近日，福卡智庫在最新發佈的《商業地産洗牌格局》中指出，2015年將是商業地産洗牌元年，今後5年時間裏，行業洗牌、並購將大面積發生。與此同時，同策諮詢研究部對35個大中城市商業地産供需情況監測顯示，成都、重慶、瀋陽、杭州、長沙等19個城市商業地産過剩。

　　全國商業地産或迎來“大變局”，濟南的商業地産又處在怎樣的狀態?記者將分區域進行探訪，以便讓讀者有全方位的了解。

　　商業可簡稱為“市”，地産可具象為“城”，僅僅從詞語結構上看，商業地産就是城市的一個全息投影。

　　國際上一般認為，當城市空間發展到一定階段，除了中心城區外，在郊區就會出現若干個特定的城市地域，而後再與中心城區組合成大都市。目前的東部新城正折射出大濟南發展中的那個特定階段，同時東部新城的發展也正是一部商業地産的發展史。

　　背景：政府“有形之手”發力激活市場“無形之手”

　　從12年前濟南市政府成立東區建設指揮部開始，按照“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的發展戰略，東部新城步入快速發展的軌道，齊魯軟體園、大學科技園、高新技術創業服務中心、留學生創業園等一批國家級園區相繼投入使用。2009年全運會的舉辦、濟南市政府東遷、濟南新東站敲定王舍人鎮等等，一次次的利好政策和行政舉措也預告了當下東部商業地産良好的發展態勢。

　　如果説龍奧大廈、奧體中心是濟南市政府有意為之，那麼，現在的高新萬達廣場、恒大都市廣場的建設則是獨具慧眼的地産大佬們順勢而為。可以説，正是由於政府的行政杠桿的撬動，激活了東部新城的商業地産的未來潛力。佈局三大片區改變東部商業格局

　　經過十幾年來的發展，東部新城逐漸露出規模發展的恢弘之勢，已經出現了比較成熟的片區，例如會展中心片區、龍奧片區、盛福莊片區、奧體片區、全運村片區等。但是一直以來，整個東部新城並沒有實際意義上的商業中心，是“城市向東走”的一個尷尬局面。最近幾年，伴隨著人流、物流、資金流、資訊流加速匯集，漢峪金谷、高新萬達廣場、“恒大都市廣場+萬虹廣場”三大商業中心所帶動的片區正在改變這裡的商業格局。

　　漢峪金谷：金融商務新中心

　　以漢峪金谷為中心的漢峪片區，將成為濟南金融商務新中心，未來將承擔起濟南作為區域性金融中心的金融商務、總部辦公、商業服務、科研辦公等重要功能。建成後將帶動漢峪片區實現“建築過千萬平方、總投資上千億、稅收過百億、聚集辦公與居住各超10萬人”的發展目標。

　　截至目前，漢峪金谷已簽約及意向入駐企業多達30余家，其中主要為國內外金融管理機構、金融總部、證券交易公司及大中型企業總部。

　　高新萬達廣場：東城中心

　　從泉城路萬達廣場、經四路萬達廣場來看，不管在哪個區域，萬達廣場都是地標性項目，也必將帶動周邊房價的上漲。濟南高新萬達廣場斥資100億元，建設80萬平方米地標綜合體，涵蓋國際購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、現代SOHO、高檔住宅以及臨街金舖等，匯聚餐飲、購物、娛樂、休閒等元素，全面提升市民生活品質。濟南高新萬達廣場的建設意味著濟南東城中心的正式確立。

　　恒大都市廣場+萬虹廣場

　　商業新地標恒大都市廣場是恒大集團斥鉅資打造的“濟南商業新地標”，總面積達50萬平方米，項目涵蓋IMAX巨幕影城、風情商業街、精裝公寓、購物中心、國際商業中心等全業態生活休閒配套。作為恒大都市廣場的聯體廣場——萬虹廣場總建築面積26萬平方米，規劃商業面積12.5萬平方米，將成為工業北路地段首個純商業綜合體。區域

　　“濟南的東三環”財富指數飆升

　　正是由於上述三大商業片區拉動，讓緊鄰的鳳凰路得以受益，並促成“鳳凰起舞”的態勢。據市政部門一名工作人員介紹，新建的鳳凰路南起二環南路東延，北至濟樂高速連接線，將成為東部新城二環東路至繞城高速12公里範圍內唯一一條南北貫通的交通主幹路。“這裡將成為濟南的東三環。”記者在走訪附近樓盤時，多個項目的置業顧問向記者這樣推介，鳳凰路在不久的將來必然會成為一條黃金路段，“附近樓盤的財富指數飆升”。

　　記者沿著鳳凰路一路向北，看到在這全長14.5公里的道路兩側匯聚了天鴻萬象新天、恒大城、鳳凰SOHO、國華印象、德潤天璽、中鐵逸都國際等在建和規劃中的共計30多個房地産項目，預計全部建成後將吸引數十萬人居住。

　　“黃金十字路口”成商業聚寶盆

　　被譽為代表濟南深度的花園路一直是濟南人的“寵兒”，作為其延長線的花園莊東路也成了東部新城最為值得關注的黃金路段。尤其是最近幾年花園路東板塊的崛起，催生了一個“黃金十字路口”的誕生。根據濟南市地塊規劃，東部新城的花園路東板塊被定位為新的城市居住區。隨著保利置業、萬科地産、中海地産、祥泰置業等十余家品牌開發商匯聚於此，花園路與奧體西路交會處也就成了名副其實的“黃金十字路口”。

　　站在“黃金十字路口”上，環顧四週，記者發現，這裡並沒有類似萬達廣場的大型商業地産，但是祥泰匯東國際、力高國際這樣的中高端寫字樓正補充著這裡的商務、商貿功能，尤其位於十字路口東南角的保利華庭四方街最具商業“錢景”。由於處在花園路、奧體西路、康虹路、規劃路等四大主街道交會處，四方街的地段優勢堪稱“金貴”。