■土地市場季報

　　一系列樓市利好政策出臺，樓市信心得到加強，加上品牌房企土地儲備量下降，面對優質地塊，紛紛不惜溢價奪地。2015年第一季度東莞土地市場供需出現明顯回暖。第一季度全市共有34宗地塊掛牌上市，出讓面積約143.64萬平方米，雖然不能和2014年同期相提並論，但相對於“冰封期”的2014年下半年，今年第一季度土地供應回暖趨勢明顯，土地供應環比上漲兩倍多。業內預計，今年土地市場將出現供需兩旺。

　　品牌房企包攬8宗商住用地

　　品牌房企拿地積極，一季度8宗成功交易的商住用地皆被5大品牌拿下。其中大石龍片區樓市發展前景被廣源地産看好，其在茶山以底價拿下“雙星子”地塊，面積總計6.14萬平方米，樓面地價均為1500元/平方米，位居開發商拿地規模排名首位。

　　碧桂園地産以溢價率11%競得大朗蔡邊村約5.59萬平方米的大地塊。大朗作為碧桂園2009年入駐東莞首發地以及大朗碧桂園的“品牌效應”、2014年碧桂園52.57萬平方米的巨大銷量降低了其土地儲備，是其再次拿地的主要原因。

　　中惠熙元地産以82%溢價率拿下鳳崗約1.66萬平方米和以底價競得虎門赤崗社區約3萬平方米兩熱門區域地塊，彰顯其更加重視區域佈局策略。三正地産入駐橋頭以底價競得1.54萬平方米地塊，緊隨其後，又以溢價率38%競得其熟悉的臨深區域鳳崗1.86萬平方米地塊。繼在石龍海倫灣熱銷形勢下，海倫堡地産被東莞樓市發展前景吸引，以高溢價率65%豪奪寮步塘邊村2.6萬平方米商住商服用地，樓面地價約為3472元/平方米。

　　溢價與流拍共存，9宗成交地塊中有5宗溢價，有兩宗流拍，彰顯了房企拿地的理性。兩宗流拍地位於供應量偏大或經濟基礎較為薄弱的區域，其中一宗位於橫瀝鎮半仙村，面積約為5.58萬平方米稍顯過大，在2014年橫瀝碧桂園已大量消耗了本地購房需求情況下，開發商對此地塊的慾望可以預判並不強烈。另一宗位於樟木頭鎮樟羅社區商服用地，出讓年限僅為40年，且面積同樣為5.58萬平方米，地塊相對較大，作為樟木頭商業項目來打造，具備一定開發難度，最終以流拍收場。

　　一季度商住商服土地市場回暖跡象明顯，瑞峰市場研究部經理李玲玲認為，受2014年下半年土地市場遇冷，多宗地塊推遲延緩至今年年初上市。為迅速預熱土地市場，政府推出的熱門區域優質地塊明顯增多，鳳崗、虎門、寮步、茶山等鎮都有優質地塊出讓，吸引房企出手。此外，經過2014年第四季度的業績衝刺，開發商資金緊縮有所緩解，加上政策利好不斷，市場預期向好，房企拿地意願也有所增強。雖然房企拿地心理依然較為謹慎，但遇到優質地塊也會集體出手，不會猶豫。一季度商住商服用地的溢價率達30%，其中鳳崗雁田、大朗蔡邊、寮步塘邊以及樟木頭加油站等5宗地塊溢價出讓。

　　業內人士分析認為，在樓市向好的形勢下，房企擴大戰略佈局範圍。三正地産不局限于鳳崗區域，開始向東北片區進攻，首次進駐橋頭；中惠地産轉戰近期房地産熱門區域，首次向鳳崗、虎門佈局；海倫堡地産2011年首戰揮進石龍，今年啟動第二站落子寮步鎮，深耕東莞的決心由此可見。

　　工業用地出讓依然是重頭戲

　　數據顯示，今年一季度工業用地的出讓依然是重頭戲，共有23宗約110萬平方米的工業倉儲及科研用地。其中松山湖出讓的10宗30.5萬平方米的科研用地，分別被中國國際海運集裝箱（集團）股份有限公司（7宗）及東莞松山湖金融谷投資有限公司兩家公司（3宗）拿下；麻涌“網際網路+物流”電商生態圈創建如火如荼，引進京東、阿里巴巴、DHL、中糧、周黑鴨等15個優質電商項目落戶麻涌，麻涌電商氛圍加重，預計後市麻涌物流地産的地塊（工業地塊）供應將會大增，而周黑鴨食品工業園、肥仔秋食品、中汽宏遠汽車在今年一季度紛紛佈局麻涌，均獲取了一宗工業用地。

　　對於土地出讓方面，國土和住建部出臺在《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》中鼓勵未開發房地産用地可轉型利用。分析人士認為，東莞也正處在産業轉型的階段，産業地産正蓬勃發展中，因此工業倉儲及科研用地將是炙手可熱，根據城市發展的需要，後市工業用地或繼續加大，麻涌、謝崗、石排、大嶺山等鎮皆有多宗地塊出讓。

　　二季度土地市場預計供需兩旺

　　4月份將有3宗商住商服用地出讓，其中樟木頭樟羅社區地塊的商服用地，面積約5.58萬平方米，第三次掛牌出讓；黃江鎮林場超十萬平的商住地塊，地處莞深高速與公常路交匯處，起始樓面地價3031元/平方米，周邊金地湖山大境和碧桂園翡翠山項目在售；石排鎮李家坊地塊位於李橫路，面積約1.52萬平方米，樓面地價為2100元/平方米。

　　李玲玲表示，3月底，房地産市場迎來了最密集的政策利好“轟炸”，公積金調整、套型可適當根據市場調整、未開發房地産用地可轉型利用、二套房首付比例下調、個人住宅轉讓營業稅徵收年限從5年下調至2年，政府“救市”措施一輪接一輪，預計在一系列利好的衝擊之下，樓市將迎來供需兩旺的局面，成交量上漲的通道或正式啟動，屆時房企去貨壓力將減小，資金回籠週轉速度將加快，拿地熱情將會大大提升。

　　對於東莞來説，東莞房地産市場供需目前處在相對平衡的狀態，而在各個利好政策的衝擊下，預計土地需求都將加大，根據市國土局預告顯示：二季度預計將有約16宗60萬平方米的商住商服用地入市，出讓區域集中在大嶺山、樟木頭及水鄉片區等區域，其中南城會展地塊和黃江林村出讓的兩塊巨無霸商住商服地塊，面積均超過10萬平方米。整體來講，今年東莞土地市場將保持平穩上升態勢。