭議的範疇。在是否續期上，政府仍然握有更大的行政自由”。

　　“這一點也是我最擔心的，當我年老時，是否居有其所，取決於政府打沒打這塊地的主意。”小東説，“我花光了父母所有積蓄，背上10年的債務，難道最終結果卻是自己的房子在30多年後，不一定歸自己所有?”

　　但也有專家表示不必過於緊張。樓建波認為:“只要不違反一般的公共利益，非住宅用地申請續期應該是可以批准的。”

　　即便國家批准了續期，對於採用何種方式續期，新的年限怎麼制定，續期費用的標準如何，各方也存有爭議。有專家認為，“根據現有法律來看，很可能會由業主繳納土地使用金”;王展則表示，“不排除以後也像住宅一樣自動續期，而且有可能不用繳費”。

　　他進一步解釋:“購房者買房子的時候已經一次性支付了一大筆錢，這筆錢裏面不僅包括房子的價格，還包括了開發商繳納的土地出讓金。如果土地使用權到期後，再按照土地出讓標準向業主收取一筆費用，多少顯得不太合理。”

　　“我覺得在立法方面，政府應該本著積極慎重的態度來推進。就目前來看，的確有必要將非住宅用地如何續期等具體問題寫進法律，不能老是處於不確定的狀態。”王展説。實習生 白帆 翟濯 本報記者 王帝