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多地公積金新政密集推出 樓市漸入量增價穩新常態

  • 發佈時間:2015-04-13 07:17:06  來源:中國證券報  作者:徐學成  責任編輯:朱苑楨

  近期有關樓市政策的調整出臺後,多地即進入細則密集發佈時間。4月以來,已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個地方對此前公積金政策作出相應調整:降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度,釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。

  相關機構數據顯示,進入4月以來,雖受清明小長假影響,但多地商品住宅成交量同比出現不同幅度上漲,與去年同期相比出現明顯反彈。但值得關注的是,成交量的增長並未帶動成交價格出現明顯上漲。分析人士認為,樓市新政出臺後,個別城市樓價有望企穩回升,但整體來看,“量增價穩”或將成為樓市新常態。

  公積金新政密集推出

  4月11日,人民銀行南京分行發佈通知,對於購買二套房申請貸款的,南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%,其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日,南京出臺的一則關於公積金租房的相關政策繼續引發市場對近期政策調整的關注。南京公佈的《關於進一步放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》中規定,只要職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在本市行政區域內無自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金,用於支付當年房屋租賃費用。

  細數歷年來的樓市調控政策調整,中央政策大方向確定後,各地均會出現地方細則的密集發佈期。4月3日,浙江省和杭州市率先調整公積金貸款購房政策。調整後的政策顯示,貸款政策方面,放寬貸款申請條件,由連續足額繳存住房公積金12個月以上調整為6個月(含)以上;提高最高貸款額度,職工及配偶共同申請貸款的,最高額度由80萬元提高到100萬元;降低貸款首付比例,首套普通自住房最低首付款比例為20%,對擁有一套住房並已結清相應公積金貸款,再次申請住房公積金貸款購房,最低首付比例為30%。

  一線城市中,深圳宣佈實行新的公積金政策:住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的,首付款比例為20%;擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的,首付款比例為30%。

  上海4月9日推出的新政策規定:購買首套房及二套普通住宅,個人和家庭公積金貸款上限分別上調至50萬元、100萬元。繳存補充公積金的,各自額度可再分別增加10萬元、20萬元。由此,單戶家庭公積金貸款最多可達120萬元。同時,上海還進一步放寬了提取公積金支付房租的條件。

  而根據中國證券報記者了解,早在3月份,北京和廣州兩地就已經對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調整,這就意味著,截至目前,北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整原有的公積金貸款購房政策。除此之外,包括珠海、株洲、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。

  多地樓市聞“風”而動

  借新政“東風”加速推盤,幾乎已經成為開發商共識。清明節小長假後的週末,深圳又迎來推盤小高潮,個別售樓處現場甚至再現購房者通宵排隊買房的情景。雖然截至發稿前,並未有各地最新一週的成交數據統計,但根據中國證券報記者的了解,全國多地樓市都一改去年的萎靡不振,購房者熱情得到了極大提振。

  中國指數研究院統計顯示,3月30日至4月5日的一週時間內,北京商品住宅共成交2359套,面積22.06萬平方米,同比上漲159.65%;上海商品住宅成交3616套,面積36.63萬平方米,同比上漲16.4%;廣州商品住宅成交1771套,面積20.59萬平方米,同比上漲71.13%;深圳商品住宅成交891套,面積8.65萬平方米,同比上漲42.01%。除上述一線城市之外,其他主要城市成交量均出現不同幅度上漲,其中杭州在該周的商品住宅成交面積同比增幅甚至超過100%。

  根據上述機構的統計,該周其監測的38個城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%,其中29個城市同比上漲。分城市來看,全線城市同比則均呈現上漲,其中一線城市同比漲幅最大,為51.4%,三線城市次之,同比上漲41.2%。

  但成交量的火熱未能抑制樓市價格疲軟走勢。以廣州為例,“330新政”出臺後的首周,廣州成交均價則回落至14208元/平方米,環比跌4%。其中中心六區環比跌13%至20218元/平方米;週邊五郊區環比上漲3%至11226元/平方米。此外,新政出臺後,廣州市場也並未出現樓盤大幅漲價的情況。

  深圳方面,4月第一週,商品房成交均價的環比上漲幅度僅為0.35%,北京和上海的情況大抵如此。除一線城市之外,其他二三線城市也並未出臺成交價格明顯上漲,如蘇州在新政發佈還出現成交均價的連續下跌。

