樓市快評

　　龔名揚

　　“今天房地産出新政了，明天要不要買點房地産股來囤一下？”“今天不是已經漲過了嗎？明天不一定還會漲了，小心調整！”週一晚上，在筆者的一個微信群裏，一些朋友在熱烈地討論。

　　別看在“衣食住行”裏面，“住”只排在第三位，對於素有安居樂業傳統的中國人來説，房子的事可是牽一髮而動全身的。樓市出了個新政，有房的人關心、沒房的人也同樣關心，炒股的朋友們更關心。

　　對於那些沒房的人，關心的是新政能不能以更優惠的價格或更低成本貸款利率來買房；對於那些有房的人，尤其是前幾年買房投資的人，關心的是新政策出來了以後，房子是否有升值空間，房子是否能夠更容易出手；對於炒股的朋友來説，他們關心的是自己買的房地産股，到底是買在低點還是高位接盤。

　　股市是個神奇的地方。以東莞的房地産股粵宏遠為例，自今年2月9日開始，股價就從低位的4.55元一路爬升，在30多個交易日的時間裏升了65%，其他的一些地産股也有類似的走勢。

　　本次房地産新政，最讓人關心的是“第二套商品房最低首付款比例從原來的70%調整為40%”、“使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%”和“二手房營業稅免征期限由5年改為2年”。

　　在房貸新政中，關於首付比例的調整，目的均是為了保障居民合理的居住需求，對二套房的放開，則是為了保障居民改善型住房需求，這與之前全國“兩會”中最新的《政府工作報告》方向是一致的，也契合如今樓市所面臨的“新常態”。

　　對於新政，筆者身邊有很多朋友都擔心房價是否會飆漲，現在是不是應該趕緊買房了？營業稅免征期從5年改為2年，是不是鼓勵人們去炒樓呢？從新政實施後的情況來看，的確有的地方二手房出現了反價的現象，比如深圳就有不少業主撕毀合同，坐地起價，漲7萬、10萬、20萬、40萬的都有，最誇張的莫過於連夜漲價55萬元。

　　炒樓客的春天來了嗎？筆者認為並非如此，尤其對於東莞這種二線城市而言。決定房價走勢的是供需，而決定投資或投機需求的，是獲利的空間。

　　從供需來看，公開資料顯示，去年全國房地産行業大多數指標處於下行態勢，房地産開發投資95036億元，同比下滑9.3個百分點，創2011年以來新低。與此同時，商品房待售面積大幅上升，全國有近6億平方米代售庫存。去年以來，一向以低庫存運作的東莞樓市，庫存量也呈現上升的趨勢，因此才有“以價換量”一説。

　　房地産新政，目的就是通過降低首付資金門檻，讓改善型需求來對庫存進行消化，這對於供需兩方都是好事，但並不意味著房價就會因此大漲。房貸新政，更多的是改變過去對改善型需求的抑制，而並非鼓勵投資或投機的需求。

　　深圳業主反價的現象，只是政策過渡期的正常反應，這些業主有這樣的底氣，無非是因為深圳作為經濟特區，房子總是供不應求罷了。但對於大多數城市而言，如今買房來投資，獲利空間是多少？10%？20%？

　　如今打開瀏覽器，看看今年那些股票型基金的漲幅，雖然只過去了三個月，但你會看到滿屏的20%以上，漲得更多的也有不少，更不用説一眨眼就有幾個漲停的股市了。

　　曾經的樓價飆漲，讓不少先知先覺的人通過差價賺取了不菲的利潤，這是特定歷史階段出現的情況，從如今的環境來看已經不可複製了。

　　筆者想對那些準備反價的業主説，見好就收吧，而對於那些準備買房的剛需和改善型需求購房者，筆者想説的只有一句話：“慢慢挑，別著急。”