  相關分析認為,過多的庫存積壓決定了賣方不會輕易提高售價,從目前的局勢來看,定位剛需的樓盤成交明顯佔據主流,這也決定了樓價短期內不會出現明顯上揚。

  克而瑞分析指出,由於一二線城市總價較高,公積金貸款數額有限,導致新政影響也較小,但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大刺激作用。隨著需求受政策激勵的集中入市,各地房價或有上揚機會,一二線城市反彈幅度將明顯高於受困于高庫存的三四線城市。

  漸入量增價穩新常態

  從各地出臺的公積金新政來看,儘管降低公積金貸款首付比例或者提高公積金貸款額度成為大勢所趨,但多數政策均對房屋面積或者用途作出相應的硬性規定,由此可見,對剛需入市的支援態度明顯。

  雖然在“330新政”出臺後,各主要城市的庫存壓力均有所緩解,但壓力卻未得到根本解除。中國指數研究院數據顯示,截至4月5日,北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的可售住宅面積仍分別維持在1051.09萬平方米、1243.41萬平方米、955.83萬平方米和349.28萬平方米。二三線城市方面,南京、蘇州等地的可售面積也分別達到676.15萬平方米和784.71平方米。其中,上海等地的庫存量還有所增加,去庫存形勢不容樂觀。

  對此,相關分析認為,在政策推動和庫存壓力仍存的形勢下,價格合理、戶型面積在90平米左右的剛需産品將在未來一段時間內佔據市場成交主力,由此可見在成交價格上不會出現明顯上漲。

  銀河證券研報認為,政策放鬆能提升和維持目前房地産市場的流動性,但不能改變全國房地産的下行趨勢,而且不同區域受益程度可能不一樣,流動性好、購買力強的一線城市和部分二線城市的存量房和新房市場可能都會活躍,流動性好、購買力一般的城市可能只有存量房的活躍,大部分三四線城市可能對政策反應不明顯。

  海通證券研報指出,2014年以來,不論在信貸政策還是産業政策層面均出現不同程度利好。目前在供給層面,開發商積極去庫存,主動調價迎合消費市場已是不爭事實;在需求層面,限購、限貸已陸續打開,政府本次再度從金融支援和稅收減免角度支援房地産需求釋放。行業在政策不斷利好的帶領下,已經逐步從政策拐點邁入去庫存拐點。從行業銷售看,市場已開始出現部分復蘇,尤其是一線城市節奏較為明顯。

  也有分析人士認為,在幾輪政策放鬆的推動下,預計今年樓市既不會出現2014年的低迷狀況,也不會出現量價齊漲的局面,最有可能的是政策引導剛需入市,帶動成交量上漲,整體價格仍維持在一定的水準,難有較大的波動。在各地擁有更多的調控自主權和行政手段逐步推出的背景下,房地産市場有望迎來量增價穩的新常態。

  地産股行情可期

  □本報記者 徐學成

  近日地産板塊的強勢上揚引發市場關注。“3·30新政”以來,地産板塊累計上漲超過13%。政策面上,3月30日央行關於公積金貸款購房的政策調整引發市場對地産股的關注,近日以來,多地陸續出臺公積金政策細則,讓這一政策行情繼續發酵。相關分析認為,自去年四季度以來,樓市政策陸續進行調整,從目前來看,多輪政策的組合效應仍在持續發酵,有理由對地産股行情報以期待。

  政策效應持續發酵

  4月10日,上證指數站上4000點,房地産板塊給予有力支撐,WIND數據顯示,上週五房地産指數上漲0.92%,成交額突破756億元,強勢上揚勢頭不減。

  上周在大盤大幅震蕩的情況下,表現搶眼的房地産板塊提供有力支援,WIND房地産指數5個交易日以來的累計漲幅已經達到9.21%。政策面上,樓市新政給予市場一劑“強心針”。繼央行出臺相關政策之後,多地即進入地方細則密集發佈期,其中公積金政策的調整成為市場關注的焦點。據中國證券報記者不完全統計,上周以來,就有深圳、上海、安徽、江蘇等地調整了住房公積金貸款政策。

  有分析人士認為,自去年四季度以來,關於購房貸款利率、首付比例乃至公積金貸款額度的政策調整已形成組合效應,“組合拳”對樓市成交的刺激作用明顯,全國多地成交量出現上漲,地産板塊也成為市場主角。WIND數據顯示,3月30日以來,房地産行業板塊(申萬二級分類)的累計漲幅已經接近14%,而同期上證指數的累計漲幅僅為4.51%。

  相關分析指出,樓市回暖、房企轉型、國企改革等利好因素總體對房地産板塊形成支撐。與此同時,近期創業板高位大幅波動,部分獲利資金轉戰主機板低估值藍籌股,因此短期內房地産板塊也將成為此類資金的避風港。

  地産股行情可期

  根據WIND統計,低估值也是吸引資金轉戰地産股的關鍵因素之一,與2014年相比,在政策利好的持續刺激下,房地産市場有望回暖,這也被看作是市場仍對地産板塊報以期待的原因。

  華融證券研報指出,樓市政策調整出臺後,市場表現積極,政策出臺後的首周成交量同比明顯上漲,房地産基本面正在發生積極轉變。政策寬鬆的趨勢明確,地方政府的刺激政策也在陸續出臺,房地産板塊面臨較好的投資機會。

  銀河證券研報指出,一方面2015年以來地産板塊表現較弱,截止到3月27日累計漲幅20%,在申萬28個板塊中排名倒數第6位,有補漲需求;另一方面,地産板塊的相對估值便宜,根據2014年業績龍頭房企PE估值萬科及保利僅在10左右。因此,地産板塊有望完成從跟漲股到領漲股的轉換,地産板塊的相對估值便宜、銷量持續改善、中期貨幣寬鬆和短期政策積極的邏輯繼續成立,看好傳統的房地産開發龍頭企業。但該研報同時指出,從中長期來看,板塊基本面依然將起主導作用,這波地産行情的持續性還需要4月份樓市銷量進行驗證。

  買房還是買股?

  □本報記者 徐學成

  “我手上只有10萬元,這是結婚時丈母娘給的嫁粧錢,但放在銀行賺利息也太吃虧了。”來自湖北的王先生目前比較困惑,他現在在深圳科技園一家公司做銷售。上週五,大盤在連續出現震蕩之後站上4000點高位,“牛市來了”的呼聲一浪高過一浪。對此,完全沒有炒股經驗的王先生也心動了,“聽説現在老家借貸款的年息只有七八個點,你説要不要讓家裏人給融點資?”聽到王先生此番話,坐在一旁的同事對此表示不可理解。

  而在另一個城市,廣州的童先生已經在一家媒體工作6年,目前擔任部門領導並且有些積蓄,他則陷入了另一種焦慮。“三年前,同事們紛紛去番禺看房子,那時候每平米1萬出頭,我當時認為周邊都是荒地,交通也不方便,就沒考慮。”童先生告訴記者,當時同事們買的房目前有些都已經漲到2萬元/平方米,按照投資回報計算,也已經賺了一倍。現在忙著結婚的他也準備在廣州安家置業,但不知道是不是合適的出手時機。

  去年四季度以來,樓市政策的放鬆讓童先生有些坐不住了,“都説政策松了,價格肯定要漲。”他表示,清明節假期去看了一次樓盤,發現購房的人是踴躍了,但價格好像也沒怎麼漲。

  他向記者透露,有朋友勸他把手上的錢拿出一部分放到股市,“我前些年也炒股,但不怎麼上心,最近這行情確實讓我有點心動,但又怕錢投進去打了水漂,到時候連買房首付的錢都沒了。”

  最近一段時間,但凡朋友聚餐或者微信朋友圈,房子和股票一直是不可回避的兩大話題,而從某種意義上來説,兩者也並非是完全割裂的——目前都處在繼續上漲的預期中,比如上述的王先生和童先生,也都在為如何做資産配置而犯愁。

  一位有著豐富炒股經驗的老股民表示,在股市預期向好的情況下,投資股市確實比“吃利息”要賺得多,由此説來,炒股是更好選擇。但他同時提醒,新股民要在目前形勢下保持清醒頭腦,“去銀行借貸炒股這樣的做法確實顯得有些瘋狂,沒有炒股經驗的新股民首先要注意的是謹慎,多學習,不要衝動。”

  對於未來房價漲不漲,這個問題似乎顯得簡單許多。就近期出臺的相關政策來看,剛性需求得到政策支援,這也將使首套房置業者在未來成為市場主力購房群體。像童先生目前的情況,是名副其實的剛需群體,因此一套戶型實用、價格合理的房子是更為實際的選擇。

  至於如何在購房和買股票之間進行資産配置,這向來是一個棘手的問題。有機構人士則援引多年以來樓市和股市的數據進行説明,兩者並非“蹺蹺板”的兩端,在樓市回升的同時,股市往往也會演繹一波向上的行情。投資者如何選擇,則要看自身的實際情況。剛需的購房者不妨先購房,等到有餘錢的時候,不妨學學炒股。其實除炒股之外,基金等其他理財産品也不失為一種好的選擇。

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